类别，产品实现全面跨越式升 级城市综合体跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达 城市已经成为打造新城的主要建筑形态。规模宏大的城市综合体会 逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实 现着跨越式的升级。 三市场展望城市发展崛起推动房地产市场发展进入快车道 房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经 济相关。年蚌埠市总量保持稳定快速增长，固定资产投资 额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛， 成为经济稳步增长的重要支撑。 城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大 量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场的需求。 结合蚌埠市房地产年的发展轨迹，针对年房地产市 场特征及趋势进行如下分析 多点线面结合的新格局，特色化和规模化并举。 多点中心城区的沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容 积率型的社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。 线面结合线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与拟建设中的 淮上区商务中心区相连，形成线面的有机结合。开始由线向面 的发展，打造淮河沿岸新的经济带动辐射区域。 第四代城市综合体成未来供应市场主流。 随着城市综合体不断地推向市场，其组成的高端住宅商务写 字楼酒店等等获得市场的青睐。占据城区要道的大型城市综合体， 创造了房地产发展历程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的 飞速发展。在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。 消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。 商业业态的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。从销 售市场来看，由于价格杠杆的作用及大量外来资金涌入，将成为商 业业态的投资主流，而随着城市圈的不断完善，蚌埠周边城市投资 者也开始不断涌入，蚌埠消费需求市场得以全面激活。 从租赁市场来看，方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举 转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展另方面，大 量外来机构不断涌入，也为高端城市综合体市场的发展带来了很强的消 费力。太平洋国际品牌带领的国内外大量知名企业的入驻，使该项目的 档次形象得到了极大的提升，从而带动整个房地产货币市场的发展。 小结 伴随着安徽两淮蚌战略的提出以及国家中部地区率先崛起的 政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着 自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠的 城市圈格局正在经历着前所未有的变化，城市经济潜力的释放将促 使蚌埠在多方面的加速发展。 城市商业综合体能量的释放，标志着城市经济活力的爆发。走在 三线城市经济发展前列的蚌埠，房地产市场成熟度距离发达城市还有 定距离，但其所具备的可挖的价值可发展空间十分巨大。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区 域住宅酒店公寓等其它市场物业状况加以分析。 商业类群商 区域商业特征分析 提到蚌埠的商业，不得不说的是曾经辉煌过的蚌埠百货大楼 华侨商厦宏发商厦等。直到上世纪年代末直占据着蚌埠商业 的半壁江山。伴随着市场经济的发展趋势以及世纪这十年来中国 经济的突飞猛进，这些计划经济下的产物有的逐步退出商业领域， 有的已经升级转型。取而代之的是新世纪，百大购物中心已经蚌埠 新城区下属的这样新的新的商业体，同时对中综合业态区等商业地 带。 蚌埠目前的商圈可以分为三个部分淮河路商圈，新城商圈和 打造中的淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内的范围，百货大 楼新世纪购物中心为最核心的商圈典型代表。新城商圈位于城市以 南，由于在强大的淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮 河路商圈并肩的副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所 只能是在满足区域配套设施的基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市 出于其地理位置的考虑，提出南拓北进的发展策略。 