深圳珠海和汕头成为广东省首批设立经济特区城市。年，整个珠江三角洲被划定为经济开放区，广东省大多数城市和乡镇允许外商进入投资，并给予优惠经济政策。珠江三角洲是指广东省与香港相邻珠江流域，共包括座县市。受到中国改革开放政策鼓舞，众多香港企业将制造工厂迁至珠江三角洲，利用当地低廉土地及劳动成本建立生产基地，而香港则逐渐演变成为服务基地，为珠江三角洲企业提供物流仓储金融保险和法律方面服务，香港与广东产业关系被形象地称为前店后厂。经过年发展，珠江三角洲已经发展成为中国成长速度最快制造和出口基地。珠江三角洲重要人口和经济指标概览如下珠江三角洲人口，万，占中国总人口中国最富裕地区占全国国内生产总值，外商直接投资，出口总额香港是珠江三角洲外商直接投资主要来源地，占该地区吸引外资总额未来数年，预期年均经济增长率可望达到大珠江三角洲区域出口总额约占全世界国际贸易总额。拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司经济指标下表显示了中国国内生产总值排名前位省份和地区年月第页中国国内生产总值排名前位省份自治区，年国民生产总值亿人民币上海北京浙江江苏人均国民生产总值美元广东山东辽宁福建内蒙资料来源国家统计局年，广东省国内生产总值增长了，达到人民币，亿元，在中国所有省份中排名最高，人均国内生产总值排名也达到第六位，工业附加值增长了，达到人民币，亿元。这种增长趋势直持续到年。年，广东省国内生产总值实际增长了，达到人民币，亿元。下表显示了广东省年至年主要经济指标广东省主要经济指标，至年经济指标国内生产总值亿人民币人均国民生产总值美元人均可支配收入城市人民币农村人民币固定资产投资人民币亿元零售额人民币亿元通胀率消费价格指数出口亿美元进口亿美元外商直接投资投资项目数量合同外资金额单位亿美元已利用外资金额单位亿美元资料来源国家统计局金额，增长率不详金额，增长率金额增长率，拟建酒店游风额千元其他开支占总收入物业营运维保人工每间房千元其他开支总收入其他费用能源每天每间房千元其他固定费用占总收入资本重置储备占总收入基本管理费总收入奖金营业利润资料来源浩华管理顾问公司可比较酒店指标范围，拟建酒店，拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村清远狮子湖房地产开发有限公司利息税收折旧和偿债前收益年月第页年至年，拟建度假酒店扣除利息税收折旧和偿债前收益息税前收益如下表概览同时以总金额和占总收入百分比体现拟建度假酒店，息税前收益预测，年至年年份总收入人民币千元资料来源浩华管理顾问公司息税前收益人民币千元息税前收益占总收入比例拟建酒店中国广州清远狮子湖高尔夫度假村年月清远狮子湖房地产开发有限公司第页投资分析我们对拟建度假酒店投资回报分析主要基于以下重要项目成本假设拟建度假酒店，项目成本假设建造费用单元总建筑面积平方米造价美元每平方米合计美元合计人民币顾问费用合计美元合计人民币开业前费用运营设施和设备以及运营资金合计美元合计人民币总开发成本美元人民币美元每间房人民币每间房资料来源浩华管理顾问公司总建筑面积，平方米由业主提供，我們项目建造费用假設是按业主所指示酒店总建筑面积，平方米為基礎。我们对项目建造费用估测是基于威灵谢公司公布酒店行业标准造价统计信息年中国和香港酒店行业造价信息统计手册。该手册提供了在北京上海和广州深圳等城市开发星和星级酒店造价预测包括家具固定装置和设备桥岛式商业案例北京三里屯岛式商业案例分析从以上图片可以看出，岛式商业建立真正将购物休闲娱乐等功能充分完美结合在起，它更多体现是休闲功能，让人们在购物同时，享受着环境清新及生活乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主商业模式，吸引客户来此进行消费，岛式商业之所以能够达到这种效果是由其自身优点所决定。岛式商业优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大发挥空间，能够通过灵活组合给顾客耳目新感觉室内购物区与室外购物区组合，通过空间转换，可不断刺激消费者视觉感官，引起购物者各阶段兴奋点④型人流路线，便于客户有目性光顾及比较消费，内部交通灵活，不存在浪费客源现象本项目岛式商业可行性结论根据以上对岛式商业在锦州建立机会威胁及些岛式商业案例分析可以看出，岛式商业街区属于新兴商业形式，岛式商业摒弃了以往大型购物中心些缺点，真正将休闲购物娱乐完美结合在起，可是消费者在休闲中购物，在购物中休闲。通过上面论证可以得出结论本项目进行岛式商业开发具有可行性。本项目岛式商业定位转付乙方。二拆迁进度情况说明古塔区政府同我公司现正与锦州饭店探讨其改制问题，因此动迁摸底尚未正式开始进行。待探讨完成后，逐步进行土地使用权收回拆迁许可证拆迁公告等动迁相关工作。等待项目具备进行拆迁工作条件开始正式进行动迁工作。古塔区政府工作着手招商工作，月份已到上海进行招商完毕，预计在月份到香港再进行招商。动迁公司工作完成了动迁摸底前期准备工作，现已具备进场摸底条件，随时可进场摸底。三初步拆迁政策情况说明由于项目目前尚未开始进行动迁工作。因此，在进行动迁成本测算时，主要依据以下两点进行测算按照初步同产权沟通得到摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进行测算。年锦州新出台锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法。国家税务总局公告年第号文件企业政策性搬迁所得税管理办法。四项目掠影五市场环境分析项目周边各行业主要分布情况如下图所示本项目位于老城区中心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利，相关配套成熟。二住宅市场分析古塔区板块目前在售楼盘有逸湖香舍卓远聚基华脉及万成中融国际，销售均价在元平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年年底交房。项目价格低主要由于项目体量相对小，远离城市中心商业及住宅区本项目周边二手房市场相对不够活跃。方面由于项目周边无新建住宅社区，老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等要求不高另方面这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁影响，人们都在等待动迁，如不急需钱都不愿进行销售项目周边所出售二手房价格均价约在元宝地颐园将军苑白日南里吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房原因。项目地处锦州老城区核心地段，生活公共配套齐全交通便利，板块价值认可度较高现本项目周边区域板块内产品供给基本较少，现只有太阳广场项目即将开始推售公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后又可在产品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。小结依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格，在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测算销售均价定位元。三商圈分析锦州市商业分析古塔区中央大街核心商圈小商品批发市场人民街小吃街广厦电子市场英特锦华购物广场大灵活多变。现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多去体验休闲购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置于环境中在与第种岛式商业相同环境前提上，不同商业体均有自己独立装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖商业形态，如采用岛式商业建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升情况下，岛式商业可通过新颖建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大视觉冲击力和购物全新体验，该模式打破了锦州以前固有商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美结合，真正将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整购物环境，自身对客户产生定引力来进行消费。岛式商业在锦州市场建立风险新尝试必然会带来系列问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态划分及交通动线设置问题对我集团是个新挑战其次由于岛式商业业态分布相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应工作。岛式商业案例及分析岛式商业案例上海金