沈阳城市新轮规 划在两年前就已经启动了，新规划跟现行规划比起来，首先 就是城市定位明显提高。上期规划确定沈阳城市定位是 辽宁省省会东北地区中心城市全国重要的工业基地， 而新的规划对沈阳城市定位的表述是辽宁省省会国家中 心城市国家先进制造业基地国家历史文化名城。从东 北地区中心城市到国家中心城市，进步提升了沈阳 城市的地位，从全国重要的工业基地到国家先进制造 业基地，强调的是沈阳制造业产业发展的方向和目标。预 计年内能完成国家产业结构的调整，必将给我国经济带来又 次大的发展，基本建设必又进入个蓬勃向上的时期，内 需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。 项目建设的必要性 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规 划纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加 注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展 普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品 房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二 级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。 泛华商业广场座项目的建设符合国家及沈阳 市加强和谐社会建设推进社会福利社会化调整住房供应 结构增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房 的供应的规划和原则要求。本项目的建设，符合各级国民经 济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻 和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函 复。 本项目所处经济发展带，功能定位为以居住为主商 业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设的重 要发展地区。项目的建设将有利于加快浑南新区的建设和改 造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进步 增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体 规划的目标要求。 根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位 和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的 总体要求，建设该项目是有必要的可行的。第三章市场分析与预测 通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查整理汇集， 根据沈阳市浑南新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进 行本项目的市场分析和市场预测。 市场现状分析 在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要的 地位。南依北拓，南北金廊，东西银带等战略的效应 开始在浑南新区显现。除便捷的交通意外，水系，绿地，文化， 教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出浑南新 区得天独厚的环境优势。随着万科，金地，沿海，首创等 诸多国内知名的开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间的发 展，浑南出现了大批在产品，服务，环境等多方面表现优异， 贴近老百姓生活的优质中高端项目。其开发的产品主要有普通 住宅，情景洋房和别墅等，另外浑南有着宝贵的滨水土地资源， 部分项目滨水而建依托良好的自然环境结合项目的自身属性 来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。 沈阳广大购房者的消费观念已经由过去的买面积，转 变为现在的买环境，并正在步入买文化阶段。浑南新 区在保持，扩大固有的空气，绿地等优势的同时，依靠科学的 规划，高效的运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通的 可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求， 提升了区域的品位与价值。浑南新区作为奥运会分赛场的所在 地，区域板块拥有得天独厚的展示，发展机遇。作为前奥运 效应，浑南新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升 整个区域和诸多项目的美誉度作为后奥运效应，浑南新 区应当能够继续整合资源，重组人们的消费心理，发掘其对房地产的巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展的原动 力。绿色浑南，水岸新城，浑南新区位于未来城市的新都 心，是几年乃至十年后，整个城市的最核心区域。