（立项阶段）高档会所项目可行性研究分析项目投资立项评估报告（提交材料）

而凯里地区洗浴行业市场营销模式单，基本上都是普遍桑拿，美容，按摩，足疗等，经营项目洗浴文化构成雷同缺少特色，在对外宣传上，大家都打着美容健体，修身养性这张牌，差异化程度非常小。

没有差异就没有特色没有特色就不能吸引人。

其次，在规模上，大家基本上旗鼓相当。

再次，服务水平持齐，难相上下。

从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果能够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平则更容易在市场中鼎足而立。

市场现有洗浴休闲服务容量市区人口不多，但凯里天然具有区位优势，是旅游集散地。

每天至少有万外来人口进出这里，相当于城市总人口。

可以说消费群体还是很可观。

就目前来看，市区除了阳光樱花，还有曼谷雨林等等，大大小小已上十家。

这些洗浴休闲场所，主要串落在凯里闹市区，因此，总体服务容量比较大，但分摊下来就显得僧多粥少了。

凯里水疗休闲市场所处发展阶段则处于市场发展最初阶段市场导入期。

水疗休闲市场结构享受型消费者理智型消费者行业竞争焦点与在歌舞厅迪厅等宣泄来缓解精神压力不同，水疗自然而又放松，是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张现代人士，因此争夺这部分消费者已成为竞争关键。

服务人才是该行业又竞争热点。

需求现状凯里市作为全国优秀旅游城市，休闲娱乐业已成为凯里市支柱产业。

休闲娱乐业是世界第大产业。

近年来，随着经济快速增长，我国休闲娱乐消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。

休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。

据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐第大国。

凯里市水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花曼谷雨林在内所有水疗营业面积总共不到万平方米，星级宾馆不到家，无论从数量还是在服务上都远远满足不了外来游客和当地消费群体需要。

市场预测锐鑫国际会所按现代风格建造，内部装修豪定型设备价格根据生产厂家提供产品样本和设备出厂价及市场询价。

其他费用按有关计费标准估算。

流动资金按分项详细估算法估算。

铺底流动资金按全额流动资金计算。

详见流动资金估算表。

二项目建设投资估算土建投资及构成，设备投资及构成，其他投资及构成详见下面投资估算表。

总投资估算表序号名称金额万元建筑工程负层负二层负三层裙楼小计二室外工程给排水管网供电线网及照明消防系统绿化道路小计三其它勘察设计费工程监理费建设单位管理费员工培训费基本预备费小计三资金来源与筹措本项目总投资万元，按如下方法筹集建设单位自筹资金万元，其中自有资金万元，融资万元申请银行中长期借款万元。

四资金使用计划本项目建设期二年，固定资产投资分年分批投入，第年约占，第二年约占。

流动资金按生产负荷逐年追加投入。

详见投资计划及资金筹措表。

八财务评价财务评价依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版，年。

国家计委颁发投资项目可行性研究指南试用版，年。

中华人民共和国增值税暂行条例年。

中华人民共和国企业所得税暂行条例年。

建设单位提供有关数据和资料。

参加本项目研究其他专业提供数据和资料。

二项目建设期经营期计算期项目拟年建成，经营期年，计算期年。

三项目总投资及资金筹措项目总投资取整万元计算本项目总投资万元，其中建设投资万元建设期贷款利息万元铺底流动资金万元。

资金筹措建设单位自筹建设投资万元包括融资和铺底流动资金万元，共计万元申请银行长期借款万元，。

自筹资金占总投资。

用款计划建设期为年，按建设工程进度要求，固定资产投资分年分批投入，第年约占，第二年约占。

流动资金按经营所需分三年逐年追加投入，直至计算期满。

以上详见附表流动资金估算表和附表投资计划与资金筹措表。

四财务效益分析财务评价基准对照指标为基准收益率基准投资回收期年投资利润率投资利税率。

成本估算水疗会所日常支出按该项营业收入估算。

餐饮服务直接成本按该项营业收入估算。

宾馆客房直接成本按该类营业收入估算。

广告推销费用以及差旅交际等费用按总营业收入估算。

燃料动力购买费用估算详见附表。

其他费用估算按营业总收入估算其他费用，包括办公费职工制装费管理费用和不可预见费用等。

此外，土地使用费包括在其他费用中。

人员工资及附加定员人，其中中高层管理人员平均年工资元人，般职工人平均年工资元人。

按工资总额计算社保﹑医保﹑失保和福