廉价虽然不是所有业态特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力方向。廉价化典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区，简化商店设施，降低采购成本等。购买质优价廉商品是每个消费者心愿，同样商品，消费者更愿去廉价商店购买，尤其是在服务显得不很重要情况下。连锁化零售业连锁经营并不是现代商业才具有特征，只是现代零售业无论连锁经营类型，还是连锁经营规模，都得到了大大发展。连锁经营扩大，反映了现代商业提高集中化程度要求。以年美国商业为例，仅正规连锁和特许连锁零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。可见，连锁经营是现代商业发展个基本规律，对零售企业具有举足轻重意义。除了降低采购成本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要是为推出自有品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身竞争能力。因此本项目将引进欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈百货店形成业态互补，同时满足消费者多样性需求。四项目前景分析项目将定位为创造小时均富有活力综合载体，为消费者提供高感度空间，全生活服务，为社会提供更多就业机会，为城市提供更多服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲娱乐商务办公居住于体大型综合性建筑，成为成都市城市文化具有代表性建筑集群之。第三章项目建设内容及规模建设内容号楼号楼高层电梯公寓高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满足不同档次住户与办公需求。商业用房临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。办公用房该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大高品质商务环境。公建设施与小区建设配套水电气道路通讯管线，区域内设置小区会所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设施等。设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户停车车位需求。绿化为营造小区内优美舒适生活环境，项目绿化部分为线性道路绿化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。二建设规模净用地面积平方米。总建筑面积平方米。其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。建筑占地面积平方米建筑密度容积率建筑总层数层建筑总高度米总停车数量辆非机动车位辆第四章项目市场分析成都商品房市场供需状况市场供给分析自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。成都房地产市场产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部环节创新。房地产市场整体开发投资量分析从近几年变化来看，年成都市房地产开发投资亿元，增长率达到，比年提高了个百分点住宅投资仍然是开发投资主力，写字楼商业用房投资虽然不大但增幅明显。从近年来房产投资平均增长率来看，增幅约为左右，按这个速度计算，到年成都市房产投资额可达到亿元。附表近年成都市房地产开发情况表单位亿元，万年份开发投资额商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置情况分析虽然房地产开发规模不断扩大房价稳步上升，但在旺盛需求下，成都市商品房空置面积得到有效控制，近五年商品房空置率逐年下降见下表。附表年年成都市商品房空置情况对比表年份空置面积万空置率其中住宅空置面积万空置率说明空置率新口径在表示空置偏少，表示空置适量表示空置偏多供大于求资金偏紧价格回落缓慢发展，以上表示产生积压供过于求资金占压价格下跌停止发展。从商品房空置率来看，近五年来全市商品房空置率呈逐年降低态势，按新口径计算空置率当年空置面积当年竣工面积上年空置面积不可销售出租面积均处于空置适量范围内。五年内成都市空置率呈下降趋势，年全市商品房空置率为，下降个百分点，处于空置适量下限，其中住宅空置率为，下降个百分点，首次步入空置偏少空置率区间。由此可见，成都市商品房市场在旺盛需求拉动同时，呈现供给总量增加结构改善，开发商对市场信息把握更充分，市场定位更准确，投资更理性健康发展局面，步入良性运行轨道。房地产开发资金来源分析从资金来源角度来看，目前已呈现出从过去主要依靠政府投资转到现在政府银行企业个人广泛参与房地产开发，且政府资金逐步淡出，定金及预付款自筹资金银行贷款成为房地产开发资金来源主渠道。目前，成都市房地产开发对金融业直接依赖在减弱，表现在房地产开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款自筹资金成为房地产开发主要资金来源。年资金来源以定金及预付款占开发商自筹资金占和银行贷款占为主，其中前两项占，较上年提高个百分点，而银行贷款所占比例则比上年下降个百分点，随着企业自身实力增强和房地产市场供求状况改善，开发商对银行依赖在逐年减弱。非银行贷款占到资金来源以上，表明了成都市房地产开发已进入主要依靠企业自身力量和市场力量发展阶段。