， 同时也能够确保商业土地的顺利租赁有序开发与有效运营。 出租方式的开发策略 在本风景区商业经营性区域，以长期投资的理念开发，确立只整地不盖建物的目 标，整地后出租予其它开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有 实行土地年租制每年收缴次地租 混合租赁方式 采取低价进入高价维护的方式。这样既能够保证商业土地的如期 出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特的文化商业氛围。如此制定开 发策略，在很大程度上确保了风景区的商业经营及相关项目的有序操作，较好地规避了 土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等 此种出租的开发方式为保持本风景区的规划品质，二为节省土地交易的税收，三 则使承租户开发费用降低。为便于管理，其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理 或委托管理。 功能规划建议 总体功能分区图 交通规划图 游线及游客密度分析图 明代文化区 总体思路解析 明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手 通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这 世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容 通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严的 明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整 通过利用明城墙这经历了沧桑巨变的见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其 中的游客细细品味曾为六朝古都的辉煌与沧桑 在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔的开放空间，既为西部入口打造良好景致 的第印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。 总体项目布置图 项目分区详解 明孝陵 区域主题与功能 这是条以明孝陵为核心吸引物的观光路线，兼有少量的参与性项目。 全力恢复和保护明孝陵线的历史空间肌理，重现神圣庄严的历史氛围，从而改变 目前游线被切割的状况，永葆明孝陵恢弘气势 重点保护大金门四方城神道孝陵殿宝顶这主轴上的历史遗存，形成个 封闭的主线清晰的遗产保护区，有效控制遗址的游客数量 同时，依照历史将游线从大金门延伸至下马坊，增设小体量的表演节目，提高游览 价值。 区域环境 区域整体处于片林海之中，烟雾缭绕鸟鸣深处，明代建筑气势非凡。 明孝陵遗址保护区右侧是梅花山，左为植物园，氛围庄严环境幽静 大金门至下马坊线，主要以表演节目等方式展示明朝文化，使游客从下马坊步行 到大金门的过程中，能对明朝和明代帝王将领有个大致的了解，培养游历情绪 从下马坊至宝顶的整条线路为单行线，要求通畅清晰，目前被道路和建筑强行割 断的地点，将采取架设景观桥设置景观遮蔽等方法，使之前后自然相连。 主体线路表 走 向主要节点 经营 方式 历史作用 功能 属性 现状要点备注 北 南 宝顶 遗 址 保 护 区 地宫所在地观光古树参天圆形大土丘，等待地宫发掘 明楼陵宫后寝观光景观高点重点修复和保护点 孝陵殿孝陵主建筑观光肃穆重点修复和保护点 文武坊门陵宫第门观光大气重点修复和保护点 五龙桥连接神道观光古朴增加桥两侧的生态景点 神道神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境 四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列些文物古迹 大金门孝陵园大门 售票 服务 气势犹在 需要修复 入口将设置个小型的游 客集散地，增加服务设施 英雄走廊 公共 空间 新增项目 观光 娱乐 目前尚无 游乐项目 摆放刘基等明代开国将臣 的塑像，形成个主题游 乐走廊 下马坊 孝陵入口的 标志性建筑 表演 服务 破坏严重 需要重整 石雕牌坊为标志物，形成 广场休闲区，用表演活动 吸引游客 城墙旧事休闲带 区域功能与主题 借助明城墙这绝佳的景观体系，通过提供餐饮住宿为本地市民国内外背包族 和有较高旅游需求的游客提供片能够深刻体味的休闲场所， 围绕明城墙这实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵作为六朝古都元 素的单体将其丰富。 区域风格与环境 明城墙作为人的个骄傲在该休闲带的氛围营造上起着支撑性的作用，整体氛围 应较为古朴安静闲散，避免高密度和刺激性较强的项目活动设置，遵循返朴归真的 简约风格。此外无论身处于该休闲带的本地市民和外地游客需能够体会到种浓重的文 化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。 设计原则与方向 依托利用原有规划对该区域的景观设计。 所有的项目设置均需依托明城墙的景观体系而建。 从各个层面体现作为六朝古都的沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。 