工方案确定，旅游线路选择，旅游项目增加和减少，门票制定，旅游管理组织和部门人员安排都应引进市场机制，这样才能保证尽可能取得良好经济效益，减少风险损失。保护好森林和农田资源对现有大面积森林应做好培养和管护，并在此基础上进行技术改造，讲马尾松为主森林改造为具有较高生态效益复层针阔叶混交林，丰富植物品种，提高森林资源质量。区域现状有较多基本农田，以保护为主，少量建设游客观光和体验农耕文化田园生活风味美食基本设施。差异化经营要形成错落分工差异经营旅游业发展局面，必须大力发展新型差异化旅游产品。根据桂林市实际情况，要大力发展会展游休闲游和体育健身游等产品，加快喀斯特景观园建设，特别要抓好交通方便业岗位，创造旅游收入亿人民币，增加亿元人民币。把万福园区建设成为世界级桂林化国际性流文化游憩商务区，即。桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述第章概述项目名称桂林万福园项目主办单位桂林市象山区人民政府项目背景桂林旅游业是广西旅游业龙头，自治区年规划中确定全面开发以桂林城市为中心桂北旅游经济区，桂北以山水风光民族风情和文化古迹为特色，形成国内外著名大桂林旅游圈，包括桂北旅游路网改造景区建设生态保护以及旅游服务软件配套建设，进而推动桂北旅游业快速发展。桂林是国际著名风景旅游城市和历史文化名城，旅游资源十分丰富。随着改革开放逐步深入，桂林已成为世界旅游热点，国内外游客增加迅速，旅游淡季不淡旺季更旺持续旺势旅游业已成为桂林市国民经济主导产业。桂林山水甲天下，对游客具有极大吸引力，游桂林山水，观漓江风光，已成为游客最佳选择。年月日万福路建成通车迈出了桂林市保护漓江，发展临桂，再造个新桂林战略重要步，其沿线特别是象山区段沿线大量未开发土地资源和众多休闲疗养设施随之被激活，整个万福片区建设和发展也得到了市区两级党委政府高度重视和社会各界空前关注，大量境内外投资商表现出了浓厚兴趣，提出了投资意向。年月日，修编后桂林市旅游发展总体规划通过桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述了评审组评审。这个总体规划为我们描绘美丽前景是桂林市旅游发展战略总目标把桂林建设成世界级桂林化国际性流旅游目地。桂林旅游业在全国旅游市场中定位全国最重要综合型旅游目地及旅游综合改革实验地，全国最优秀旅游城市。万福园区位于规划万福路中段，居于桂林城区临桂新区和雁山新区中心，地理位置优越，沿线有大量未开发土地资源和众多休疗养设施，园内以独特森林温泉人类化石喀斯特地貌所形成奇特自然风光五家疗养院乡土田园风情等特色，在未来年时间内，把万福园区建设成为世界级桂林化国际性流文化游憩商务区，即，是个具有战略眼光决策。项目名称策划说明策划园区位于万福路，福文化传承千年，福禄喜寿祥瑞，福已经成为切美好事物和谐集合。取名万福园寓意千年万福，样山水不样桂林，福字策划作为园区形象标志。编制依据桂林旅游发展总体规划修编桂林市土地利用总体规划大纲年年月国务院审批吃住行游购娱六大要素，所以旅游产业发展可以直接或者间，游客是否认同本项目形象和产品定位还未可知。要达到国内外游客万这目标，要求客源发展速度要保持定水平。资源风险分析万福园历史文化生态旅游资源虽然比较丰富，但尚未建设完成，宣传也未启动，文化创意产业虽依托每年举办国际摄影比赛积聚品牌力量，但品牌自身延伸力量有限。园区内现有旅游产品较为有名是桂林国家森林公园与甑皮岩遗址公园。总体来说，知名度还比较低，而桂林市知名度较高旅游景区景点众多，如七星公园象鼻山公园两江四湖环城水系漓江景区乐满地印象刘三姐等可能会分流众多游客，还需要通过大量宣传和促销工作，才能达到预期目，因此，客源桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析人数实际数量有可能会低于预期。工程技术风险分析由于本项目投资较大，建设项目众多，其建设周期可能会延长，可能会增加投资和经营风险。社会文化风险旅游开发项目建设可能对当地社会文化产生些消极影响。由于本项目投资较大，游客众多，面向又是具有较高消费能力消费者，可能会导致附近社区局面和部分外来人员产生依靠本项目谋利心理并付诸行动，助长其趋利不良习气，可能导致游客和投资商利益等受损，在种程度上，会影响周边社区风气。风险规避和对策风险分析目是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险损失。在预测主要因素及其风险程度后，应根构工程电气工程空调通风工程采暖工程给排水工程弱电工程装修工程等费用。室外工程包括项目用地红线范围内市政管线雨洪回用设施道路广场停车场绿化室外照明等投资费用，估算投资总额万元人民币。工程建设其他费用本项目工程建设其他费用包括勘察设计费可行性研究费招标代理服务费等费用，按国家有关规定计取，合计为万元人民币。工程勘察设计费按国家计委建设部号文颁布工程勘察设计取费管理规定执行，设计费按工程费用采取分档定额计费方法计算。可行性研究费按国家计委计价格号文颁布建设期项目前期工作咨询收费暂行规定执行，采取分档定额计费。