区域商业业态过于，各业态相对分散 本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单的太 白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以 满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为 区域内人群。其商业构成如下表 类别主要经营范围档次主要服务对象 特色餐饮 中式中式餐饮较高档区域外 非中式非中式餐饮中高档区域内 银行网点内资银行零售业务区域外 大型卖场 综合超市综合超市中档区域内 百货卖场高档百货为主较高档区域外 专卖家电为主中档区域内 专卖门店 服装流行个性店为主较高档区域内 糕点西式糕点较高档区域内 汽车进口汽车高档区域外 生活配套洗衣店药店中档区域内 娱乐场所 咖啡厅中档区域内 酒吧较高档区域外 休闲会所美容纤体女性美容较高档区域内 其它杂项区域外 区域居住人口大于流动人口 区域本地居住人群大于流动人群，以区内企业机构商务衍生人 员及自身雇进来。内含国 内外二线知名品牌，以中高档消费为主流，经营种类趋精品化， 填补本区无高档购物中心的空白。奥特莱斯购物广场采用星级服务 拥有并沿用品牌折扣模式，利用交通旅游运营模式采用品 牌孵化战略，满足不同消费者和品牌厂商需求，实现差异化销售模 式，为厂商提供巨大商机，也为国内企业提供个规模化档 次化品牌展示平台。纯正美式奥莱商业氛围，形成个超大型完 备立体商业空间。 第三主题名品组团 满足外来投资客商的居住生活需求及最佳投资环境，提供优质 安全便利的配套。为中高层人士提供个休闲度假的居住场所。 酒店花园式的居住环境，充分展示了绿色环保的时尚理念，每 位入住商务公寓的客人，都将体味到宾至如归的星级服务。 第四主题美食娱乐嘉年华餐饮城汇 餐饮城将以徽菜与淮扬菜为主题，结合本地特色小吃与国内外 知名连锁品牌餐饮，打造淮河地区最富特色的美食嘉年华。 汇采用将采用当今世界最流行的荧幕效果打 造本地及周边地区最高档次的娱乐影院，超大的银幕尺寸画面和 震撼的音响效果引起区域及周边影迷瞩目。 第五主题世界风情步行街 汇集各国标志风情街分别由不同群落组成，美式的现代西班 牙的热烈北欧的天真英伦的古典构成。给游人和顾客超越时空 的跨际体验，带来每次都有不同体验，感觉永远都没逛完的消 费体验，成为区域功能化的点睛之笔。并且融合典雅时尚﹐由四个 主题风格不同的步行街组成，四大主题区分各个不同的内容串联 整合，室内户外地下层至地上层，不同空间，既成街，又相 互贯通成为体。于此提供包括购物酒吧餐饮休闲文化为 体，适合不同层次，不同消费群体的多功能场所。 立体室内步行街让太平洋广场内部变的更精彩缤纷处处惊喜。 对人潮的分流起到巨大的作用，使得整个空间异常活跃，到处都是 黄金地段，放眼便是人潮。让每个区域都人气滚滚，形成五江汇海 的人流壮观，川流不息，互通互融。也成为外地游客留恋不舍的之 游览休闲所。 街区的分割使不同层次不同需求的消费人群都有自己的理想 场所，达到按需分配。打破了整个地区的传统商业购物的经营模式， 又营造了全新的购物体验。全方位满足了市场文化个性的需求。风 格多异的景观设计爵士风情等不同的功能，主体区分让消费者真 正做到站购物，家逛街天休闲地上地下的相互贯通。 第六主题金街商铺 打造黄金地段，设计理念规划方针，为整个区域功能完善起 着补充促进的协调作用，成就财富新亮点。 第七主题六智能社区 集智能化，国际化，现代与西方风格相结合的特色国际生活社 区。 方案采用现代建筑风格打造精品住宅小区，建筑外观在体现科 技，新潮的同时，还具备了当今流行的低碳环保的主流理念，为绿 色小区，节能小区。方案注重空间协调，小区形态为城市提供了适 宜的尺度和丰富的城市轮廓线。规划方案通过高低不同的住宅建筑 合理分区和有序布局上有定创意，营造了较为丰富的人性化的居 住空间环境。小区逐渐开放的纵向居住小区集中绿化。同时采用了 多层建筑围合方式以及小高层建筑加大幢距的手法，形成了住宅建 筑的半公半绿化空间，绿化布局合理。居住小区道路系统合理，出 入口设置得当，并按配设了地面停车泊位。小区篮球场，会所等配 套设施完善。 第八主题公寓类组团 目前随全球经济的快速互融，商旅人群的外境居住已形成个 特定的庞大市场。我国正处于经济迅猛发展的阶段，就目前来说， 大量商务团体的涌入为商务类物业创造了广阔的需求空间。这也正 是造成近阶段商务类物业纷涌而出的市场背景。但是，目前在售的 商务类物业并没有真正的商务公寓。基本上是以酒店公司管理而并 没有真正的酒店与之配套。亦有部分由物业公司进行出租管理的所 谓酒店式公寓，更是无法达到商务公寓的服务标准和租售情况。 居住是切商业活动的首要条件，为了满足外来投资客商的居 住生活需求及更佳投资环境，提供优质安全便利的配套，解决 投资客就近居住经营，增加便利性，减少去市区的烦劳时间，同 时也为市内的中高层人士提供个休闲度假的居住场所，我们特 设商务公寓。商务公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式， 又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书信息翻 译等商务服务，是种综合性很强的酒店式物业管理概念，集商住 酒店会所等多种功能于体。商务公寓成立的根本理由，也就是 它与其它房地产产品的区别，就在于与个配套齐全的酒店在起， 享受全部酒店的配套设施。 第九主题欧式山庄酒店 酒店