于，地上部分不大于说明由于容积率等技术指标只是个意向性宽泛值，最终指标可以根据设计方案进行突破。项目分析优势分析区位优势项目位于新沂城市中心位臵，核心商圈绝版地块，区位优势显著。交通优势地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道钟吾路，交通便利，火车站汽车站均在公里以内。规模优势项目建成后将成为中心商圈内规模最大商业项目，具有较强竞争力与辐射力。商业氛围优势地块东临传统商业街南京路，西邻次商业街钟吾路，北接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围极其浓厚，对于未来商业不需太久时间培育期，能够立刻产生价值。劣势分析城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。城市区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购物客层较少。城市商业物业发展档次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少，要达到预期效果，招商营运有定难度。机会分析新沂商业形态有更新换代需求，具有市场空间。新沂中高端消费外流现象明显，商业档次提升具有空间。新沂经济快速发展导致城市未来几年发展有加快可能。宏观政策调控下，商业地产发展最佳时间，商业物业销售具有投机空间。依托中商雨润两大上市集团品牌号召力，以及徐州中央百大在消费者心目中地位，该项目将能得到新沂政府更多支持与帮助。威胁分析商业地产操作风险商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何组建个成熟运营团队是成败关键，另外，在新沂这个县级市商业地产不成熟区域操作如此大体量商业，对开发团队招商团队营运团队销售团队经验要求极高。未来竞争威胁项目东侧广电地块拆迁意味着本项目最大竞争对手即将浮出水面，同时万商业项目金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面临多方面竞争与压力。城市快速扩张过程中，社区型资金有保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和项目销售回款，对滚动开发提供有力保证。项目具有良好社会效益项目建设有利于发挥区域地段优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益良好占地面积万总建筑面积含地下万项目总投资万元项目销售收入万元税前利润万元成本利润率税前财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期年项目主要问题解决办法和建议项目主要问题项目位于城市核心商圈，未来竞争激烈整体市场供过于求，项目面临定去化风险由于项目体量小，开发周期短，需要研究资金平衡问题。建议做好商业业态定位，突出特色，实现竞争超越挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化项目风险及防范建议项目风险成本风险经过经济测算，项目单方建安成本元，占单方成本，造成利润率偏低。商业地产操作风险新沂市是县级市，商业地产操作并不成熟，对开发团队招商团队营运团队销售团队经验要求极高。政策风险通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调年宏观调控政策不放松决心。从目前形势市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。销售税金及附加测算营业税及附加销售收入，印花税销售收入土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计为万元。企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区，不得低于，按税后净利润预缴所得税。本项目预缴所得税按照销售收入计取，合计为万元。项目销售回款计划根据新沂市住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，确定预计销售进度，计算各时期销售回款金额。项目总体销售计划为年下半年正式进入项目销售期，销售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，