大汶口文化遗址，被史学家鉴为东夷文化发祥地，珍存清明上河图等万多件历史文物，凝结着青州厚重文化积淀。古州名郡自然是名人荟萃，英杰辈出之所。寇准范仲淹等朝廷重臣，郑道昭欧阳修王世贞等文坛巨匠，都曾官居青州王曾赵秉忠邢王介钟羽正冯溥等代名臣，燕肃于钦等学术巨擘，都诞生在青州这片土地上这里还哺育过李清照郦道元黄庭坚等代名流。右有山河之固，左有负海之饶，古城青州以其深厚历史文化而蜚声海内外，这里房地产业坐拥取之不竭文化元素。常住人口分析常住人口总量与结构分析年，全市城市人口万人，就业人口万，其中制造业万电力燃气万卫生教育万公共管理和社会组织万电信及信息传输万。常住人口发展趋势分析按照构筑现代化中等城市发展框架，到年，城市人口将达到万人，城市化水平达到。未来常住人口产业构成分析到年，城市人口中将有人从事第产业，人从事第二产业，人从事第三产业。未来常住人口收入水平分析按照年均增长速度，到年，城市常住人口人均可支配收入将达到万元。未来常住人口住房需求分析按照近三年青州商品房销售面积平均增长速度测算，到年，五年将累计销售商品房万平方米，仅年年将达到万平方米，每年将有万人有购房需求。此外，青州秀美生态居住概念，吸引周边地区居民到青州购房人数也会大大增加。十五时期是青州城市现代化加速发展关键时期。到年，城市人口万，住宅刚性需求将高速增加，市场对房地产项目消化能力明显加强，直接地刺激房地产业发展。小结青州城建基础较好，城市框架道路网络基本形成，先后荣获国家卫生城市中国优秀旅游城市国家级生态建设示范区等称号交通区位优势明显，两条高速公路两条铁路纵横贯穿，长深高速公路胶济铁路客运专线正在动工建设，地处山东省体两翼发展全局中心区位旅游资源丰富，历史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展基础优势突出。二青州市城市发展规划研究城市总体规划城市发展定位青州市位于山东半岛城市群中间区位。在城市发展规模上，到年，建成区面积达到平方公里，城市人口万，成为现代化中等城市在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础在功能定位上，成为特色鲜明布局合理功能完善环境优美最佳人居环境城市在目标定位上，建成三名强城市文化名城旅游明市生态名城和经济强市。建设现代化中等城市，到年建发展重心城市分艺术创意为体重要文化公共平台，与广福寺风景旅游区连成片，形成青州大旅游中环。生态过度区生态过度区分为两片区，分别在文化产业园区西北部和东部。生态过度区主要规划建设高档住宅区和别墅区。青州市目前几乎没有复式错层户型高档楼盘和别墅，无法满足青州市高收入人群高端住房需求。文化产业园凭借优越人文自然条件和便捷交通网络，以及三到五年内聚集万人口，规划发展成为青州南部城市副中心，因此也是建设高档住宅首选之地。生态过度区规划建设，方面体现融入大自然生态理念，另方面满足高档住宅市场需求。优质人群入住也将拉动综合配套服务区市场需求。交通道路前寺路前寺路云门山路南环路南环路广福寺路广福寺路青州路青州市文化产业园区主要道路包括南北走向青州路，北起胶济铁路客运站，规划南至黑虎山水库，贯穿城市最长条主干道，路道红线米云门山路，北起青州市火车站，南至教育园区前寺路。道路红线米。东西走向新南环路，规划未来将与省道胶王路连接，升级为省道，是城市南扩重要基础设施，道路红线米广福寺路，位于园区中部贯穿东西主干路，道路红线米前寺路，园区东西主干路，道路红线米。另外，年还将打通范公亭路至潍坊宝通街，将进步增加文化产业园区与主城区和潍坊市区联系，扩大园区经济辐射圈。四分析优势分析文化产业园区处于城市体四区城市格局重要发展位置，具有良好区位优势文化产业园区周边有云门山风景区东夷文化生态园弥河生态旅游开发区，圣水峪风景区等自然景观，园区环境优美，空气清新，具有良好自然人文景观优势文化园区内道路建设良好，交通便利，范公亭路至潍坊宝通街打通后将会紧密联系文化产业园区。文化产业园区具有良好交通优势目前，青州市没有大规模房产开发项目，也几乎没有别墅区和高端楼盘，文化产业园区房地产建设尚处于启动阶段，可开发地块规模较大，有利于房地产规模化开发，人文自然条件优越，正适合打造高品质居住概念。劣势分析文化产业园区用地为风光秀丽山地坡地，起伏落差大，地质条件复杂，增加施工难度文化产业园区尚处于城市发展新区域，需要兴建生活配套设施。机会分析近年，青州经济逐步提升，城市化进程进步加快推进，青州处于山东省体两翼发展全局中心区位，城市区域影响力大大提高。经济发展将进步促进房地产业发展目前，文化产业园区房地产尚属于启动阶段，地价成本较低，随着园区发展和建设，进入成本将增加。当前是介入房地产开发最佳时机青州市房地产业起步较晚，目前住宅房地产业发展层次较低，产品规划设计较为落后，给项目预