（立项阶段）新征商业性房地产项目土地一级开发利用项目投资立项评估报告（提交材料）

项目建设规模新征商业性房地产项目用地总用地面积平方米，其中代征道路面积平方米，实际建设用地面积平方米，规划用途为，其主要技术经济指标为名称数量单位占总用地比例总用地面积平方米实际建设用地面积总建筑面积其中建筑占地面积建筑密度容积率建筑限高米绿地率第三节可行性研究目依据及其范围可行性研究目县国土资源局因新征商业性房地产项目需在县楚江镇区征用集体土地，进行土地开发建设需要，为实现项目决策科学化民主化，减少或避免投资失误，提高项目开发建设经济社会和环境效益，对项目进行全面技术经济分析论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠科学参考依据。

可行性研究依据中华人民共和国土地管理法县城市建设总体规划县土地利用整体规划规划蓝线图及界址点坐标图县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理意见县土地利用年度计划。

可行性研究范围本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政策，对拟开发土地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设总体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排运作模式耕地补充方式征地拆迁补偿安臵市场供求经济效益与社会效益等方面进行论证。

报告编写说明本报告是以委托方提供基础文件有关数据资料为基础，结合受托方掌握资料和实地踏勘调查收集资料为依据编写。

委托方对所提供资料真实性和合法性负责，受托方对所收集资料真实性准确性负责。

本报告所引用相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化后，应重新进行论证。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中部分内容所导致有关损失，受托方不承担责任。

本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。

本报告使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。

第二章项目建设条件与建设必要性分析第节项目建设条件分析区域自然环境条件，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向，从而对土地开发者和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风暴洪水地震滑坡泥石流气温塌方施工现场地质条件等等。

虽然本项目自然风险发生机会较小，但是仍然需要对该地区环境条件天文资料地质地貌气候条件等作进步了解与分析，加强对这些风险防范，这样就可减少投保成本，增加投资收益。

政治风险政治风险是指由于政策潜在变化给土地级开发者和经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对土地市场影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对土地级开发产生重大影响。

特别是在，在市场环境还未完善土地级开发项目机制尚未成熟条件下，土地供应和管理体制变化，对土地级开发项目运转和操作影响尤为重要。

因此，应密切关注政策变化趋势，尽可能地理顺土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而及时化解由此而引发风险。

经济风险经济风险主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素，它们出现会对土地级开发产生影响。

土地级开发规模越大，所需资金量就越大，周期越长，产生财务成本等投入就越高。

故应提高效率，缩短项目工期和出让周期，节省资金成本。

同时，开发过程应注意制定详细计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，避免资金风险。

社会风险社会风险主要是指由于人文社会环境因素变化对土地级开发项目影响，从而给从事开发和经营投资者带来损失可能性。

社会风险因素主要有城市规划区域发展社会治安公众干预和文物保护等。

因此，在本项目开发前，对项目所在区域内这些因素作细致调查了解也是很有必要，以便对项目设计布局等提供参考，处理因此带来风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于开发者决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式投资地点类型选择风险和人财物组织管理风险等。

本项目开发者应当利用充分时间来考虑有关市场供求关系竞争环境目标市场及其可支付成本与费用，就项目经营收入与费用进行比较分析，尤其要重视市场研究，这样对于选择投资方向初步确定开发目标与方案进行目标市场定位等，均起着举足轻重作用，使投资决策尽可能准确高效，赢取投资高效益。

第二节不确定性分析盈亏平衡分析通过分析项目利润总投资成本与土地出让总收入三者关系，分别得出总投资成本和土地出让总收入变化时，项目利润为零所对应盈亏平衡状态如下图。

当总投资成本固定不变，土地出让总收入下降时，本项目利润为零当土地出让总收入固定不变，