速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林紫荆玉林等重要生活商业区。北世界四川机械设计院项目数码广场华辉广场威斯顿联邦国航大厦凯莱帝景锦绣八期丰德国际曼哈顿三期新希望大厦本案央扩新项目环路三环路长寿路倪家桥路领事馆路锦绣路人民南路科华路玉林路新光路二环路桐梓林北路机场路航空路规划中地铁Ⅰ号线沿人民南路由天府广场至华阳，途经项目地，并设有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。小结鉴上述，项目区域人流量较大交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业基础。四项目拟发展方向纯甲级写字楼建筑层数层。诠释层米高楼，在彰现楼宇非凡品质同时，也降低了建筑密度，为商务企业营造了现代感和舒适感兼容办公环境。层高塔楼部分层高为米，保证吊顶后净高不低于米裙楼部分层高为米，米大堂挑高米诠释米层高充分考虑了人们对空间感受，在这样环境下办公，不会有压抑感，显得较为人性化米高接待大堂则体现了楼宇恢弘气度，彰现项目品质及入住企业身份。项目功能塔楼功能纯办公裙楼功能商务配套诠释本项目功能主要围绕着商务办公而设置，有利于合理避免过多商业对办公环境影响，有利于提升项目专业品质。配套按照国际甲级写字间标准电梯每部客梯服务面积不高于平米，拟配备部电梯空调中央空调，可分户开关，分户计量自动控制空调新风给排水配电照明消防紧急警报手机直放闭路监控车库管理同声传译等信息点密度平米个停车面积地下三层，保证每个车位服务面积不大于平方米，预计将提供个地下车位。第三章公司及运作团队介绍新希望集团简介略二新希望集团组织结构略三项目运作主要人员介绍略第四章市场分析与需求预测近年成都市办公物业市场供求状况描述成都市办公物业开发状况指标房地产开发投资额亿元办公投资额亿元办公投资比重办公施工面积万办公竣工面积万办公新开工面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局注表中办公物业数据仅包含以办公物业报建项目数据，下同。成都近年来办公物业投资额变动情况办公用房投资额变动情况年年年年亿元办公物业投资规模在年度上扬幅度较大，比年净增亿元，上涨幅度为年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业投资额同比增长。由此可见，从年起，成都办公物业市场开始步入了快速稳定发展期。从年即将动工项目看，数目众多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨势头。成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况办公用房施工面积及竣工面积变动情，但随着成都组团式发展战略点轴开发战略逐步实施，项目区域将成为最有活力利润为万元，税后净利润为万元，经营期会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率为，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长。小结从第二提案财务评估分析结果可以看出，项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期净收益率有贡献。总来说，该提案对开发机构资金实力要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取定长期收益，投资风险在于市场供求竞争状况变化可能使销售速度售价出租率或租金降低。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页租售并举写字楼部分按元平方米定价，按照销售计算，商场及车库全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。假设写字间第年预售，第二年销售。财务评估结果从静态指标来看，项目总成本为万元，前十年息税前总利润为万元，经营期会计会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率接近于零，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长当然，上述数据不理想也有出租体量较大原因，因而其经营期会计收益率达到。小结从第三提案财务评估结果分析可得知，前三年项目现金流量分别为万元万元万元，三年累计现金净流出达万元，对项目开发机构资金实力要求较高，项目主要收益还是要依赖经营期租金收入，因而租金及出租率变化对项目投资回收期及投资收益率影响就显得比较重要。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页全售模式写字间售价为元平方米，商场均价为元平方米根据楼万元平方米，楼万元平方米，楼万元平方米加权平均计算所得，计算过程略，车位售价为万元个，所有物业销售率为。假设写字间第年预售，第二年建成后销售商场车位第二年销售，第三年销售。提案财务评估结果从静态指标来看，项目投资达万元，为几种提案中最大值，但相互间差距并不大息税前利润达万元，税后净利润达万元。从动态指标来看，按利率贴现后项目净现值为万元，内含报酬率为，动态投资回收期为年。小结在全售提案模式下，资金回笼速度快，偿债能力较强，对开发机构资金要求不高，投资收益率较高，提案有定可行度，但也存在较大风险，即达到上述结果是基于市场供求关系及特征变化项目竞争力等前提，存在部分不可预知变数，因而假设售价及销售率指标有可能因具体情形变化而向反方向运动，结果就不定是假设那样乐观了。财务评估结论本项目经济价值不错，有定收益前景。相对而言，采取以租赁为主策略可能比较适合本项目具体情况，有利于项目投资方长期收益以及品牌树立。成都汇高行市场