动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位规模和能级。年年年年年年年年至年第三产业占比例外资与商业发展年，全区完成固定资产投资亿元，其中基础设施投资亿元。年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资亿元，房地产开发投资亿元。由图可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳台投资亿元，私营企业投资亿元，其他经济投资亿元。投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多主体投资资金，发展前景良好稳定。图年至年嘉定固定资产投资额及其增幅年年年年年年年固定资产投资额增幅房地产供给与需求自年上海汽车城建设全面展开，推动了房产市场活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值亿元，比上年增长。此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。年嘉定区实现房地产业增加值亿元，比上年增长，完成房地产开发投资额亿元，比上年增长。年国八条颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。年，嘉定区房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城建设极大促进了区域楼市体量扩张。年成交量从年不足万平米举跃升到年近万平方米，之后持续稳定在该数量级。区域楼市火热催动房价路走高，年嘉定区主流房价尚在元以下，进入年已拉升到元附近。数据来源中国房地产指数系统年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。月份之后，市场供求双双从套月大幅下挫至套月，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月市场走势来看，嘉定楼市以月份为分水岭，供求基本平衡状态被打破，月份市场累积销供比仅为，开发商销售压力逐步增大。数据来源中国房地产指数系统至此可见，年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。板块层面目前已建成并趋于成熟板块有中部板块楼和西部板块地标综合发展区。以上两板块都规划成为同济新城金融商务中心，在过去年中发展态势各不相同。随着同济新城商业发展，两个板块竞争日益激烈。而个项目能否成功，与其所在板块发展情况息息相关。因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。中部板块规划定位中部板块集中了同济新城办公写字楼，在经济发展新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域发展，已成为同济新城主要商务中心。历史分析中部板块有着得天独厚地理位臵，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。并且与位于城市南部交通枢纽。，道路利用率高。规划用地距同济新城唯交通站点绿苑路同济大学站有高度可达性。开发难度低规划用地属于类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单工程准备措施，就可以进行修建。自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。劣势人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面具有人气，周边距其他办公性建筑较远。居住区影响本地块与居住区公用北边国豪路，居住区人车流量大，影响写字楼里员工上下班。居住区早晨比较嘈杂。市政配套地块以及其周边市政设施不完善，待改进。机会东侧研发区东侧规划中研发区具有相当规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处子公司，是非常有利。交通条件改善多处修建曹安公路运量下降幅度大，在建地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引批企业。威胁经济金融目前，全球，完善商业设施，提升商业品位规模和能级。年年年年年年年年至年第三产业占比例外资与商业发展年，全区完成固定资产投资亿元，其中基础设施投资亿元。年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资亿元，房地产开发投资亿元。由图可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳台投资亿元，私营企业投资亿元，其他经济投资亿元。投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多主体投资资金，发展前景良好稳定。图年至年嘉定固定资产投资额及其增幅年年年年年年年固定资产投资额增幅房地产供给与需求自年上海汽车城建设全面展开，推动了房产市场活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值亿元，比上年增长。此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。年嘉定区实现房地产业增加值亿元，比上年增长，完成房地产开发投资额亿元，比上年增长。年国八条颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。年，嘉定区房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长。从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城建设极大促进了区域楼市体量扩张。年成交量从年不足万平米举跃升到年近万平方米，之后持续稳定在该数量级。区域楼市火热催动房价路走高，年嘉定区主流房价尚在元以下，进入年已拉升到元附近。数据来源中国房地产指数系统年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。月份之后，市场供求双双从套月大幅下挫至套月，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月市场走势来看，嘉定楼市以月份为分水岭，供求基本平衡状态被打破，月份市场累积销供比仅为，开发商销售压力逐步增大。数据来源中国房地产指数系统至此可见，年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。板块层面目前已建成并趋于成熟板块有中部板块楼和西部板块地标综合发展区。以上两板块都规划成为同济新城金融商务中心，在过去年中发展态势各不相同。随着同济新城商业发展，两个板块竞争日益激烈。而个项目能否成功，与其所在板块发展情况息息相关。因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。中部板块规划定位中部板块集中了同济新城办公写字楼，在经济发展新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域发展，已成为同济新城主要商务中心。历史分析中部板块有着得天独厚地理位臵，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。并且与位于城市南部交通枢纽。服务半径大，与个区域都有联系又保持相对独立性，方便居民上下班及外来人员出行。由于人流方向不致性，避免了人流混杂问题。此外，成熟商业现状为新城居民提供了大量就业岗位。临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。西部板块规划定位西部板块有地标性建筑图书综合大厦，周边有系列行政管理大楼和市政府副设施，以现代服务业为核心，形成具有独特人文魅力和新城特色强大集聚力和持续创新力综合发展区，是同济新城象征。历史分析西部地区虽没有优越地理位臵，但通过交通道路系统人为设计，将车行道与人行道分离，更人性化也更趋于便利。充分利用现有水系积极发展高档商务休闲酒店和娱乐城等项目，集中体现传统文化现代文明运动休闲和生态魅力。市政工程建设如火如荼地进行，强调创新性独特型和辐射性，为新城人口提供全方位服务。集中布臵行政机关，提高办事人员效率，避免到处奔波。进步促进新城经济社会环境科学和谐发展。板块比较中部板块和西部板块同时被定位同济新城级中心，但是两者在过去三年已形成了很大差异和侧重点不同，可谓各有各针对性。然而，两板块都获得了不同程度成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位。在未来发展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中结构更清晰，功能也更明确，将新城规模推向新层面。本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。从地理位臵上来，有很大预留空间，为两板块共同发展提供机遇。从经济发展角度看，可带动东部板块发展，也为使中部板块商务繁荣担负了定责任。项目层面写字楼市场供应量自年上海汽车城建造以来，同济新城凭着特殊区位条件和历史人文基础设施等方面诸多优势，吸引了海内外众多外商前来投资创业，成为广受瞩目投资沃土。因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为显著。过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之位于西部板块。年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量增长，大量新增供应量投放市场，地少人多局限性使其发展空间有限。幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也不小。因此，发展前景更为广阔。年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经供过于求。预计明后年也是供过于求。需求量年以前，写字楼市场强劲，对写字楼需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空臵率走低。年后半年，在供给相对大情况下，需求显得单薄和不足。受全球金融风暴不断恶化影响，直占写字楼租赁市场比较大份额金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁臵扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅萎缩。目前虽处于经济低迷期，写字楼需求量仍将继续增加，而供应量增长速度相对于市场规模来说是很慢。同济新城甲级写字楼租金及入住率表年第季板块物业名称最新租金人民币平方米天入住率西部板块中华大厦招商局广场中部板块越洋广场兰泰大厦众鑫大厦企业天地同济新城乙级写字楼租金及入住率年第季区域物业名称最新租金人民币平方米天入住率西部板块科技城金融广场贸易大厦中部板块海森大厦三六大厦南证大厦奥孚力大厦近年来，嘉定写字楼市场突破原有商务区格局，向外围发展。些新商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁销售市场中坚力量。本项目所在区域即是其中之。基于嘉定区开发来发展动向和各行业对写字楼需求，在中部板块内投资次项目，是个不容错过机遇。但是需要注意是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，次将面临定资金风险和销售压力，但是通过恰当定