区东望街号 南至大二环北至陶瓷厂厂区东至东北大马路西至联合路的地块。 建设规模与目标 项目目标 调整布局，规范行业市场，形成规模优势，突破传统市场模式与行业市场区域经济发 展之间不相适应的瓶径，通过项目建设产业资源整合和经营管理改革，形成集展示仓储配送批发零售工程服务功能于身，金融商住办公餐饮娱乐配套完善，以精 品陶瓷为主导包容现代建筑装饰材料的集群式专业市场。 建设目标 在项目拟建地范围内，东北陶瓷城已经实现购置土地万平方米，但按集群式专业 市场规划仍需增地万平方米。项目建成后总占地面积将达万平方米，建筑面积 达到万平方米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城 家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广 场和物流园。 技术装备水平与商品质量等级 基础设施通过区域整体规划，使场区内的道路停车场绿化给排水供暖供电 卫生消防安全与城区公共网络衔接协调，达到大区域商品物流中心要求标准。 经营设施按目前物流主体化市场的国际水平配置，实现展示交易结算仓储配 送管理信息化，人性化。 服务设施按照方便安全快捷环保人性的原则建设，实现经营理念与硬件设施 有机结合。 商品质量等级陶瓷产品包括建筑陶瓷观赏陶瓷装饰陶瓷日用陶瓷电器陶瓷 日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。地板城以中高 档产品为主，集中国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。油漆涂料市场旨在均衡沈阳城区 市场分布，提高油漆产品经营的安全性和服务质量，因此，产品质量按国际标准和国家标准 两个等级控制，将切不达标的产品拒之门外。消防器材是新兴经营领域，公共消防和民 用消防的专业化势在必行。家居装饰产品坚持时尚化人性化标准，按艺术化生活原则控制 高端市场产品，引导消费者的消费方向。旗舰店广场是专为著名品牌生产商设立，以最新业 态展示著名品牌商品，采用最先进的信息技术解决展示交易结算业务。 东北陶瓷城改扩建项目完成后，将大大提高市场的核心竞争力，经营规模稳步扩 大，五年后达到亿元，为区内增加综合税收超过亿元。主要建设条件 东北陶瓷城的改扩建工程，目前具备以下条件 经营资源 国内生产陶瓷产品的制造商共有家，其中建筑陶瓷家，观赏陶瓷 家，装饰陶瓷家，日用陶瓷家，电器陶瓷家，日用洁具家，陶瓷原料 家，陶瓷机械家，陶瓷包装家，综合类家，著名品牌生产商有广东的鹰牌蒙 娜丽莎维也纳嘉俊新中源佛陶集团金舵欧神诺长城钻石马可波 罗东鹏，上海的美标亚细亚冠军斯米克，山东的华光皇冠， 江西的景德镇陶瓷，四川的威尼欧罗兰，福建的东龙恒达华泰碧岩集源 双菱，河北的惠达，其他地区有和成诺贝尔罗马京陶金鹤等。 这些品牌在东北陶瓷城有很大的扩张愿望。 市场内经营陶瓷的既有厂商直销，也有总经销商和代理商，目前的入住率已达到 ，已登记准备进入的商家有户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商的调查，东北陶 瓷城改扩建后将会吸引更多的经营商涌入沈阳。 沈阳的地板产品市场直很零乱，很分散，总体规模不小但却没能形成规模效益。 据调查辽宁拥有家地板企业，每年的产值有个亿进入沈阳销售的外地品牌和国外 品牌地板有个，如金刚圣象等，占据市场份额比本地品牌要大许多。没有专业地板市 场来作为这些品牌的销售载体，是辽沈地区的大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利 于消费者。 其他商品资源市场规划区内家居商品经营商有家，石材经营商家，五 金经营商家。 土地资源 市场现有土地万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政 府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块万平方米，用于改建博览中 心二号地块万平方米，用于改建旗舰店广场。本次规划另外万平方米土地为三号地块万平方米，用于建设陶瓷精品市 场，现已拆迁腾空四号地块万平方米，用于建设消防器材油漆涂料市场，现已部分 拆迁腾空五号地块万平方米，用于建设综合商务服务区，现为中海物流沈阳公司租 用六号地块万平方米，用于建设家居装饰材料市场，现为钢管厂旧址，未拆迁七 号地块万平方米，用于建设地板城，未拆迁。这些土地资源需要政府土地管理和城市 建设规划部门重新规划，并精测绘图，东北陶瓷城有限公司统申请办理征用土地审批文件。 物流资源 仓储区。用于批发商品的集中收货理货发货，有两个方案，是拟在东北大马 路西北侧地点距离陶瓷城处空地建座大型仓储设施，占地面积约为万平方米， 建成后仓储面积万平方米。形成物流配送中心，实现储销体化。