，经营面积之间。 利群购物中心 购物中心 同样的扣点的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额， 可计算租金水平相当于元天。 专业市场调查 临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时 间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。 部分专业市场分布图 资料来源杭州市余杭区商业网点规划 江南家居 基本概况 开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中 层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。经现场考察， 层层铺位已满，层约空臵。 楼层租金 楼 层 业态布局商家数目 主力铺位面积 租金元 天 套房床具红 木类家具 沙发餐台类家 具 各类办公综合 类家具 办公类家具 特点 停车场由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定的停车场，江南家 居周边地块较为开阔，停车较为方便。 江南家居广告布臵范围较广，基本覆盖整个临平余杭地区，并辐射周边， 如桐乡海宁的部分市镇。 临平杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送店主需向物业缴付 定配送费用，约每车次元。 江南家居有直通临平城区的辆免费接送车，周边道路无公交线路，从临平 城区至江南家居出租车费用元。 商场整体档次中档中低档 由于江南家居开业仅半年时间，整体装修还未完成，配套设施正在完善，部 分店铺商家还没有正式开业，考察人员逗留期间整个商场内基本无顾客。江南家 居内销售人员反映，平时基本无顾客，周末的销售情况稍好。 经纬宜居世贸布艺城 经纬宜居和世茂布艺城在栋建筑体内，世茂布艺城位于层，经营布艺 窗帘布料等，经纬宜居位于二层三层，经营家居办公类家具用品。 总摊位数个 铺位租金 楼层经营类别面积主力铺位面积租金元月 布艺窗帘布 料 左右 家居用品 办公用品 路况双向四车道 停车场无车辆多停在布艺城中廊或周边路旁 公交线路 商场定位中低档 经纬宜居零售兼批发，世茂布艺城则以批发为主。经纬宜居开业时间为 年，世茂布艺城开业更早。经纬宜居位于临平城区和开发区之间，地理位臵比较 优越，交通方便，但商场内客流很少，店铺多不景气，部分铺位已经撤场。据管 理人员透露经纬宜居目前租铺只签约至年底，年商城可能易主，具 体用途未定。经纬宜居现场考察时间为年月日周三左右。 五金机电城 建筑物业类型三层联体铺位 投资万元 占地亩 开业时间年月日 主力铺位面积共层 租金万元年 路况双向四车道，路况般 公交路线无 市场特点 五金机电城内商铺多为批发，区域内道路较为宽敞，便于车辆进出。 商贸基地规划共分三期，江南家居城五金机电城为期工程，五金机电城 共栋三层小楼除五金机电外，规划中还有物流基地酒店等项目项 目二期动工时间为年月。 余杭新大地广场小商品市场 余杭新大地广场小商品市场位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两 层，楼上为住宅。市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工 族。整体营业状况不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费。 位臵九曲营街入口 物业类型内铺住宅 面积 年销售总额万元 摊位数个 租金元月 定位小商品市场 家电卖场 伟鹏家电 位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地 区具有较高的知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。 营业面积，共层 永乐家电 永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处，且在两条街上都有入口，地理 位臵优越。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。由于是电器零售品牌企业， 并且价格有定优势，营业状况较伟鹏要好。 位臵北大街入口 面积共层，位于二楼 年销售总额万元 商品种类手机手机配件家庭影院油烟机电饭煲微波炉复读机办公 用品电脑电脑耗材数码碟机冰箱洗衣机燃气灶彩电音响电风扇浴霸 分析 临平的电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购 买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐的进驻使 这情况有所改观，年永乐家电临平店的销售额为万元。 