放以来我国宏观经济经历了三个中周期而楼市演变轨迹基本与宏观经济周期相似。年进行土地批租和住宅制度改革后我国房地产市场开始起步至今走完了两个完整中周期。根据国房景气指数变化可知第个周期是年至年景气高点出现在年达点低点出现在年为点第二个周期是年至年年月达到点峰值年月下滑至点谷值。这两个周期有些不同前者处于市场化早期后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降海南北海等地市场狂热导致年即触顶后者属缓升快降增长了近年而下行只花了不足两年。从中可以悟出什么呢市场无形之手决定了房地产经济呈周期性变化而政策目标是逆周期调控作用是加速或延缓周期变化。结果将是如何其实也简单。在今年第四季度和明年市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大已非复苏正常形态无形之手将压制市场继续走热。不同是自今年以来政策面基本上处于真空期没有新增利好如果考虑到二套房贷严格售面积增长商业营业用房销售面积增长。商品房销售额亿元增长增速比上年回落个百分点其中住宅销售额增长办公楼销售额增长商业营业用房销售额增长。年末全国商品房待售面积万平方米比月末增加万平方米。其中住宅待售面积增加万平方米办公楼增加万平方米商业营业用房增加万平方米。房地产开发企业资金来源情况年房地产开发企业本年资金来源亿元比上年增长增速比上年回落个百分点。其中国内贷款亿元与年持平利用外资亿元增长自筹资金亿元增长其他资金亿元增长。在其他资金中定金及预收款亿元增长个人按揭贷款亿元下降。个大中城市房屋销售价格指数国家统计局公布七十个大中城市住宅销售价格指数如下注环比以上月价格为同比以去年同月价格为定基以年价格为。全国房地产开发景气指数年全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为同比回落点。表年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长房地产开发投资亿元其中住宅办公楼商业营业用房房屋施工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房房屋新开工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房土地购置面积万平方米土地成交价款亿元房屋竣工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售额亿元其中住宅办公楼商业营业用房商品房待售面积亿元其中住宅办公楼商业营业用房房地产开发企业本年资金来源亿元其中国内贷款利用外资自筹资金其他资金其中定金及预收款个人按揭贷款表年东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额亿元同比增长住宅住宅全国总计东部地区二中部地区三西部地区表年东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数万平方米同比增长绝对数亿元同比增长全国总计东部地区二中部地区三西部地区第二部分项目规划项目名称名称待定业务范围及发展规划本项目提供房地产经纪服务拟经营范围为居间中介代理买卖租赁各类公寓花园住宅洋房别墅办公楼商铺写字楼以及为社会大众提供与房地产交易相关咨询服务。项目以房地产经纪服务为主为了更好服务客户加快公司发展公司还将不断扩大及完善业务服务范围比如增加代理室内装修设计代理装修租赁托管房地产投资咨询按揭贷款等业务并且将建立公司自己网站宣传公司品牌发布房源信息。本项目以当地实际发展状况入手诚实经营努力发展争取发展成为具有品牌影响效率连锁企业。第三部分项目市场状况东莞房地产调查状况年东莞市房地产开发投资增速略有放缓非住宅类型房屋投资大政策加码预计仍然以微调为主今年金九银十值得期待。楼市淡旺季不明显月持续热销合富辉煌东莞市场研究部数据显示年月东莞全市手住宅供应面积约万平方米连续个月增加供应量仅略低于月为年度第二个供应超万月份签约面积约万平方米如剔除人才公寓项目月全市住宅网签面积为万平方米较月略有回落。月为传统楼市淡季多数开发商备战月楼市成交量回落实属正常。月楼市淡旺季现象不明显连续个月成交保持万平方米月之上为历史上第三个持续热销现象。合富辉煌东莞市场研究部数据显示年月东莞全市手住宅网签均价约元平方米如剔除人才公寓项目月均价售面积增长商业营业用房销售面积增长。商品房销售额亿元增长增速比上年回落个百分点其中住宅销售额增长办公楼销售额增长商业营业用房销售额增长。年末全国商品房待售面积万平方米比月末增加万平方米。其中住宅待售面积增加万平方米办公楼增加万平方米商业营业用房增加万平方米。房地产开发企业资金来源情况年房地产开发企业本年资金来源亿元比上年增长增速比上年回落个百分点。其中国内贷款亿元与年持平利用外资亿元增长自筹资金亿元增长其他资金亿元增长。在其他资金中定金及预收款亿元增长个人按揭贷款亿元下降。个大中城市房屋销售价格指数国家统计局公布七十个大中城市住宅销售价格指数如下注环比以上月价格为同比以去年同月价格为定基以年价格为。全国房地产开发景气指数年全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为同比回落点。