市总面积平方公里，其中市区面积平方公里。全市耕地总面积千公顷，农业人口平均耕地面积公顷。境内拥有长江岸线公里，通扬运河如海运河如泰运河焦港等主要河流纵横全境，总长公里。地形地貌位于扬子准地台下扬子台褶带上，为苏北拗陷中苏南勿南沙中新生代相对隆起区。地质构造主要特征为北东向切割呈带状，北西向切割成块。境内为平原地带，整体水平面高于邻县。地势由西北向东南略有倾斜海拔米，如泰运河中段两岸地势最高，沿江以东地势归低。地域酷似桑叶，地形如复釜。气候耕地土壤主要有潮土水稻土两大土类。潮土占全市耕地面积，其中高沙圭占耕地面积，主要分布于西部地区水稻土占耕地面积，主要分布于白蒲丁堰柴湾等镇。地处北纬，属北亚热带湿润气候区，太阳高度较大，年平均太阳辐射总量达千卡年厘米，常年平均气温，最热月份平均气温，年平均气温在以上。年平均日照时数达小时，无霜期约天。近年中最低温度低于零下只有天，大于平均每年仅有天，由于距海较近，受海洋调节较明显，气温日较差和年较差都较小。深受夏季风影响，水汽充足，降水充沛，年降雨量在毫米以上。降水主要集中于夏季，但是，由于夏季风势力各年强弱不等，因而降水量年际变化较大。受太阳辐射和季风环流影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明亚热带季风气候。春季是冬夏季风转换季节，冷暖气流相互争雄，彼此旋进旋退，时寒时暖，气温呈波浪式上升，乍晴乍雨，天气多变。适量雨，有利于三麦油菜等越冬作物返青和生长，以及春播作物下种和萌芽。春末夏初，冬夏季风进入势均力敌状态，由此而形成梅雨锋面长期徘徊于所在江淮地区，形成阴雨连绵天气，正所为黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙。过多雨水会影响三麦收割，但适量降水对早稻棉花玉米大豆甘薯等作物早期生长非常有利，更为伏旱季节农田灌溉储备了水源。秋季，夏季风减弱，冬季风热力增强，大气层比较稳定，天气晴朗，阳光灿烂，形成秋高气爽天气。这期间光照和热量充足，非常有利于秋熟作物成熟和收摘。市冬季吹干冷偏北风，晴天多，降水少，气温低，每年冬季可出现几次寒潮天气，强劲冷气流南下，温度降，常出现较严重霜冻。在寒潮初来进，有时伴有少量降雪，给大地披上银装。区位优势南濒长江，和张家港隔间相望东临南通通州，西面北面与泰州相接壤。至上海市中心公里左右，到上海二次置业自住企事业单位中高级人员和公务员生意人为主力。目前生活状况多数有房福利房或单位房，部分有车，改善居住环境愿望较强，为二次置业需求。心理品性在深厚历史文化背景滋养下，有着强烈优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态亲水环境向往。价格定位静态价格预估通过市场比较法元平方米价格动态预估近年住宅价格年均增长，总体呈平稳上升趋势，年受房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少换房需求二次置业自住企事业单位中高级人员和公务员生意人为主力。目前生活状况多数有房福利房或单位房，部分有车，改善居住环境愿望较强，为二次置业需求。心理品性在深厚历史文化背景滋养下，有着强烈优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态亲水环境向往。价格定位静态价格预估通过市场比较法元平方米价格动态预估近年住宅价格年均增长，总体呈平稳上升趋势，年受房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少，受宏观调控影响少，保守估计年增幅为。以两个增幅来预测动态价格保守增幅。老城区板块快速增幅。户型定位首期户型配比根据市场供应情况中高端客户市场需求，结合本项目客户和档次定位，首推部分户型配比为小于左右小三房型三房两厅卫占，大于大三房型三房两厅两卫约占。项目开发构思与设想项目开发条件本项目地块建设指标总占地，实际可用地面积，另外附征道路及绿化用地，容积率为，总建筑面积，其中计容积率总建筑面积，不计容积率总建筑面积。本项目地形较好，容积率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境大型社区。物业类型设想本项目居住规模预计约户。根据项目用地建设条件及项目中高端形象定位，预计本项目物业类型将全部为高层。社区停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约个。商业开发构思项目商业为购物休闲，布置在项目物业高层至四楼。第四部分项目经济效益分析项目估算各项设定项目说明项目用地亩，土地出让金按万元亩，土地出让合同契税和土地交易佣金按已经缴纳。在本项目中，拆迁补偿费已经全额付款，为净地所得贷款年利率按年月基准利率上浮。预售条件为工程施工至四层。销售费用按销售收入计。各项税费说明根据市政府相关部门有关规定房地产销售税金及附加为销售收入。土地增值税预征为销售收入。项目开发销售周期说明通过对市房地产开发销售状况详细了解以及与公司相关部门负责人全