前正在开发的项目有皇冠东和花园已经成功销 售了。 经过全体东和员工近十年的努力奋斗，东和物业已逐步成为重庆地产行 业著名的物业品牌之。尤其是近年成功开发的皇冠东和花园高档住宅小区， 项目总投资达亿元人民币，获得年重庆市十佳住宅小区第二 名称号以及重庆市首届消费者满意楼盘•百花奖，同时也是重庆目前唯 家被中国质量检验协会授予中国美好家园称号的小区。公司在皇冠东 和花园投巨资与名校联办小区完全中学，被业内外所瞩目称道。 公司汇集了建筑设计建筑施工市场营销物业管理等各类人才，在规划设计建筑质量工程监理销售管理物业管理等方面都连取得了 令人瞩目的成绩。 目前，公司已升格为集团公司，下辖个子公司和间四星级东和花园 酒店所皇冠实验中学。 第三章市场分析与定位 市场前景 重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地， 有文字记载的历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综 合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予 省级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重 庆直辖市。 建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值 不足亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总 值年平均增长速度为，其中年高达，高于全国同 期水平。 重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强的发展态势，尤其是 年月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。年至年年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过，保持了较 高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为左右。 重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆 经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性享受性已 经成为部分高收入人群购房的主要动机。自年初重庆掀起开发江景 住宅的热潮以来，江景房大受青睐，已经开发的江景房如御景江山华庭嘉 园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明江景住宅具有广阔的市 场空间。 重庆市房地产市场 投资增加。年月末，全市累计完成房地产投资 亿元，同比增长。同年月，全市累计完成土地开发面积 万平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降 商品房竣工万平方米，同比下降月商品房 销售面积万平方米，同比增长。 价格趋升。根据统计局最新数据显示，商品房销售表现出量增价 升的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今 年均价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为 元平方米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方 米。 消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与 重庆的地区整体经济表现的稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧 密的关联。年月重庆市实现亿元，增长， 消费增长城市居民人均可支配收入元，增长。人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间 次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人 口万人，年住宅销售面积万，年末重 庆市人口万人，年人均居住面积为。按重庆市住 宅发展规划，到年人均居住面积将为，即到年人均增加 居住面积。年末主城区人口为万人，到年主 城区因人均面积而增加的住宅需求量应为万。 从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐 进式向前发展的趋势。 渝中区房地产市场 渝中区是重庆的过去与现在的政治经济商业文化中心，人均居住面积 在重庆市的平均水平位置较低。由于特殊的地理位置和历史原因，该区是重 庆市的人口最密集区域，其市场潜力相当可观。对于渝中区的中心地段 解放碑区域来说，解放碑地段为重庆市的商业贸易中心吸引了大批国内 外客商云集此地，已形成了成熟的商业市场。根据城市功能规划，市政府把 解放碑规划为重庆的商业金融贸易中心。