表年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长房地产开发投资亿元其中住宅办公楼商业营业用房房屋施工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房房屋新开工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房土地购置面积万平方米土地成交价款亿元房屋竣工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售额亿元其中住宅办公楼商业营业用房商品房待售面积亿元其中住宅办公楼商业营业用房房地产开发企业本年资金来源亿元其中国内贷款利用外资自筹资金其他资金其中定金及预收款个人按揭贷款表年东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额亿元同比增长住宅住宅全国总计东部地区二中部地区三西部地区表年东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数万平方米同比增长绝对数亿元同比增长全国总计东部地区二中部地区三西部地区第二部分项目规划项目名称名称待定业务范围及发展规划本项目提供房地产经纪服务拟经营范围为居间中介代理买卖租赁各类公寓花园住宅洋房别墅办公楼商铺写字楼以及为社会大众提供与房地产交易相关咨询服务。项目以房地产经纪服务为主为了更好服务客户加快公司发展公司还将不断扩大及完善业务服务范围比如增加代理室内装修设计代理装修租赁托管房地产投资咨询按揭贷款等业务并且将建立公司自己网站宣传公司品牌发布房源信息。本项目以当地实际发展状况入手诚实经营努力发展争取发展成为具有品牌影响效率连锁企业。第三部分项目市场状况东莞房地产调查状况年东莞市房地产开发投资增速略有放缓非住宅类型房屋投资大受支撑年月年月堪称东莞楼市百日黑暗楼市成交跌入谷底。年春节后即月始在系列楼市利好支撑下东莞楼市开始步入复苏历程。月成交面积同比萎缩幅度高达月则快速扭转为萎缩月持续快速扭转为萎缩直到月扭转至萎缩。东莞累积成交量同比数据连续个月减幅收窄定程度说明开发商资金情况在得到持续改善房价受到供求关系支撑。在政策不加码前提下预计东莞成交量有望在月份转正。库存水平仍处低位房价受支撑数据显示截至月日全市手住宅库存面积约万平方米比月略有上升但整体仍处于低水平房价受到供求关系支撑。按照今年均万平方米消化速度计算因为月为春节所在月除外消化万平方米存货仅需要个月时间可见目前东莞楼市整体消化压力不大。这意味着在政策不加码前提下开发商降价意愿较小月东莞房价下挫可能性较小平稳仍然是市场主流。热销集中具有地段品牌和性价比优势楼盘数据显示月住宅签约金额前名楼盘中以品牌开发商居多如万科中信恒大保利万达等。地段优越楼盘热销如万科金域华府万达广场等。资源优势楼盘热销如保利红珊瑚中信森林湖等性价比高楼盘热销如蔚蓝城邦等。万科以超亿元稳居房企榜首数据显示月全市住宅网签金额前十名开发商万科地产以约亿元稳居东莞榜首连续三年保持左右比重份额。保利地产继续上榜前十。前十品牌开发商居多如万科地产中信地产保利地产和记黄埔等。房地产销售预测从房地产业商业周期观察我国楼市正在经历第三个中周期。宏观经济存在周期性波动规律又可细分为长周期中周期和短周期其中般十年左右中周期最具研究价值。改革开放以来我国宏观经济经历了三个中周期而楼市演变轨迹基本与宏观经济周期相似。年进行土地批租和住宅制度改革后我国房地产市场开始起步至今走完了两个完整中周期。根据国房景气指数变化可知第个周期是年至年景气高点出现在年达点低点出现在年为点第二个周期是年至年年月达到点峰值年月下滑至点谷值。这两个周期有些不同前者处于市场化早期后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降海南北海等地市场狂热导致年即触顶后者属缓升快降增长了近年而下行只花了不足两年。从中可以悟出什么呢市场无形之手决定了房地产经济呈周期性变化而政策目标是逆周期调控作用是加速或延缓周期变化。结果将是如何其实也简单。在今年第四季度和明年市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大已非复苏正常形态无形之手将压制市场继续走热。不同是自今年以来政策面基本上处于真空期没有新增利好如果考虑到二套房贷严格售面积增长商业营业用房销售面积增长。商品房销售额亿元增长增速比上年回落个百分点其中住宅销售额增长办公楼销售额增长商业营业用房销售额增长。年末全国商品房待售面积万平方米比月末增加万平方米。其中住宅待售面积增加万平方米办公楼增加万平方米商业营业用房增加万平方米。房地产开发企业资金来源情况年房地产开发企业本年资金来源亿元比上年增长增速比上年回落个百分点。其中国内贷款亿元与年持平利用外资亿元增长自筹资金亿元增长其他资金亿元增长。在其他资金中定金及预收款亿元增长个人按揭贷款亿元下降。个大中城市房屋销售价格指数国家统计局公布七十个大中城市住宅销售价格指数如下注环比以上月价格为同比以去年同月价格为定基以年价格为。全国房地产开发景气指数年全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为同比回落点。表年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长房地产开发投资亿元其中住宅办公楼商业营业用房房屋施工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房房屋新开工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房土地购置面积万平方米土地成交价款亿元房屋竣工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售额亿元其中住宅办公楼商业营业用房商品房待售面积亿元其中住宅办公楼商业营业用房房地产开发企业本年资金来源亿元其中国内贷款利用外资自筹资金其他资金其中定金及预收款个人按揭贷款