临平餐饮市场分析 餐饮市场概况 从整个余杭餐饮业市场来看，年营业额增长率为，为万 元，而年这数据为万元。根据年余杭统计年鉴统计，截 至年，余杭城镇私营餐饮企业共家，而个体餐饮共户，同期开业 为户，发展速度极快。 等多家公司多种商业形态的云集， 使中都广场及其周边迅速成为临平的黄金地段，其商业价值不断向周边辐射。 租金元天 售价均价元 物业费元月 地块周边租金水平 地块周边有主要参考价值的商铺位于藕花洲大街与与迎宾路交叉口藕花洲 大街靠近地块位臵以及与地块相距不远的府前路等位臵。 区域代表商铺数据 面积 层数 租金元 天 备注 地块紧邻交叉 路口 紧邻地块路口 藕花洲大街靠近迎宾路口 府前路 府前路 按照租金价格层层比例计算，则地块周边层商铺租金水平为 元天之间，根据位臵计算权重后估算区域层租金水平为 元天区间。 小结 临平中心商业圈的沿街店铺租赁价格在元天区间内，项目内步行 街租赁价格为元天左右，购物中心租金价格为元天区间。 故可认为对临平沿街商铺的最高接受租赁价格为元，对购物中心的最高接 受租赁价格为元天。 而项目周边的沿街层商铺租赁价格为元天，相对本案预期 价格相对较低。随着本案的入驻，本案项目的品牌作用商业吸引力产品档 次等自身因素将对本案商业的租赁水平产生直接影响。本案商业与临平商业中 心圈对投资者经营者消费者的吸引力比较，将直接反映本案的租赁价格水 平与商业中心圈的价格比值。 销售市场 城市代表商业物业销售价格 项目位臵层数 价格 元 备注 中都购物步行街 北面后街 步行街主街只剩间 星光商业街星光街最好铺位 碧云假日休闲街东湖路 东海水景城城南 九曲营路步行街靠近北大街较好位臵 桂花城期人民大道 层 层 层商铺位 臵相对较好 桂花城周边人民大道桂花城西面 府前路商铺府前路 年销售价 格 从上表数据可以分析，临平中心商业圈的销售价格在元区 间内，地块周边销售价格元区间内，而人民大道东面住宅区块沿 街底商价格集中在元之间。 小结 从上述项目销售价格可以分析，区域商铺价格在未有本案介入的情况下，区 域层的商铺价格在元之间。而随着本案的强势入驻，区域降 格将有大幅度提升的资本，根据本项目商业业态品牌吸引度等与中心商业 圈的比较，预计本案销售均价将达元的水平。 商业面积租赁销售价格建议表非沃尔玛租用面积 层二层四层 租金价格 元天 销售价格 元 初步估算销售均价为万，具体价格后文阐述 商业辐射半径及人口预计 本案商业辐射半径受以下几方面影响受本案项目定位业态档次等 影响，本案为余杭区的标志性商业项目受临平城市对外辐射能力影响，本 案商业对周边乡镇乃至杭州市区城北都有定辐射能力受周边乡镇消费习 惯影响，周边靠近临平乡镇有驾车往临平购物消费习惯。 以半小时车程为本案商业商圈半径，包括核心商圈次级商圈边缘商圈， 具体客源来自区域为 本案以东辐射范围包括属于余杭区的东湖长树以及属于海凝市的许村镇等 乡镇，辐射人口约万 本案以南辐射范围包括属于余杭区的临平南部新城星桥街道天都城以及 属于杭州的丁桥镇杭州城北等区域，辐射人口约万 本案以西辐射范围包括属于余杭区的星火塘栖镇等乡镇，辐射人口约 万 本案以北辐射范围包括属于余杭区的临平城区工业源泉运河镇等以及属 于德清市的徐家庄镇九里港等乡镇，辐射人口约万 则本案商业的辐射人口来自区域包括余杭本区的周边乡镇属于杭州市区的 北部区域属于海宁市和德清市的部分乡镇，总计辐射人口约万左右。 四项目开发与营销计划 项目工程施工主要节点 项目时间年月日 桩基开工 桩基完成 施工至 项目结顶 外立面完成 环境部分完成 内装修完成 整体开业 值得注意的是，本案项目施工周期为个月左右，在这过程中项目的推 广招商租售将贯穿整个阶段。项目施工进度与项目推广招商销售的结合 与配合是推广招商销售成败的关键。 招商销售与施工节点关系 开工桩基正负零封顶竣工开业入场 前期招商正式招商后期招商 前期销售正式销售后期销售 招商总思路 前期招商阶段 时间年月日年月日 阶段目标 完成符合项目主题定位的主力店及次主力店的准客户招商。 阶段目的 通过主力客户的意向招商确定，可确保项目的基本主题定位，并有助于般 散户与配套店的客户积累。 阶段必备条件 项目招商系列的完成 商业经营管理公司的建立。 阶段推广的目的 主要通过项目形象的炒作告知，在正式实施招商阶段把项目地块价值项 目定位做到临平市场耳熟能详的目的 正式招商阶段 时间年月日月日 阶段目标 项 目 市 场 定 位 及 营 销 要 求 项目 招商 品牌 导入 提升项目 投资价值 吸引其他 商家介入 主题性 商家 完成项目 经营定位 形成稳定的 经营商流 吸引投资者 完成销售 为后