江盛达房地产开发有限公司自有资金和申请银行贷款资金投资，项目申请贷款万元，项目经营期六年，其中建设期四年，延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本万元。详见附表项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率为。详见附表计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为。详见附表计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为详见附表。项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点为。年保本现金流入为万元。也可解释为在现定价基础上下浮至，即住宅元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。年保本销售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点平方米，综合楼平方米，合计为平方米。第二章项目背景近年来，在国家系列鼓励住房消费政策推动下，房地产投资持续保持较快增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺发展势头。据统计，截止至年月底，镇房指数已达点，比去年同期上涨点，涨幅为。项目实施符合房地产发展基本态势房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来。江苏房地产业发展过程，年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第轮增长周期从至年。经历了三个阶段起步年迅速崛起年成倍增长直线下滑年。年，房地产增长跌入谷底，负增长。年我省房地产业走出谷底，比年增长，进入第二周期。年，江苏房地产处于调整复苏低速平稳增长阶段。年，投资增长速度跃上六年来最高峰年增速分别为，达，进入快速增长时期。与其他产品样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效需求，房地产投资就不可能持续增长。尽管近几年江苏住宅建设直保持较快增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长住房需求相比，还有较大差距。江苏是个人口大省。第五次人口普查资料显示，全省有多万人口，占全国总人口，位于三十个省市第五名。其中城镇人口万，外省流入人口万。城镇人口居住现状是居住面积偏小。城市人均居住建筑面积平方米，县镇人均居住建筑面积平方米。城市人均居住面积低于平方米人口占，居住面积在平方米占。党十六大提出全面建设小康社会，胡锦涛总书记要求江苏要率先全面建成小市政可变成本年税金。年保本现金流入为万元。也可解释为在现定价基础上下浮至，即住宅元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。年保本销售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点平方米，综合楼平方米，合计为平方米。敏感性分析项目进行现金收入，经营成本，固定资产投资三大因素进行单因素敏感性分析，确定敏感因素，每感性分析变化幅度取定为，由于最大变化仍大于保本点，故敏感性分析范围内不出现负值。项目敏感性分析表如下敏感性分析表敏感因子变化率内部收益率变化率敏感系数固定资产投资现金流入经营成本敏感性分析图增减固定资产投资现金流入经营成本由上述分析可得出固定资产投资变化为敏感因素，其次为现金流入定价与销售率，经营成本对收益影响较小。结论项目商品住宅楼初步定价在中等收入家庭所能接受范围之内，投资利润率能够达到企业预期目标，项目经营期内风险较小。第十二章风险分析项目主要风险因素识别市场风险市场风险般来自三个方面是市场供需实际情况与预测值发生偏离二是项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化三是项目产品和主要原材料实际价格与预测价格发生较偏离。从本项目看该房地产项目供需预测与实际情况有发生偏离可能，项目产品市场竞争力及竞争对手情况具有多变性，相较产品市场竞争或者竞争对手变化，建设期建筑材料价格变化对项目市场影响较小，项目市场风险主要为存在市场竞争者和潜在竞争对手。技术风险项目采用技术先进性可靠性适用性和可得性与本项目预测方案发生重大变化，导致可靠性适用性可得性发生不测，从而建设成本增加，项目建设达不到预期要求。从本项目对工程技术分析结果来看，不同结构类型对可靠性适用性和可得性都有保障，但经济性及在本区域适应性各不相同，即使实际建设采用不同结构类型也能达到预期要求，但建设成本相应有所不同。工程风险工程地质条件水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期拖长。本项目对工程地质条件水文地质条件预测是基于现有掌握数据分析，与实际情况相符需建设过程中检验，因此项目建设存在定工程风险。资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖期甚至被迫终止利率汇率变化导致融资成本上升。本房地产项目为企业自筹资金投资工程，企业经济实力及筹资能力大小决定了资金风险大小，本项目作为大盘房地产资金需求规模较大，从委托方提供资金筹措方案来看，资金风险主要存在于资金供应不足利率变化投资方变化。政策风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。目前我国