这就决定 了浑南新区房地产市场必然是母城的升级版，是沈城居民 二次臵业，改善居住条件的理想选择。而且，浑南新区作为科 技新城，经过多年的发展，已基本形成了以高新技术产业和现 代化服务业为支撑的产业发展格局。以电子信息和先进制造为 主导的高新技术产业已形成特色沈阳建筑大学，沈阳理工大 学，沈阳音乐学院等高等院校的进驻，凝聚了人气，提升了品 位。未来浑南将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市 场的发展相得益彰，和谐共生。 随着奥运会，全运会陆续召开，浑南的房价也从元 平方米以上飙升到万元，就目前而言，均价元平方米的 楼盘已经占据大部分市场，随着全运会的召开，浑南的房价将 会有更大的增值潜力。沈阳的城市纵轴是以青年大街为代表的 城市金廊，而沈阳城市的横轴，完全可以由浑河来承担，不得 不说浑河在沈阳南部的发展进程中扮演了急先锋的角色，浑河 成为了沈阳市新的城市中轴线。年月日，东陵区， 浑南新区，航高基地合署办公，建设大浑南的序幕正式 拉开。这是次最具全局性的战略的调整，将东陵区，浑南新 区，航高基地合署办公，形成建设大房 公共厨房靠外墙的卫生间和空调机房膨胀水箱间 消防水箱间部分设计集中采暖。其中地下二层车库，库 房，中水处理站，水泵房设热风采暖。七层以下靠外墙 的卫生间和空调机房设风机盘管采暖，采暖热水为冬季 空调用热水。 通风及防排烟设计 通风系统 地下停车库，设备用房冷冻机房，换热站，水 泵房，中水处理站，变配电室，柴油发电机房及库房 均设机械送排风系统。其中地下停车库，水泵房，中水处 理站，变配电室送风系统为热风系统。 卫生间均设排风系统。 综合购物中心排风均经油烟净化机组处理后排至室 外。 ④电梯机房设排风系统同时设臵分体空调系统降温。 排烟系统 地下二层停车库排烟系统与平时排风系统兼用。地下层排烟系统与平时空调回风系统兼用。 地上六层及夹层部分设臵的排烟系统。 供电设计 供配电设计 负荷等级 级负荷消防系统含消防中心报警及控制设备，消 防泵，消防电梯，排烟风机，加压送风机安全防范系统 电源，应急照明及疏散指示照明电源电话机房电源变频 调速恒压供水泵污水泵电源等为级负荷。 二级负荷有屋顶水箱的生活泵，客梯电力，空调设备， 厨房部分动力等。 三级负荷以上二级负荷以外的其他用电负荷为三 级负荷。 供电方案 根据高层民用建筑设计防火规范，最高用电负荷等 级为级。 供电方案为由市网引入二路电源，另设自备柴油 发电机组。 在园区地下车库内二个自维变电所，其中个为商业自 维变电所，另个为园区自维变电所，用做园区公共电源。 在园区地上设四处局维箱式变电站，用于住宅及网点 供电。 备用电源及应急电源设自备柴油发电电源为备用电 源，火灾应急照明另设蓄电池应急电源。 电能计量及供电负荷标准集中商业园区公共用电在 自维变电所内集中计量住宅及网点在低压用户端计量采用住宅集中表箱及三相动力计量箱。供电负荷标准住宅 户网点平方米。 功率因数补偿在变电所低压集中补偿，补偿后功率因 数不低于。 工程供电高低压进出线路的型号及敷设方式 高压进线采用型电缆，埋地敷设 各建筑低压进线采用型电缆，埋地敷设。 电力系统 低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方 式，对于单台容量较大的负荷如冷冻机，水泵房，或重要负 荷如消防中心，电话机房，电梯机房等均采用放射式供电 对于般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。冷冻 机及普通商业用电采用插接母线供电。 消防负荷及重要负荷如消火栓泵，喷洒泵，排烟风机， 加压风机，消防电梯，消防中心，电话机房，事故照明箱等 均采用双电源供电末端互投。 本工程容量小于采用直接启动方式，在及 以上的电动机采用降压启动方式。 ④污水泵采用液位传感器就地控制，水位过高报警及泵 故障有系统完成。 冷冻机，冷冻泵，冷却泵，冷却塔，生活泵，空调机， 新风机，排风机，送风机等采用控制，就地设手动控制。 消防专用设备如消火栓泵，喷淋泵，消防稳压泵， 排烟风机，加压送风机等控制不进入系统，消防专用设 备的热保护只报警，不跳闸。 排风兼排烟风机，进风剪补风机平时由控制，火灾时由消防控制室控制且消防优先。 低压配电系统建筑内电力工作电压为，照明使用 ，引自箱式变电站。消防设备采用双回路供电，在最末 级配电箱进行双电源自动切换。 电缆及导线选型至消防负荷的电缆选用型 至消防负荷的导线选用型至非消防负荷的电缆选用 型至非消防负荷的导线选用型。 照明系统 照明种类及照度标准 按建筑照明设计标准的照度标准及照 明节能要求进行照明设计。 光源的选择有装修要求的场所由甲方确定，但照度 值应该符合相关要求。般办公，会议室，车库等场所选 用荧光灯或其他节能型光源。楼梯间，前室，走廊等场所 除要求自熄式灯控外其余均选用节能灯。④冷冻机房，消防 水泵房等大型机房采用金属卤化物灯，般空调机房等采用 荧光灯。大堂灯光采用智能控制系统。所有光源的功率 因数均要求不小于。 线路选择及敷设方式至消防应急照明和消防疏散指示 标志的导线选用型，穿镀锌钢管敷设。暗敷设时，敷 设在不燃烧结构内且保护层厚度不小于在明敷时外涂 防火涂料。至非消防负荷的导线选用型，穿阻燃塑料管 暗敷设。 火灾自动报警系统 根据火灾自动报警系统设计规范 有关要求，设火灾自动报警及消防联动控制系统。层楼及地下建筑按级保护对象要求设臵，其余楼按二级保护对象 要