计达到余万平方米，占可出售公有住房，并将回收亿多元用于支持住房建第页设和职工购房开支。同时，汉中市不断摸索住房货币化道路，并为全市住房分配货币化方案打下了良好基础。年，全市房地产开发投资亿元，增长，其中住宅亿元，增长商品房屋销售面积万平方米，降低，其中住宅万平方米，降低商品房销售额亿元，增长，其中住宅亿万元，增长。资质以上建筑企业个，完成建筑业总产值亿元，增长实现工程结算收入亿元，增长实现利润万元，增长房屋建筑施工面积万平方米，增长，竣工面积万平方米，降低。受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速影响，目前我国经济运行中困难增加，外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行压力明显加大，保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。为了拉动内需，国家加大基础设施投资力度，带动了房地产市场发展，此背景下，全市开发企业也呈现同步增长，截至目前，全市纳入统计房地产开发企业已达余家，房地产开发企业不断增加促进了相关行业发展，建材装饰等行业也因此拓宽了发展空间。据汉中市房管部门统计，目前汉中市多家房地产开发企业，仅汉台区就聚集了半以上，这些企业为汉台区房地产市场发展发挥了重要作用。第页汉中市年房地产市场发展走势如下年汉中市完成房地产开发投资年汉中房地产完成投资亿元房地产投资年汉中完成房地产开发面积万平方米施工面积竣工面积第页年房地产投资占全社会固定资产投资比例全市固定投资房地产投资房地产投资占固定资产投资比例亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元从年汉中市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，平均环比速度达到受地震影响，年竣工面积有所下降，比年下降，施工面积呈上升趋势，同比增长。人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上升趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中重要性。以上数据说明，汉中市房地产市场发展前景广阔。近年来，随着国家西部大开发战略实施，省市对基础设施建设投入力度逐步加大，汉中市城市性质确定为以发展商贸旅游加工业和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局，提出了开放兴市，工业强市，农业稳市战略方针，对外招商引资力度进步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着汉中经济发展，城市人口将不断增长，预计到年将达到万，人口增长近倍，由此带动商品房写字办公用房商业用房潜在市场。第页通过对汉中市城区有关房地产开发公司抽样调查，目前期房预售率均在以上，现房销售率平均在左右。本项目地处汉中市城西，是未来发展重点区域，是汉中市江两岸开发建设重要组成部分。因此，项目具有较大市场潜力。汉中市房地产市场分析汉中房地产市场发展综述分区域历史价格走势汉中房地产在建筑风格独特，外形美观大方，在欧陆风格基础上，加入现代主义建筑符号。在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅人文特征，用名称投资额万元占总投资比例估算说明建筑工程费工程建设其他费用基本预备费工程费用和其他费用建设期利息建设投资总额资金筹措本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。第页第章财务评价编制说明评价方法国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。财务评价基础数据与参数选取财务价格财务评价是对拟建项目未来效益和费用进行分析，采用是预测价格。预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动通货膨胀或通货紧缩不是很大，为简化起见，生产运营期投入品和产出品选用固定价格进行财务评价。税费本项目财务评价涉及税费主要有营业税所得税城市建设维护税和教育费附加等。根据企业执行税务征收政策，营业税税率为城市建设维护税为教育费附加为所得税税率为。项目计算期财务评价计算期包括建设期和经营期。本项目建设期年，房屋建筑寿命期为年，综合考虑各种因素，确定项目经营期为年，因此项目计算期为年。财务基准收益率第页参考本行业近年平均收益水平，并考虑项目风险因素，设定为。固定资产残值率按形成固定资产原值计算。采用直线折旧法，年折旧率为。有关说明计价货币为人民币。项目租金按每三年递增出租情况按前三年情况估算。为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。在计算中，由于保留小数位数缘故，些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不致，并非计算有误。经营收入二层商业用房租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。公寓租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。经测算，本项目第三年经营收入共计万元。成本费用估算管理费用管理费用主要为组织策划和管理本项目经营活动所发生各种费用。项目年管理费用按年经营收入估算为万元。第页折旧按年计提折旧，年折旧费为万元。财务费用本项目申请长期贷款万元，年利率，财务费用共计万元。销售税金和利润测算销售税金项目开发完成后，可出租房产建筑面积，实现经营收入万元。营业税率按计算，向国家上缴营业税万元。所得税及企业留利项目预计可实现利润总额万元，按税率计算，应纳所得税额为万元，项目净利润为万元。现金流量分析现金流量是以项目作为个独立系统，反映项目在整个计算期包括建设期和生产经营期内现金流入和流出，计算项目投资财务内部收益率财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有盈利能力。经估算，本项目内部收益率为，动态投资回收期年含年建设期，静态投资回收期年含年建设期。项目财务内部收益率高于财务基准折现率，因此，项目财务上可行。项目效益分析第页总投资利税率开发总投资利税总额总投资利润率开发总投资利润总额销售收入净利润率营业收入利润总额从以上分析结果看，项目开发对国家地方和企业都有显著经济效益，投入产出比较高。项目开发经济财务方面总体可行。偿债能力分析按照方