务净现值万元所得税后 动态投资回收期含建设期年所得税后 注项目容积率建筑密度等指标计算，不包括现代农业种植示范区所使用土地面积。 第二章项目背景及必要性 我国农资物流现状 产销脱节，农资供应不到位 目前农资物流体系远远不能适应农业生产和农村市场经济发展的需 要。长期以来，生产资料供应流程是从生产企业，经过生产资料公司等农 资经营部门，再到各级供销社，最后才到农民手中。由于流通环节多，渠 道长，产销不见面，厂家不能按农民的需要进行生产，农民也不能对厂家 施加影响，甚至不能及时购买到所需的农资产品，形成了农资生产及销售 环节的脱节。由于农业是自然依存度很高的产业，与自然条件紧密相关， 为了实现高产，必须及时应对病虫害，往往购买农资产品的时间只有短短 的几天，如果出现农资品短缺，耽误了农时，农民必然遭受损失。 农资价格上涨，加重农民负担 随着农资流通体制改革的深化，原有的供销社独家经营农资产品的 垄断局面已被打破，基本形成了由供销社农资公司农资生产企业农 业三站个体工商户等多种市场主体，多种流通渠道共同参与农资经 营的格局。各种市场主体通过抬高农资产品价格，牺牲农民利益，谋求自 身企业利润。农资品流通渠道多，层层加价，致使价格不断上升，农民生 产成本提高，负担加重。 假冒伪劣农资泛滥，售后服务不理想 近些年，由于缺乏行之有效的宏观调控和法制手段，市场交易秩序尚 不规范，些个体经营者进货渠道混乱，经营过期失效或者变质农资。 个别经营者生产销售假冒伪劣及国家禁用的农资产品，种种行为使得各 种假冒伪劣农资产品充斥市场，坑农害农的庸医假药的恶性事件屡见不 鲜。农民在以不菲的价格购买种苗化肥农药后，时常换来全年或若干 年颗粒无收，至于农作物减产则更是常事。作为农资消费终端用户的农民 得不到应有的商品质量与服务保证，极大地影响了农民种植的积极性，阻 碍了农业的正常发展。为了降低农资产品的采购成本，抑制农资品的不合 理涨价，保证农资产品的质量和售后服务，保障农资物流的顺畅，提升农 资行业整体服务水平，构建农资产品物流配送中心迫在眉睫。 项目建设背景 改革开放以来，农村各类商业主体商品市场和商业网点都有了较大 的发展，但整个农资流通体系发展还比较落后，主要体现在农资流通企 业基础设施差管理手段落后终端销售网点不足产品质量良莠不齐， 服务不完善不配套。目前，陕西省以农技推广和生产资料经营机构为主 的原有农资销售服务体系，尤其是县乡两级服务机构，在市场经济和新 的农资流通体制冲击下，由于农资平均利润率逐年下降，多种经营成分的 份额分割，销售量严重萎缩，利润骤减，生存与经营能力急剧弱化，导致 农资供应主渠道不畅，在定程度上限制了农业生产的快速发展，也制约 了全省农村经济的发展和农民收入的增加。 现在陕西省农资流通仍以国有大企业为主渠道，供销社个体户等集 体私营企业多种经济成分并存。大荔县农业生产资料的流通在年 以前是由大荔县供销联社下属的县农资公司统进货统调拨各基层 社，再经各基层社的店及村分代销店销售至各农户。随着农资市场的 放开，经作站乡镇农技站，甚至些个体户也全面进军农资市场，农资 经营网点如雨后春笋遍地开花，由此产生的农资经营网点分布不合理， 农资经营普遍规模偏小，农资经营网点杂而乱，假冒伪劣化肥农药等农 资商品鱼目混珠，坑农害农事件时有发生，严重损害了农民的利益。 中央关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村现 代流通体系建设，提出要鼓励各类投资主体通过新建兼并联合加 盟等方式，在农村发展现代流通业。般来说，现代流通是指在流通领 域的全过程运用先进的流通技术设施手段和现代的流通方式管理方法， 遵循市场经济规律使流通领域的商流物流信息流建立在现代科学技术 基础上，形成高效率的商品流通体系。流通现代化的内涵，包括流通观念 流通管理流通基础设施流通技术流通方式的现代化等。现代流通的 标志则是连锁化网络化和信息化。农村市场是我国最大最具潜力的市 场。搞活农村流通，繁荣农村市场，对于促进农民增收引导农村消费， 推动农村经济结构战略性调整，保持农业和农村经济稳定发展具有重要意 义，是推进社会主义新农村建设的重要内容。农业产业化发展，是个庞 大而复杂的系统工程，其中作为农业生产每要素的农业生产资料，起着举 足轻重的作用。建设高效便捷的农资现代流通体系，为农业生产提供质优 价廉的农资产品，对于推动农业产业化进程，促进农民增收和农业的可持 续发展，具有十分重要的意义。 大荔县地处黄渭洛交汇区，是西瓜红枣辣椒花生黄花菜 等各类水果蔬菜及土特产品的优生区。