设项目开发管理职权，运作上栗县人民政府财政预算外收支。同时按照上栗县城建规划和依据自身资金实力，多渠道多形式地筹措城建资金，接受政府委托，负责对授权城市基础设施建设资金投入，确保资金投入安全和增值，根据政府授权，统对全县已有城建土地项目进行包装和组织招投标，通过市场平等竞争形势面向社会公开选择新投资建设项目经营者，负责对授权范围内土地资产实施出售拍卖，提高土地国有资产运营效益。七项目研究结论萍乡市上栗县廉租房经济适用房及基础设施建设项目建设符合国家政策，建设依据充分，项目建设解决了影响区域内大量低收入家庭住房困难问题，是萍乡市及上栗县重要民生工程和民心工程，萍乡市各级政府对本项目给予了大力支持，同时项目建设单位有良好信誉，资金筹措能力较强。经论证本项目建设条件优越，社会效益显著，建议有关部门尽快批复可研报告，并在资金税收等方面给该项目支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。第二章项目提出背景上栗县概括上栗位于江西西部，萍乡市北部，处于长株潭经济体化城市群腹地，扼吴楚通衢要地，为湘赣边贸重镇。自古商贾云集，边贸活跃。目前全县总人口数量万，辖区总面积平方公里，辖镇乡个垦殖场，个行政村，个居委会。人口密度人平方公里，是全省人口高密度县区之。上栗县社会经济状况上栗县广大干部群众在上级领导正确领导下，高举邓小平理论伟大旗臶，以三个代表重要思想为指针，认真贯彻落实中央和省市方针政策，紧紧围绕全面建设小康社会和实现上栗跨越发展目标，以安全和发展总揽全局，实施工业富县农业稳县城建旺县开放活县人才强县全面发展战略，大力推进工业化城镇化农业产业化，把上栗建设成生态良好环境优美富裕文明经济强县。年全县经济保持快速健康发展，精神文明建设和各项社会事业不断进步，人民生活水平稳步提高，经济和社会发展主要指标列全市前茅，且首次跻身于全国提升速度最快百县市之。县域经济持续快速发展，经济总量迈上新台阶年，全县国内生产总值实现亿元，较上年增长，增幅列全市第，其中产业增长，二产业增长，三产业增长，三次产业比为。工业经济实现规模与效益同步增长。年，是上栗县工业结构调整迈出大步伐总量大增长效益大提高年，全县主攻工业力度进步加大，工业投入增长，新上工业项目增长。花炮煤炭传统产业得到改造提升，新型建材环保陶元市财政部门补贴万申请银行贷款万元其余部分由土地出让金留区县部分提取资金万元组成。运营期收支确定项目运营收入测算廉租住房租金收入按照廉租住房保障办法和相关规定，萍乡市廉租房最高租金不得超过元•月结合上栗县实际情况，该项目廉租房面积为，租金定为元•月。物业管理费收入按照廉租住房保障办法相关规定结合本项目实际情况，该项目物业管理费为元•月。项目廉租住房计算期为年，租金按每年上涨上调系数以最近几年我国平均工资涨幅为参照计算。经济适用房收入根据相关规定，本项目经济适用房面积为，售价由征地折迁费勘察设计费配套费建安费管理费贷款利息以内利润构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市县人民政府根据以上几项因素综合确定，经综合分析论证后，本项目经济适用房售价确定给元平方米。因经济适用房远比商品房价格低，且其购买对象是特定群体，因此预测其销售在完工后年内就能全部完成。各年具体租金收入见表租金收入和运营费用表。项目运营费用测算该项目运营费用主要包括维修费和管理人员工资福利费。该项目建成后将需要工作人员人，平均工资及福利为万年人。工作人员总工资福利费为万元年。根据类似项目管理经验估算出该项目年维修费用为万元，该项目总运营费用为万元年。项目计算期为年，运营费用每年按上调上调系数以最近几年我国平均通货膨胀率为参照。各年具体运营费用支出见表租金收入和运营费用表。二盈利能力分析从动态盈利能力来看，本项目财务内部收益率为小于零，财务净现值为万元小于零，项目无法收回投资。项目在运营期内，各年租金收入在支付维修费用和管理人员工资后并有微利，可以实现维护管理收支平衡，不需要政府追加后续投资。三贷款偿还能力分析贷款基本资料序号贷款金额万元贷款期限年贷款利率年期贷款利率年期贷款利率年偿还额贷款期第二年起，每年偿还本金万元贷款期期末偿还本金万元还款计划表单位万元年份偿还本金支付利息本金及利息支付额还款来源经济适用房销售收入上栗县财政收入和经济适用房销售收入上栗县财政收入和经济适用房销售收入上栗县财政收入上栗县财政收入合计通过以上两表分析，本项目拟申请银行贷款万元，还款期为年，利率为，还款期末本金及利息总额为万元。项目贷款偿还来源于上栗县财政廉租房租金及经济适用房销售收入，经计算至年本项目可产生收入余万元，缺额部分为万元，目前上栗县人民政府已为本项目召开了专项会议，并通过了安排财政收入偿还银行贷款本金及利息决议，同意从县财政收入中年年每年安