二市场需求分析整体经济环境在继续采取以扩大内需为主系列政策综合作用下，成都消费结构快速变化，消费热点从实物转向服务。住房旅游信息教育成为比较集中消费热点。年成都市社会消费品零售总额达到亿元，同比年增长，居民人均可支配收入达到目前我国大城市中心商场最佳规模约为万平方米，显然这面积已超出原有百货商店规模概念。应当指出，大型化在不同业态有不同表现。细分化随着业态间竞争日趋激烈，各种业态目标市场日趋细分，即便是同业态，其目标市场也显示出差别化恃点。市场细分，使各种业态能更好地服务于自己目标市场。不同业态满足不同市场需求，吸引不同消费群，提供不同价值点，如喜爱便宜货消费者爱去折扣商店重视时间效益，买了就走消费者喜欢去便利商店认为购物就是休闲，强调次购足消费者多光顾购物中心或大型百货商店而强调商品特色，重视优良服务专门商店则吸引注重品质和个性消费者。廉价化随着商品供应日益过剩，降价是当今世界商品竞争个基本趋势。这点反映到零售业，就是各种廉价化商店涌现。无论是折扣商店仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。廉价虽然不是所有业态特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力方向。廉价化典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区，简化商店设施，降低采购成本等。购买质优价廉商品是每个消费者心愿，同样商品，消费者更愿去廉价商店购买，尤其是在服务显得不很重要情况下。连锁化零售业连锁经营并不是现代商业才具有特征，只是现代零售业无论连锁经营类型，还是连锁经营规模，都得到了大大发展。连锁经营扩大，反映了现代商业提高集中化程度要求。以年美国商业为例，仅正规连锁和特许连锁零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。可见，连锁经营是现代商业发展个基本规律，对零售企业具有举足轻重意义。除了降低采购成本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要是为推出自有品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身竞争能力。因此本项目将引进欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈百货店形成业态互补，同时满足消费者多样性需求。四项目前景分析项目将定位为创造小时均富有活力综合载体，为消费者提供高感度空间，全生活服务，为社会提供更多就业机会，为城市提供更多服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲娱乐商务办公居住于体大型综合性建筑，成为成都市城市文化具有代表性建筑集群之。第三章项目建设内容及规模建设内容号楼号楼高层电梯公寓高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满足不同档次住户与办公需求。商业用房临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。办公用房该区域与高档商务楼五星级酒住宅消费观念也由经济适用型向小康舒适型转变。商品房销售状况近几年来成都市商品房销售保持持续旺盛局面，以住房消费刺激经济发展政策成效明显。商品房竣工销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。年，全市商品房竣工面积达到万，比上年增长，商品房销售面积万，增长，相比年成都商品房销售仅万平方米，年时间翻了番多，商品房销售额达到亿元，同比增长。全年商品房竣工面积销售率达销售面积竣工面积，高于全国平均水平，在个副省级城市中仅次于南京居第二位。其中住宅竣工面积销售率高达，商业营业用房销售率为若含出租面积则为，办公楼销售率为若含出租面积则为。商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展政策，已取得了卓越成效。年房价稳中看涨，全市含经济适用房在内商品房平均房价元，与上年相比每平方米上涨元，涨幅为。导致房价上涨原因有三是成本推动，主型化并非规模越大越好，而是有个经济规模问题。以百货商店为例，目前我国大城市中心商场最佳规模约为万平方米，显然这面积已超出原有百货商店规模概念。应当指出，大型化在不不少，主要有大信工业和积水化学工业等，在北海道以大量生产和使用塑钢门窗。在台湾地区，年引进原西德技术后，已有南亚公司生产，并曾在香港万顺行经销。在香港地区，由于受英国传统习惯影响，主要使用铝制门窗，而塑钢门窗应用不多。但近年来香港政府房屋处也有推广应用塑钢门窗计划。在我国大陆，六五期间，国家科委将塑钢门窗开发列为六五国家重点科研攻关项目，并于年主持召开了次全国性大会，总结和推广开发塑钢门窗经验，此次大会成为了我国大陆塑钢门窗发展个里程碑。在六五期间，全国多个科研院校进行了多方面研究和开发工作，如北京化工研究院年系统开发了塑钢门窗技术，华南工学院对泡塑料异型材研究等不少部委与各地科研单位派人前往西欧考察学习而我国大陆许多行业工厂则利用改革开放大好形势，积极引进西欧先进技术和设备，迅速进行塑钢门窗试制与生产，如本溪南京北京天津上海黄石等些原来已生产塑料挤出产品企业最先引进了塑钢门窗加工技术。在七五期间，化工建材建筑和石化能系统企业也纷纷引进，全国引进生产线超过条。在此期间，为了我国化学建材发展，全国成立了多个相关专业协会，如年成立全国建材工业化学建材专业情报网和年