要结论本项目实施符合北京城市总体规划年年及大兴新城规划相关要求，同时也是对大兴新城规划和北京市大兴区土地开发整理规划年具体贯彻实施。本项目土地级开发预计总成本为，万元，上市交易后，可收回含贷款利息全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为，万元，预期自有资金静态年投资回报率为。本报告预测利润为，万元，自有资金静态年投资回报率为。项目投资回收期初步确定为个月，项目在财务上可行。本项目预计给政府财政带来，万元土地增值收益，还可以为北京市土地交易市场提供定数量土地资源，有利于土地市场有序发展，有利于首都城市与轨道交通建设协调发展，具有良好社会效益环境效益和经济效益。第二章大兴线枣园路站情况简介第二章大兴线枣园路站情况简介大兴线项目概况大兴线是轨道交通号线向南延长线，北起丰台区马家楼站，南至大兴区南兆路站，线路总长约千米，新建车站座，新建车辆段座。大兴区境内新建线路千米，新建车站座如图所示。枣园路站为大兴线所设站点之。图北京轨道交通大兴线线位示意图车辆段南苑西站西红门站金星路站枣园路站清源路站黄村大街站黄村火车站医药基地站南兆路站马家楼站石榴庄路站角门北路站义和庄站五环路站槐房西路范家庄路京良路兴华大街新源大街天华大街第二章大兴线枣园路站情况简介二大兴线枣园路站项目概况大兴线枣园路站位于大兴新城东片区，规划用地范围东至兴华大街及枣园东里小区，西至枣园小区，南至枣园路及丽园路，北至康庄路如图所示。可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。该区域规划以居住为主，规划占地面积公顷，规划总建筑面积万平方米，规划人口万人。图大兴线枣园路站项目示意图三大兴新城东片区开发优势区位优势作为北京城市发展新区，大兴连接轴南中轴延长线，横跨两带北京东部发展带和西部发展带，关联多中心大兴新城亦庄新城，在京津冀发展第二章大兴线枣园路站情况简介环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中，大兴将成为承接区域经济中人流物流资金流信息流等要素重要节点。独有地域优势，将使它成为北京向华北平原辐射前沿。交通及基础设施建设优势新城东片区紧邻京开高速公路北京市南五环路及京良公路等对外交通干道，与市中心仅分钟车程，大兴新城经过近年来建设，区内主要城市干道均已建成，计划年开通大兴线贯穿南北，区位交通优势非常明显。大兴新城经过几年来开发建设，项目周边各种配套市政管线完备，土地开发条件成熟。自然环境优势大兴新城宅拆迁周转费平方米元月个月万元按照号文限西侧两个地块于年季度上市，二季度回款，建设规模万平米，按投资比例回款，万元西北象限东侧地块于年三季度上市，四季度回款，建设规模万平米，按投资比例回款，万元。第十章开发进度第十章开发进度开发进度编制原则根据北京市土地级开发工作流程以及项目实际情况，编制本项目开发计划。二开发进度计划表表为本项目开发进度计划表。表项目开发进度计划表可根据实际情况予以适当调整任务开发状态审批部门办理规划意见书等前期手续完成交评环评等前期手续办理工作，完成立项办理征地手续实施拆迁进行底价评估，项目底价评估联审会完成供地市规委市发改委市国土局区建委市国土局市发改委区土地储备中心第十章项目盈亏分析第十章项目盈亏分析项目投资根据项目成本测算，本项目土地级开发总成本为，万元，折合可上市交易土地成本为万元亩，折合项目总建筑面积单方成本为，元平方米，出让金以元平方米计算，折合楼面熟地价为，元平方米。根据测算，该项目预计上市楼面价格为，元平方米，可交易建筑面积为万平方米，则该地块收入为，万元，预计土地增值收益，万元。二项目利润根据北京市土地储备和土地级开发暂行办法相关规定，土地级开发实施模式分为两种，种是土地储备机构负责实施开发，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划项目核准征地拆迁和大市政手续并组织实施。在这种模式下开发管理费用不高于土地开发成本。另种是通过市场招投标方式选择开发企业实施开发，由开发企业负责筹措资金，办理规划项目核准征地拆迁和大市政手续并组织实施。在这种模式下管理费率及利润率不高于预计总成本。按照计取管理费用模式下利润约为零按照计取管理费用模式下利润为，万元，按照项目期两年计算，静态自有资金年投资回报率为京创公司开发大兴线枣园路站项目同上述两种模式都存在差异，它是以大兴区土地储备分中心作为主体，由京创公司作为具体实施主体，京创负责筹措资金，办理规划项目核准征地拆迁和大市政手续并组织实施。京创公司不仅负责土地级开发项目具体实施，而且需要负责筹措资金先行垫付级开发全部成本。所以从种意义上来说，它是两种模式结合，是种创新模式。我们认为费率也应按上述两种模式取中间值较为合理，所以，本报告按计取，利润为万元，静态自有资金年投资回报率。第十章项目盈亏分析三现金流量预测该项目预计投入万元，预计经营现金流入万元，经营现金流出万元筹资现金流入万元，筹资现金流出万元。年年上年下年上年下年项目累计现金流入二累计现金流出三累计净现金流量表为该项目土地级开发现金模型分析表，按照工程进度假设投资，按照供地计划假设收入。第十章项目盈亏分析表枣园项目开发现金流量表单位万元序号费用项目