现有作为仓储的临时库 房将在改扩建过程中进行统规划，重新分类配置。二是在本规划区内靠近联合路的号地 块建设物规划表 方案 期工程建设顺序 首先建设位于地块的陶瓷精品市场，同期保持地块的经营，地块建 成后迅速进入经营期，地块的现有经营商和部分新增经营商全部进入地块 经营，拆迁地块，建设博览中心和旗舰店广场 同期建设位于地块的油漆涂料市场和地块的地板城，号地块的物流园。 二期工程建设从期工程全部建成投入经营后开始建设。即位于地块的综合商务服 务区和号地块的家居装饰材料市场。 方案二 方案的期工程中加上位于号地块的综合商务服务区，位于号地块的物流园调 整为二期工程。 推荐方案及其理由 本项目的二个建设方案各有利弊，我们建议按第方案建设会更好些。理由如下 第方案按经营优先原则设计，有利于尽快收回投资。避开施工作业车辆人员与经营 车辆人员抢占道路场地的矛盾。缺点是服务设施配套缓慢，建设期间进入市场经营的商 家和消费者会感到生活不太方便，应当采取些临时补救措施。 第二方案弥补了第方案的不足，但物流园区建成滞后，会大大影响经营。 二产品方案 从满足市场辐射区域内的消费需求，明确了在各设施内经营的重点产品。 产品方案构成各经营设施经营产品方案 附表十四各经营设施经营产品范围明细表 场厂址选择 场厂址所在位置现状 本项目场址的确定依据是依托现有资源，有利长期经营和稳步发展。 地点与地理位置 地点沈阳市大东区东望街号 地理位置南至大二环北至陶瓷厂厂区东至东北大马路西至联合路的地块详 见总平面图。 场厂址土地权属类别及占地面积 市场现有土地万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政府土 地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块建筑用地万平方米，用于改建博 览中心二号地块建筑用地万平方米，用于改建旗舰店广场。 本次规划需新征万平方米土地为三号地块建筑占地万平方米，用于建设 陶瓷精品市场，现已拆迁腾空四号地块建筑占地万平方米，用于建设消防器材油漆 涂料市场，现已部分拆迁腾空五号地块建筑占地万平方米，用于建设综合商务服务 区，现为中海物流沈阳公司租用六号地块建筑占地万平方米，用于建设家居装饰材 料市场，现为钢管厂旧址，未拆迁七号地块建筑占地万平方米，用于建设地板城， 未拆迁。其余为绿化和道路用地。另外，号地块用于建设物流园。 这些土地资源需要政府土地管理和城市建设规划部门重新规划，并精测绘图，东北陶瓷 城有限公司统申请办理征用土地审批文件。 二场厂址建设条件 本项目场址条件清晰。地形地貌地震情况 项目所在大东区位于沈阳城区的东部和东北部，北东和东南同东陵区为邻，西南和西同沈 河区相连，西北同于洪区接壤。地处浑河冲积平原，地势北高南低，稍有倾斜，海拔高低差 为米。 工程地质与水文地质 气象 项目位于北温带季风气候区北缘，属受季风影响的温带半湿润气候。年平均降水量 毫米，年平均晴天数天，阴天数天，气候特征是冬寒时间较长少雪，夏季时间较短 多雨。春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。 工程地质条件本项目已由开发方东北陶瓷城有限公司委托沈阳市规划设计院进行勘 察，建设基地内地质情况已经探明，建设基地内的地层按沉积年代，成型类型以岩性划分成 水文地质条件 根据沈阳市规划设计研究院号，东北陶瓷城改扩建工程岩土工程勘察报告 目前地下水位在左右。 城镇规划与社会环境条件 城镇规划 根据沈阳市城市发展战略规划，沈阳市重新确立了城市发展布局，即从北陵到浑南新区 建设条中央城市走廊金廊工程，以铁西新区为核心建设西部产业带，以大东区为核心 建设东部产业带，形成新的产业结构和产业布局。 根据沈阳市规划和国土资源局提报并经沈阳市城市规划委员会年第九号文件批 复，大东区分区规划明确，从年大东区用地总规模为平方公里，规划人 口规模为万人。 规划目标以城区的社会经济发展目标为依据，综合考虑国际国内的发展环境，以及城 区未来发展需求和可能，设定以汽车产业发展为核心，发挥独特优势，把大东区建设成为公 共设施齐全文化底蕴深厚生态环境优美综合实力强劲的社会文明经济繁荣的现代化综合城区。 城区性质大东区是沈阳市核心区的重要组成部分，是以汽车产业为主导，集军事装备 制造业现代服务业现代物流业房地产业旅游业为体的综合发展的现代化城区。 规划布局在大东区扇形轴线放射的规划形态结构中，规划综合发展轴条，从东顺城 街德增街大北关街至东北大马路，形成大东区集商业金融文化娱乐行政办公汽 车服务高档住宅等为体的城区综合发展轴。 本项目所在的东北大马路将成为城市产业带和为制造业服务的现代物流业服务业集中 的地区。 社会环境条件 政策环境大东区是沈阳市工业立市的两大基地之，政府不仅重点支持制造业，而且还对 与制造业相关联的第三产业提供了大量优惠政策。 人文环境本区内人口构成以制造业从业