大荔西瓜红枣花生黄花菜等 批名优土特产早已享誉全国，品质优良，深得广大消费者的青睐。独特 的资源优势成为大荔县经济发展的优越条件，改革开放以来，大荔县的农 村经济取得了长足的发展。十五期间，已初步形成了具有大荔特色的 沙苑，黄洛果菜瓜，滩区渔笋杂，牧业牛当家，实现产业化的农 产品发展布局，果类总产已达万吨，塑棚万亩，红枣面积达万 亩，芦笋万亩，香菇等食用菌达万袋。为进步促进县域经济的发 展，大荔十五规划又把发展红枣设施农业畜牧主创业的大学生所从事的创业项目，进行全程指导培训和 技术支持，帮助创业的大学生，尽快适应市场，扶持创业项目高效成功运 营。本项目就是在这些母校大学生自主创业促进组织的扶持下，经过 三年多的实践，积累了定的市场经验后发起的，仍将继续得到更多的技 术支持与保障。 在三年的创业实践中，以陕西齐胜农作物营养保护有限公司为 最初的创业基地，通过与各大中型农资厂商合作，建立了相对稳定的合作 关系，其中，中国农资集团陕西分公司中化集团青上化工天津公司 格尔木盐湖钾肥集团公司云南红磷公司以及本省内的陕化集团渭河化 工兴化公司等大中型农资生产企业，均对本项目潜在的商业价值寄予极 大希望，并将成为公司项目运营的可靠资源。 在三年的创业实践中，创业团队对大荔县本地的农资市场及物 流现状有了充分详实的调查资料，并与全县多个农民专业合作社等新 型农村经济组织进行了有效的合作试点，初步形成了遍布全县的营销及信 息网络，为项目的顺利建设和运营奠定了基础。 第五章项目建设内容及规模 项目建设内容 农业生产资料物流配送中心及专业交易市场 项目拟建设的农业生产资料物流配送中心及专业交易市场，是个具 有农业生产资料仓储配送批发质量检测办公服务及农资科技培训 示范推广和测土配方施肥等服务设施的现代化农资物流配送中心。其建设 内容如下 农资物流仓储区 大荔县是全国商品粮基地县全国农业科技示范县国家农业产业化 发展重点县，是陕西省乃至西北著名的瓜果之乡，高度发达和快速发展的 现代农业，需要个有较大能力的农资物流仓储中心，以便更好的服务于 三农。 农业生产资料交易市场 大荔县具有交通区域优势，交通便捷路网纵横交错，运力充裕 使农业生产资料交易能快速出省联接山西河南地区，内联渭南华县 华阴合阳蒲城澄城等县市区，形成陕西省关中东部重要的农 业生产资料批发区和物流集散地。 农业生产资料配送中心 大荔县目前农资经营网点分布不合理，农资经营普遍规模偏小，农资 经营网点杂而乱，假冒伪劣化肥农药种子等商品常见诸于市场，坑农 害农事件时有发生，严重损害了农民的利益，制约了农村农业经济的发展。 因此需要建立个现代化的稳定而健全的农业生产资料经营网络。 办公及展示中心 该区可设置各农资商品企业办公管理区，为各企业业主提供管理平 台，同时区内还分别设有工商税务金融市场服务中心等窗口，形成 集中办公，提高办事效率，有效地为客户提供优质便捷服务，同时能为商 户提供商品展示平台。 测土配方施肥实验室及质量检测室 分别设有测土站质检站饲料检验检测站，方便农民兄弟在农业生 产中给予技术上的指导，引导农业生产向科学生产无公害方向发展。 停车区和物流配送中心道路设施 农资物流配送中心内设置货车及集装箱停泊装卸区，可以同时容纳 多辆车辆停泊装卸物资。 配送中心分别设主通道和次干道，道路布局为方格网式路网结构，并 按城市片区开发建设标准规划设计，考虑为车流和物流的转换提供足够的 空间，设置集散区集中静态交通设施，在物流配送中心南侧分别设停车场 出口和入口，直接连通省道。 绿地及公共设施 在该中心内合理规划绿化带休息区公厕等便民区，不仅能为商 家和顾客提供临时休息场所，而且能改变该物流中心景观，提高项目区域 环境质量。 现代农业种植示范区 项目同时建设占地的现代农业种植示范区，为我县及周边 地区提供农业生产所需优质种苗及现代农业科技咨询服务。 农资物流配送市场，不仅是农资产品实现快速流通的平台，同时也 是接触广大农民最多的场所。因此，项目建设现代农业种植示范区，主要 为当地农业生产，特别是高效设施农业优质瓜果生产提供所需的优质种 苗，能有效地向广大农民朋友进行农业实用新技术新品种的推广示范， 提供现代农业科技咨询服务。同时，现代农业种植示范区也可以成为进场 交易的厂商提供产品的推广应用平台，使其产品能够方便快捷直观地 让农民朋友看到实际应用效果，缩短产品进入市场的周期，有效地提高农 资新产品的市场占有率。 项目建设规模 项目规划总占地面积，约合亩，其中总建筑面积 ，项目建筑容积率，建筑密度，绿地率。 农业生产资料物流配送中心及专业交易市场 农