路路到达地块，曲靖火车站距地块约，曲胜高速路入口距地块也约有路程市政设施曲靖市公安局交警支队直属大队企业曲靖卷烟厂汽红塔云南制造有限公司福牌包装材料有限公司汽车运输总公司曲靖市塑料二厂滇东北汽车配件市场万事达汽配城娱乐设施曲靖江南春游乐度假中心太阳石大都会龙泉浴中池天天鲜鱼店由此看出，地块周围配套设施尚不完善，地块所处待发展片区，城镇待开发结合部。第二章市场分析曲靖房地产市场状况曲靖市房地产业近年来发展迅猛，开发商已达多家，大多以经济房建设为主，整体房价偏低，极大地刺激了房地产消费市场，基本无空房，在云南省市场除昆明外是做得最好。预计今后年内曲靖市房地产行业投入不会低于亿元，将极大地拉动建筑建材冶金家电家具服务等相关行业发展。在年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进步发展，房地产开发呈现良好发展势头。曲靖市房地产开发计划投资亿元，施工面积万平方米，其中新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，销售额达亿元，预售商品房面积达万平方米，曲靖市以经济适用住房为主体城镇多层次住房供应体系已逐步建立。曲靖市房地产企业有麒麟地产开发爨园小区立得地产立得江滨花园鸿泰地产翠峰雅苑安厦地产西苑小区云建地产珠江花园飞龙地产建设花园市房地产滇东佳园境胜地产家园小区沾益县房地产玉林花园保利基房地产保利家园红日地产红日花园东盛地产等。而在昆明成功开发了阳光花园阳光版云电阳光房地产公司，也将触觉伸到了曲靖，在年开发推出了曲靖阳光花园。二曲靖市楼盘分析曲靖阳光花园项目与城市关系社区地处曲靖市南片开发区，位于曲陆高等级公路以西，昆曲与曲陆立交桥往南公里处，北面与曲靖市公务员小区紧紧相邻。社区周边要拟建大型商业步行广场。开发商发展商状况曲靖云电阳光房地产开发有限公司成立于年月日，由云南云电阳光房地产股份有限公司和曲靖东电实业有限责任公司共同筹资组建。云南云电阳光房地产股份有限公司是云南知名房地产开发企业，先后在昆明开发过阳光花园等项目，目前已取得级开发资质证书。项目状况项目名称曲靖阳光花园详细地址曲陆高等级公路处中级人民法院旁售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩公顷总建面积万市场类别由栋多层和栋别墅组成大型住宅小区容积率绿化率规划总户数户期面积范围建筑面积施工单位四川长城建筑集团面积配比共种户型户型建筑面积格局备注顶跃露台顶跃露台跃露台联排别墅建筑面积面积配比个户型，种规格户型建筑面积格局备注临街临街临费等。项目销售费用总体来说应该比在昆明低，主要基于以下原因由于项目地处曲靖，当地房地产项目不多，而且竞争性不强曲靖整个市场消费水平偏低，购买力偏弱，销售管理费比昆明低电视广播报纸及户外广告等不够发达，相应媒体广告费销售活动费等费用应该比在昆明低多售楼中心和样板房建造装修及家具饰品标准可比在昆明低售楼中心和样板房建造装修费用比昆明低该楼盘按目前建设规模来说，属于比较大楼盘，相应销售费用所占比例应该较低综合考虑以上原因，销售成本按销售均价考虑，如下表销售成本阶段项目销售均价元销售成本元备注区住宅定向开发不考虑销售费用商铺二区住宅商铺三区住宅商铺四公司管理费公司管理费是指建设项目从立项筹建建设联合试运转竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用。公司管理费主要分为项目筹建开办费和建设单位经费，项目筹建开办费包括办公设备生活家具用具交通工具等购置费用建设单位经费包括工作人员基本工资补贴福利差旅交通费通讯费等由于曲靖整个市场消费水平偏低，收入水平也偏低，公司管理费也较昆明低，按建设成本考虑，如下表管理成本阶段项目建设成本元管理成本元备注区住宅商铺二区住宅商铺三区住宅商铺五项目销售税金项目销售税金包括营业税﹑城市建设费附加﹑教育费附加﹑印花税﹑契税，根据行业及地区不同，税率也不同，现暂按营业税为销售额，城市建设费附加为营业税，教育费附加为营业税，印花税为销售额，契税为销售额，由开发商代缴。综合税率按计，如下表销售税金阶段项目销售均价元销售税金元备注区住宅商铺二区住宅商铺三区住宅商铺六项目风险准备金项目风险准备金包括两部分，部分为基本预备费，为项目投资，另部分为涨价预备费，为项基本预备费，项目风险准备金般按项目投资，考虑。七项目成本汇总各项平米费用乘以面积后，汇总如下表成本汇总表阶段项目面积万平米土地成本万元建设成本万元销售成本万元公司管理费万元销售税金万元风险准备金万元费用汇总万元区住宅商铺小计二区住宅商铺小计三区住宅商铺小计合计经过对项目成本中各项费用分析及计算，汇总后，得项目总成本为万元，其中区为万元，平米造价为元，二三区各为万元，平米造价为元。第五章项目销售收入项目销售价格根据曲靖市初步市场调查数据显示，商品房售价处于比较低水平，其中经济适用房按元计算，联排别墅及花园洋房按元计算，临街商铺按元计算，销售收入估算如下销售收入估算表阶段项目面积万平米销售均价元平米销售总价万元备注区住宅商铺小计二区住宅商铺小计三区住宅商铺小计合计第六章项目损益项目总利润总销售额总建设投资项目总收益率项目总利润总建设投资拟建项目利润及收益率按销售均价进行计算，结果如下表项目收益分析表阶段项目面积万平米投资总费用万元