根据年重庆市国土房管 局的调查分析，按渝中区年末万人口计，因人均居住面积提高 人口增长经济收入提高等三重因素而形成的名义住宅需求量，在年 可增长到万。也就是说，在今后的年里，渝中区将会有每年 的名义住宅需求量万的幅度增加。 本项目市场预测 江景市场前景 重庆市是个山水景观城市，江景对重庆人来说，更有过多的偏好。有 资料报道，在北京和广州，般的江景楼盘比非江景楼盘的房价要高出元。在重庆，靠江的房子和不靠江的房子房价要高出 元。东和江景工程暂名作为朝天门的临江江景楼，位置 优越江景景观开阔，其江景楼盘市场前景非同般。 住宅市场前景 根据市统计资料显示，渝中区的住宅需求在逐年增大，由于没有适合居 住者新需求的楼盘，因此，渝中区特别是解放碑朝天门带的居民只好在外 区购房。在渝中区之朝天门解放碑带，新开发的住宅楼盘由于急于追逐 市场的开发热潮，许多楼盘急功近利，在产品的设计上没有创新，功能设计 不太合理，环境塑造较差系统 电话系统 电话系统由电话公司设计大楼以商场车库库房住宅为主，共需 对市直拨电话，在大楼架空层设电话交接间，再由交接间放 射至各层分线盒，电话分线盒设在每层竖井内。 广播电视 有线电视由有线电视部门设计。 住宅部分每户设计个电视接受插座，商场及其它公共场所设置数量根 据实际需要定，该有线电视系统与市区有线广播电视联网。 通风防排烟系统 至五层的公共卫生间设排风系统，。每个卫生间设两台卫 生间通风器，通过土建竖井排至架空层，在架空层由排风机排出室外。各层 排风管在接入土建竖风井处均设防火调节阀。 至五层包括夹层均设有定量的可开启外窗，以满足自然排 烟和通风换气的要求。 不能自然排烟的防烟楼梯间及其前室，消防电梯前室均设有机械加 压送风系统。加压送风机设在架空层。 加压送风口在防烟楼梯间内为隔层设置，采用自垂式百叶风口。在前室内为每层设置，采用电动加压送风口。 失火时，楼梯间的加压送风口全开，前室的加压送风口开启着火层 及其上下层。 加压送风口和加压送风机均在消控中心联动控制。 消防系统 分区及消防措施 半地下车库为个防火分区，每区面积小于，设自动喷淋灭 火装置。 半地下库房每层分为两个防火分区，每区面积小于，设自动 喷淋灭火装置。 半地下商店每层为个防火分区，每区面积小于，设自动喷 淋灭火装置。 安全疏散 半地下室各防火分区均有个以上疏散口，疏散梯均为防烟楼梯 间。 塔楼每幢设有台消防电梯和两道疏散梯间，其前部分别设有前室。 疏散梯除直接通向架空层室外，并能通往屋顶。 裙房设有多座电梯间，楼梯除直接通向底层室外，并能通往朝千路。 消防中心单独对外疏散。 防火构造 防火墙防烟楼梯间管道及住宅分户门等，均按防火规范要求设置各 类防火门。室内装修采用难燃材料。 消防给水 消防水源根据建设单位提供的资料，建筑正面朝千路下有根市政供水干管，管 径供水标高米，大楼供水接口两个，接口管径分别设 在大楼两端。 消防水量 本建筑为类高层建筑，消防用水量如下 室外消火栓 室内消火栓 自动喷水灭火系统 室内外消火栓火灾延续时间小时，自动喷水灭火系统火灾延续时间 小时。次火灾用水量。 六环境保护 本工程为高层民用建筑，建筑所排放的污水废气设备发出的噪声对 城市环境会造成定污染。根据重庆市和国家有关规定，必须进行有效的控 制和处理。在规划设计中可按以下原则规划设计 原则 将产生噪声或振动的设备，如水泵房柴油发电机房等放在地下室 或半地下室，从而减少噪声烟气对建筑物的危害和周围环境的影响。 在建筑沿城市道路面，均留有米绿化带在底层留有集中 的大片绿地，以改善环境。 裙房天台，除塔楼所占位置外，作屋顶花园供住户观赏。 垃圾袋装化处理。垃圾收集间分两个布置在塔楼下，其中 座塔楼入口处座，座塔楼入口处座。 污水处理大厦内排放的粪便及油污经无能耗生化池处理后，再排入城市市政污水 管网。 噪声控制 备用紧急柴油发电机组噪声控制在发电机房进出口均设消音器， 基础作减振垫，发电机排出的烟经消烟池后再经烟道排放。 水泵基础作减振垫，四周墙壁及顶棚均作隔声吸声处理。噪声在 分贝内，符合重庆市环境噪声规定。 第五章项目建设与管理 东和江景工程项目是东和公司进军渝中区的重点开发项目，为搞好项目 的开发和建设，产生良好的社会效益和经济效益，将实行科学规范的经营 管理模式，保证该项目成为重庆市江景楼盘经典性的具有浓郁文化特色的智 能化高尚住宅。 分期开发设想 东和江景工程项目的开发，从投资角度和营销角度来考虑，采取分期建 设逐步实施的开发原则。 首期开发 期总建筑面积达万平方米，投资规模约亿元，整个 开发周期从年月至年月底，长达年。对外销售的 住宅建筑面积约万平方米，车位个，。 销售周期在年月到年月底，抢占该期的销售旺势。 二期开发 二期开发是在期成功开发的基础上进行，以获得项目的规模优势。 二组织保障体系东和江景工程项目管理体系采取项目经理制管理模式，项目经理为第 责任人，承担项目投资及经济效益实现的责任。整个项目操作流程分为三个 阶段 项目策划 项目策划项目方案设计确定之前的策划工作包括市场调研项目 定位和方案设计等由东和营销策划部负责制定，项目经理参与。在 项目策划确定后，项目经理按照策划原则进行实施。项目实施过程中 若因市场变化或其他原因，需对原项目策划方案进行原则性调整，项 目