（立项阶段）新建综合业务楼房地产项目投资立项评估报告（提交材料）

公司成立六年来，首汽房地产公司不断发展壮大，现有土建暖通水电监理工程师等专业技术人员人，建筑工程管理工程师人。

已开发和拟建项目有朝阳区新源里世方豪庭高档外销公寓项目，总建筑面积平方米三里屯写字楼项目平方米华严北里商品住宅项目平方米月坛北街开发项目平方米。

五项目建设规模和内容根据本项目初步规划，项目规划建设用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，其中地上建筑为写字楼公寓和商务公寓，建筑面积共平方米地下建筑为商业设施地下停车场自行车库健身房和其他配套设施，共平方米。

项目建成后将成为集高级写字楼公寓商务公寓配套商业设施物业管理服务等为体多功能设施。

各功能具体面积见下表项目各功能区建筑面积表单位平方米功能区建筑面积写字楼公寓商务公寓附属配套设施合计容积率绿化率六项目总投资与资金来源计划项目总投资为亿元人民币，由本项目投资建设方北京首汽房地产开发公司自筹资金解决。

第三章项目地点和建设条件项目地点本项目建设地点位于北京市西城区月坛北街号院，月坛北街与三里河东路交叉口东南侧。

用地北面为月坛北街，西侧为三里河东路。

项目规划用地面积平方米，建筑基底面积平方米。

根据有关专业部门进行调查，拟建项目占用位置气象条件地质状况消防条件均符合国家有关规范。

二项目交通条件及自然条件项目建设用地东距二环路公里南距月坛南街公里西距钓鱼台国宾馆公里北距阜外大街公里。

用地附近有包括路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优越。

项目由于紧邻国宾路和钓鱼台国宾馆，附近没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。

三项目用地现状和拆迁项目用地范围内现有建筑为首汽集团公司兴建于五十年代初生产业务用房，该建筑随着时间推移已经破旧不堪，无保留价值，拟全部拆除，由于拆迁量较小，拆迁耗用资金和时间都比较少，为项目顺利建设奠定了良好基础。

四建设条件土地使用权项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和北京市关于土地有偿使用有关规定，办理土地批租手续。

有关问题目前正在初步洽谈协商之中，土地出让金和期限以将来北京市土地管理部门与项目开发建设单位签定土地出让合同为准。

市政配套条件本项目水电气热通讯道工程费建安工程费，设计施工费市政公用设施费筹建期管理费和销售费开办费和不可预见费合计，以上投资估算应在项目规划设计批准后再做详细测算。

二资金来源本项目开发建设所需资金将全部由开发建设单位北京市首汽房地产开发公司自筹解决。

第八章建设方式和建设进度建设方式为把本项目建设成为北京市流高档写字楼和住宅楼工程，本项目拟聘请国内著名设计师进行方案规划及初步设计，由国内建筑设计院进行施工图设计，同时机电设施内装修及营业设备均由具有多年经验顾问提供咨询服务。

项目建设施工将按照北京市有关工程招标规定，以国内竞争招标方式，选择国内建筑施工企业组织施工。

为保证工程质量，工程建设采用施工监理方式进行，聘请有名望有资质管理规范工程监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体工程质量监督检查工作。

二建设进度计划项目建设期为年，力争在年月前建成，具体计划如下年月前完成项目可行性报告编制和报批工作完成规划方案调整和报批工作。

年月前与有关部门协调，制定市政配套方案办理土地有偿出让手续，领取国有土地使用证进行拆迁工作，完成三通平进行地质勘探和工程各项前期准备工作完成工程施工图设计选定施工单位，完成各种开工手续，项目开工建设年月前办理商品房预售许可证完成项目销售推广策划，开始预售工作年月前进行建安工程施工，包括基础工程和结构工程建设随工程进度进行设备安装调试验收建筑物内外装饰装修配套进行环境和绿化工程随工程进度进行维修停车楼设备采购安装年月前进行项目竣工验收工作完成市政配套和绿化等室外工程完成物业管理前期筹备工作项目全面竣工交付使用。

第九章项目财务分析基本经济参数营业收入本项目营业收入来源于写字楼和公寓销售收入及商务公寓租金收入等项内容。

写字楼和公寓销售收入预计项目自开发建设期开始展开写字楼和公寓预售，在项目建设竣工后完成全部销售工作。

在项目建设期中年可完成销售全部建筑面积左右，年将完成销售建筑面积左右，其余将在年月之前全部售完。

由于本项目建成后能够提供优越地理位置和优美商住条件，预计写字楼和公寓平均售价在每平方米，元左右，具体每年销售收入情况预测如下表所示写字楼和公寓销售收入估算表单位人民币万元年份合计销售面积平方米销售单价销售收入公寓租金收入项目商务公寓将用于出租经营，按平均租金元年平米估算，每年租金收入约为万元。

营业收入汇总表单位人民币万元项目年份写字楼公寓销售收入公寓租金收入其他收入合计经