招标代理服务费根据国家计委计价格号关于印发招标代理服务收费管理暂行办法通知精神，采用差额定率累进法进行估算。招标投标管理费按工程费用计取。基础设施建设费以建筑面积按元平方米计取。工程保险费按工程费用计取。施工图审查费以设计费为基数，采用差额累进法进行估算。工程监理费费率采用北京市建设工程费用标准，按工程费用计取。竣工图编制费按设计费计取。结算审计费按工程费用计取。建设工程许可证执照费按工程费用计取。预备费预备费根据有关规定，按工程建设费与其他费用之和计取，预备费为万元人民币。四资金筹措鉴于本项目旅游咨询服务中心作为直接为旅游景区配套基础设施性质，拟申请市县两级财政支持。镇王各庄村旅游接待服务站建设项目建设总投资为万元，拟申请市发改委支持万元，财政配套万元，其余部分由镇人民政府自筹万元。第十三章社会效益生态效益及环境效益评价社会效益本项目能促进旅游及旅游相关产业发展，而旅游业发展对知名度投资环境产业结构调整升级社会稳定以及居民价值观生活方式道德观念等方面影响是巨大。提高知名度。随着旅游开发促销力度加强，越来越多旅游者涌入旅游。这将增强与县内外市内外甚至国内外联系与协作，进步扩大对外开放和招商引资力度有助与走向国内外。加快当地基础设施建设步伐，改善投资环境。旅游业发展能带动当地道路交通供水供电通信环保等设施建设，有利于吸引外青年人实现读万卷书，行万里路创造了有利社会环境。为进步打造生态，休闲之都品牌，树立我县大旅游形象，进步改善旅游环境，完善旅游服务职能，适应未来旅游发展需要。旅游局审时度势，提出了建设旅游接待服务站战略构想，即整合全县旅游资源和加强服务意识，将全县旅游产业做大做强，从而带动相关产业发展，转变产业结构，增加就业。二项目建设必要性本项目建设是壮大旅游产业，发展地方经济需要作为北京市生态环境保护重点地区，不适宜大规模发展工业。充分利用水源保护区生态环境优势和旅游资源丰富优势，适时将享有无烟工业盛誉旅游业作为主导产业发展。本项目建设将全县旅游资源整合，增强旅游咨询服务，能引导旅游市场健康发展，提高整体水平，增强全县旅游综合实力。同时，旅游产业壮大，能相应带动房地产业旅游纪念品加工业相关第三产业发展，增加就业机会，提高从业人员收入水平，发展地方经济。本项目建设是提高游客满意度需要接待游客大部分来自繁忙都市，他们由于长期处于快节奏竞争激烈氛围中，身心健康也受到了不良影响。要加强服务意识，使游客到有宾至如归感觉。达到游客满意是旅游产业发展不竭动力，要让游客乘兴而来，意犹未尽而归。本项目建成可进步改善旅游环境，完善旅游服务职能，同时将给游客提供多角度多方位服务。本项目建设是适应当前旅游发展方向需要提出建设生态，打造休闲之都战略构想符合世界旅游业发展潮流。现在，旅游活动朝着大众化发展，家庭旅游将成为全球流行趋势。而且世界旅游业正由观光型旅游转向娱乐及参与性强旅游项目转变。随着人民生活水平提高，自驾旅游已成为新时尚。新旅游方式出现急需旅游管理部门转变观念，加强旅游全程咨询服务，打造休闲型旅游新思路。本项目建设是整合全县旅游资源，发挥整体及联带作用需要旅游资源分布相对集中，经过多年来建设已形成了以生态精品卫星城为中心，带动东西南北四条旅游热线城带四线旅游分布格局。旅游服务咨询中心建设有利于各线资源整合和相互补充，达到最大综合效应。本项目建设是实现旅游区与服务基地相分离，减少环境破坏需要将旅游区与服务生活基地相分离，有利于保持景区资源和减少对环境污染，同时在旅游高峰季节，通过服务中心运作，可使些景点游人规模控制在其环境容量内，减少对环境破坏。本项目建设是适应旅游市场向规模化规范化方向发展需要随着旅游市场发展壮大，单纯单体经营不符合规模化经济要求且时有不规范行为发生。规模化发展，必须健立健全规范化市场服务体系，发挥旅游系统规模经济效益。综上所述，本项目建设不仅适应当前旅游形式转变，而且有利于全县旅游资源整合，壮大全县旅游产业，促进社会经济发展。因此，本项目建设是必要适时。第三章旅游业概况及发展情况旅游业概况地处北京东北部，燕山南麓，是北京通往东北及内蒙古重要门户，故有京师锁钥之称。北部东部分别与河北省滦平县承德县兴隆游服务车辆保养和交通中转功能等。三建设规模与内容游客服务中心平方米四项目工程设计方案总平面布局本工程位于北京市镇王各庄村京密路南侧，该项目西临王各庄，保证工程质量和进度关键。第十二章投资估算与资金筹措投资估算依据本工程建设方案提出各项技术参数数据北京市类似工程近期造价水平土地费用及原有建筑物估价按项目管理单位提供数据进行估算其他费用参照北京市建设工程费用中规定取费标准。二估算编制范围本工程估算包括工程费用工程建设其他费用预备费和建设期利息。投资方向调节税暂免考虑。三投资估算结果按照以上范围和标准测算，本项目总投资万元人民币，其中工程建设费用万元，占项目投资工程建设其他费用万元，占项目投资预备费用万元，占项目投资。详细估算结果见附二项目建设背景未来海南房地产发展重点之就是发展旅游地产，政府将在这方面保证地供应。目前大量休闲度假村高尔夫球场旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产建成，吸引了