比，居民居住水平特别是城镇居民居住水平改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，提高市民居住条件已成为各级政府面临迫切任务。近年来，我国房地产业保持了健康快速发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后段时期我国住宅与房地产业中心工作。年国家在武汉召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进步培育住宅消费。该项目位于寿光市区中心商业区核心区，该地块南临寿光市最大两家商业机构寿光百货大楼和潍坊中百佳乐家超市寿光店，距寿光汽车总站仅米，西邻业已开工建设利群大型商业项目，东邻寿光市中心广场。是寿光目前最理想也是中心商业区仅存商业黄金地段。二寿光市房地产概况年，尽管受国家房产新政影响，寿光楼市度有所震荡，但个健康正走向成熟市场依然表现出了顽强发展轨迹，年寿光楼市依然活力十足，热点频频，年寿光市完成房地产开发投资亿元，施工面积万平方米，寿光市房地产市场呈现出供需两旺稳中有升良好态势。热点高层政策推行，多层热，高层温与住宅郊区化同步，在传统市中心黄金地段，年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于年市政府有关政策贯彻推行，个中心四个组团轴两翼河两岸发展思路，推进中心城区东跨南扩，形成新城市空间发展格局。争取用年时间完成市区行政商业文化居住休闲等各个功能区布局调整，完善基础设施，加快城中村改造，建立城市管理长效机制，提高中心城区辐射带动能力。由此市中心仅存无几少量多层住宅在年市面上变得极为稀缺，由于寿光人长年喜住多层居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高公摊大物业费用高等情况，年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大行情，即便是些远郊楼盘也大受追捧，多次调高了价格而高层住宅相较之下显得温温，房价增幅较小，些高层楼盘推出了优惠让利措施。热点二寿光户型减肥，中小户型数量增多前几年寿光新建商品住宅户型直明显偏大，多平方米就算是寿光小户型，甚至出现了不少平方米超大户型。相比较年楼盘，本年度寿光新起楼盘户型面积明显减肥，户型由上年平方米，以大户型为主，已经缩减到平方米，以平方米左右为主，有小区还设计了少量多平方米小户型。而酒店式小套房平米超小户型在本年度更是大行其道。究其因，方面是年国家政策调整使然，平方米以上大户型受到了限制，另方面也是市场自身调节结果，过大面积必然带来过高总价和相应高额费用，对此寿光市场缺乏有力需求支撑。当然，相对寿光普通百姓购买力和生活需求而言，平方米以下，平方米左右居家型小户型所占数量仍然十分短缺。热点三大鳄入驻，房企走向品牌化如同商业领域银座在大地构造上属华北台地，处于鲁西隆起，沂沐断裂带，鲁东突起三个次级构造交汇处。地处弥河冲积平原，为第四系冲积层，地势元序号项目名称计算依据建设经营期合计营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税合计土地增值税该项目土地增值税根据国家和地方土地增值税有关规定，土地增值税按销售收入预收，须预交纳土地增值税万元。总成本费用该项目总成本费用由总投资和运营费用构成。运营费用为项目开发经营期间发生各种费用包括管理费用和销售费用，按销售收入计取。所得税该项目所得税税率为。四损益与静态盈利分析该项目实现利润总额万元，所得税万元。经测算该项目投资利润率为，投资纯利润率为，投资利税率为。详见表损益表表损益表单位万元序号项目名称建设经营期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润评价指标投资利润率利润总额总投资额投资纯利润率税后利润总投资额投资利税率利税总额总投资额五偿债能力分析该项目申请融资金额为万元，银行贷款金额为万元，借款利息为。经测算，项目有很强还款能力。详见表贷款还本付息估算表详见表资金来源与运用表表贷款还本付息估算表单位万元序号项目名称贷款利率建设经营期合计贷款还本付息年初贷款累计本年贷款本年应计利息年末还本年末付息年末贷款累计二还本付息资金来源投资回收表资金来源与运用表单位万元序号项目名称建设经营期资金来源销售收入自有资金借款资金运用建设投资不含建设期利息借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金六现金流量与动态盈利分析该项目经测算该项目税后内部收益率为，财务净现值万元基准收益率，投资回收期年。详见表现金流量表表现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资含建设期利息运营费用财务费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量七盈亏平衡分析固定总成本盈亏平衡点销售收入可变成本销售税金及附加经测算，项目盈亏平衡点为，即销售收入或售房量达到时，项目可保本。八风险分析敏感性分析该项目分别对总投资销售收入和预售款回笼速度作了单因素敏感性分析，敏感性分析结果见表敏感性分析表表敏感性分析表单位万元序号变动因素变动幅度内部收益率财务净限值投资回收期基本方案销售收入总投资预售款回笼速度从上表看，售房价格和开发产品投资是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动，内部利益率分别下降至和，投资回收也增加至年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响较小。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中