产权转让和出售现象年以来，越来越多酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体营销模式，正逐渐发生变化。酒店式公寓产权转让酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛需求。酒店式公寓拥有良好设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能稳步释放，强劲租金走势使些实力雄厚公司表现出籍公司及外籍人士喜爱。尽管现在尚处于全球经济好转初始阶段，但随着经济不断复苏，上海酒店式公寓在未来几年中将保持强劲需求。目前沪上酒店式公寓为数不多，求大于供市场状况注定了酒店式公寓未来可观发展前景。市场供需增长预测由于酒店式公寓开发成本较高，风险较大，今后几年酒店式公寓年供应量趋于平稳，每年大约在套。预计年后市场需求和供给逐渐达到相对平衡，但随着世博会召开，又会应来个供应高峰。从酒店式公寓需求来看，未来几年内将保持稳定增长，上海酒店式公寓空臵率也将随之逐步下降。但值得注意是，作为高不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积租价更具竞争力。这样，顾客可以付较少钱却能住得更加宽敞舒适。而且不少酒店式公寓设备更加家居化，精心考虑长期住户需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定价格竞争优势。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓长处，既有定居家生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求白领商务人士和异地旅游人士青睐。然而，酒店式公寓也有自己竞争劣势。酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类推出楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。近年开发商考虑到酒店式公寓市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓开发持谨慎态度，致使年供应量不到个单位。年黄浦区威斯汀公寓卢湾希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓上市，使全年年上海酒店式公寓市场供求情况供应需求空置率套供应达到个单位。年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共套。可见受系列利好消息影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。供应结构发生变化出现产权转让和出售现象年以来，越来越多酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体营销模式，正逐渐发生变化。酒店式公寓产权转让酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛需求。酒店式公寓拥有良好设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能稳步释放，强劲租金走势使些实力雄厚公司表现出能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜筹。它精心考虑常住客需求，比传统酒店提供更多设施设备，如小厨房立体音响系统洗衣机和烘干机等。至于其他些设施，如商务中心室内电脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店行业影响国家级农业产业化龙头企业，进行本项目建设，不但可以提升企业自身实力，对引领行业发展，也具有十分深远意义。建设条件第三章建设条件项目区概况地理位置及区域范围市地处平原腹地，北靠，东临，西倚山，是首都南大门。现辖个区个县个县级市和个国家级高新技术开发区，总面积万平方公里，自然资源状况自然条件市地处中纬度内陆地带，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于月份。地质条件该场址属太行山东麓冲积大平原，主要分布第四纪冲洪积粉土粉质粘土及细中砂土，地下水位较深。本场地无不良地质构造，地基承载力标准值为。自然资源全市已探明矿藏有多种。优质建设条件矿产资源有煤石油天然气等余种。地热资源已发现处，热水总流量万立方米日。全市已查明植物资源余种，其中药用植物资源余种。市现有耕地万公顷，是粮棉主产区，现已发展成为中国北方绿色农业基地之。全市拥有林地面积万亩，森林覆盖率达到，林业产业总值达到亿元。社会经济状况年市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，增长，增速创年以来最高。全市全部财政收入完成亿元。全市农林牧渔业总产值亿元。市耕尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备家居装饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺组成部分。另外还有更低层经济型酒店式公寓，此类物业往往从般房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领需求。从投资商盈利模式划分全出租酒店公寓前面提到高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。这类公寓投资方是将物业以酒店方式进行长期经营，通过租金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高特点。可租售酒店式公寓目前上海大多数酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓特点是开发商将物业每个单元分割为独立产权出售，而投资者购买时支付物业总值投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定著名管理公司统经营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款费用，并有可观赢余。业主般只需投入金额不多首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方酒店式公寓通常可以获得可观增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上新兴产品，以中福地产金银汇和年新上市世福汇为主要代表。二供需状况相对于每年多万平方米普通住宅供应量，酒店式公寓市场总量则要小得多年上海酒店式公寓供应约万平方米。从上海酒店式公寓历年发展情况来看，年代中期是较为集中供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。年间，酒店式公寓需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求局面。供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个，特别是农业水利和水工抗冻害等方面技术力量较强，具有承担重大科研项目联合攻关及工程设计施工技术优势。在科学研究及开发方面，黑龙江省水利科学研究院设置了农田水利技术研究所寒区工程技术研究所土工材料试验开发研究所水工材料试验开发研究所水利工程施工质量检测研究所等个基础研究所，土质材料试验室土工实验室及宝清三江试验站哈尔滨综合试验站，还设有省水利科技情报中心站和省水利工程质量监测中心站。为了推动科研和工程建设，建立了寒区土木建筑工程公司三北技术开发公司。形成了多学科多功能专业齐全人员结构合理综合性水利试验研究开发新体制。进入九十年代后，是省水利科学研究所历史上科研事业发展最快昌盛时期，科研条件技术