配合明遗村，从入口处起通过些隐约的线索和递进将游人引导至明遗村 注重设施整体和细部设计的艺术性，充分传达文化内涵的厚重。 通过本体资源的优势和相关文化活动的烘托，逐步提升该区的文化氛围。 逐步发展成为人员，社会就能增加个就业岗位。这样通过本风景区开发项目的建 设，既可以解决师及周边部分城镇人口的就业问题，还能为拆迁居民中的部分剩余劳动力提供个 就业机会。 改善人民生活，扩大对外开放 本风景区开发项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想文化观念和信息 源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程， 提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高的知名度。同时旅游业的 发展，还将促进社会稳定，有利于当地旅游资源的保护和传统文化的弘扬。 对国家和社会贡献水平的科学评价 项目实施计划期年内建设期年，经营期年，旅游项目可为国家和社会创 造的价值总额为亿元，应交所得税为亿元，净利润亿元。故该项目对 社会的贡献可依据以下指标衡量 社会贡献率项目对社会贡献总额投资总额 表明项目全部投资为社会创造支付价值的能力强。 财务指标分析及收益回报评价 财务指标 内部收益率通过现金流量表计算出该项目的内部收益率 为基准收益率，说明项目可行性较高。 回收期静态投资回收期为年，动态投资回收期为年包 含建设期年，是经济效益比较理想的开发项目。 净现值项目在年建设期年经营期内的净现值为亿元 说明项目可接受，故项目可行。 不确定性分析 在本风景区开发项目评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来自预测和估计， 由于受客观条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限的影响，本项目的实施结果投 资效果和经济效果等不定符合我们原来所作的预测和估计。因此，无论采用哪种方 法对本风景区开发项目进行财务效益评估时，总是有些不确定性的因素。由于这些 不确定性因素的作用超过定程度时，就会给我们所评估的该项目带来风险。般来说， 不确定因素和风险存在是不可避免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对 本风景区开发项目进行不确定性分析。 不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分 析方法盈亏平衡分析和敏感性分析。 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析损益临界分析，它是根据项目正常生 产年份的产量成本产品销售价格和税金等数据，计算分析产量成本和盈利三者之 间的关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的种方法。在盈亏平衡点 上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判 断拟建本风景区开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。 按项目全部完工后的数据测算，本风景区开发旅游项目盈亏平衡点为设计新增游 客量的，即年平均新接待人次时，项目即可保本超过此接待量，项目 开始盈利。表明项目抗风险能力较强。 敏感性分析 敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项目经济效益指标的影 响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度的种分析方法。影响经济效益的因素很多， 敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，如投资成本价格规 模建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在 本报告中主要分析营业收入的变动对内部收益率的影响。 通过测算分析，预测项目主要因素发生变化对财务评价指标的影响。本报告选取成 本费用接待量人均消费三个因素增加或减少时对该财务评价指标的影响程度。 从测量数值可知，接待量和人均消费发生变化对项目内部收益率的影响最大。当接 待量上升时，内部收益率比基本方案增加，反之则下降。人均消费对项 目的内部收益率影响程度与接待量相同。人均消费受各种因素的影响，要提高很难， 建设投资和经营成本发生变化虽然对财务净现值和投资回收期影响较大，但对财务内部 收益率的影响不大。由此可以推断出，保证盈亏平衡点以上的接待量，是该项目财务效 益的保障。 我们对本风景区开发项目接待量按增减作为因素变化幅度。可以得出下面的 财务敏感性分析表。 表本风景区开发财务敏感性分析表 项目基本方案 游客量 内部收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 由上表可见，经营收入在的变化范围内，项目的内部收益率都大于，表明 项目具有定抗风险能力，在项目经营建设过程中只要严格控制投资规模并且始终注意 客源市场的开拓工作，保证有充沛的客流量，项目在经济上是可行的。 风险与对策 国家宏观经济政策变化分析及对策 根据国家大力发展旅游产业的精神，以及实施长期假期的政策即春节五 国庆无疑为旅游项目的发展提供了良好