次会员年费元优惠系数经计算得出会籍价格为万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时考虑本项目投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数量张，年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。销售初期年递增万元。项目测算摘要住宅开发计划开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划年年年年地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅别墅合计会所总计球场建设计划年月完成设计，年月完成期征地，年月正式开工，月完成个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞洞施工，月试营业项目投资估算土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业景观配套设施，同时具有长期经营性质也可进行转让，因此球会土地成只计算直接征地成本大市政配套费植被保留区与水库征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目土地成本分摊如下土地成本分摊表项目用地面积亩费率万元亩成本分摊万元球会会所球场住宅别墅公寓合计注球会土地成本只含征地直接成本住宅土地成本包括了项目所有大市政分摊及植被保留区征地成本球会投资成本估算实际投资测算表序号成本项目计算基础单位费率单位总金额万元所占比例年折旧前期费用平米元平米，地勘平米元平米球场设计费元平米会所设计费造价咨询费景观设计平米元平米其他设计费监理费及顾问费报批报建费洞球场工程平米元平米，施工测量平米元平米清场平米元平米土石方工程立方米元立方米，粗造型项目背景及建设意义项目建设背景项目建设意义用地情况及征地费用用地情况种模式不建议使用。经营模式建议半封闭会员制其优点是通过会籍销售，建立固定客户群，回收球场投资，提升球场内住宅销售价格，同时利用球场开放性，为度假区内酒店餐饮和销售型物业提供高尔夫休闲运动服务，使其获得更大效益，以发挥球场作为整体项目配套设施作用。主要经营策略会籍与球场内住宅销售捆绑，既提升住宅售价，又为球场带来收益球场与我公司开发酒店和销售物业捆绑，为其客户提供优惠价格服务，使双方同时获益为与金融街有关大企业及单位和珠三角地区大企业及单位高层会议提供服务，以推广球场影响并获得收益以球场自身高品质和周边优良自然资源为基础，利用灵活价格体系吸引更多旅游团队和各方高尔夫运动爱好者前来消费和度假。球场管理模式选择国内球场三种经营管理模式分析三种管理模式分析委托管理类似于酒店委托管理，由专业管理公司派出基本管理团队，全权负责球场管理。优点专业管理公司有套完整成熟管理体系，能够开始就提供规范管理，能为业主带来定市场资源如赛事会员网络媒体资源等。不足成本较高国内管理公司年基本管理费为万，国际管理公司基本管理费为万年，不管是国内还是国际管理公司，都同样存在缺乏优秀熟悉本地市场专业人员问题。评述选择能够执行管理体系高管人员成为关键。自主管理自主管理形式般是由业主聘请专业管理人员，自行组织管理团队管理。优点业主自主性强，能够最大限度整合相关资源，管理成本低。不足缺乏资源和经验。评述物色到优秀高级管理人才是这种模式关键。自主管理加聘请顾问自主管理加聘请顾问形式聘请专业管理人员，利用管理公司资源，为球场经营提供指导性意见。优点结合委托管理和自主管理优势。不足需要有具有较好执行力管理团队配合。评述同样落实到执行人身上。国内十佳球场采用管理模式调查中国十佳高尔夫球场，具体排名及管理模式调查如下排名年中国十佳高尔夫球场管理模式春城湖畔度假村湖景球场自主经营北京华彬国际高尔夫俱乐部自主经营观澜湖高尔夫球会诺曼球场自主经营深圳高尔夫俱乐部自主经营雅居乐长江高尔夫球会场自主经营中山温泉高尔夫球会帕尔默球场自主经营沙河高尔夫球会自主经营亚龙湾高尔夫球会自主经营上海佘山国际高尔夫俱乐部自主经营顾问管理东莞峰景高尔夫球会自主经营根据上述调查，我们可以发现国内没有家十佳球场是由管理公司管理佘山是唯请顾问，这对于我们采用何种管理模式应该有较大可借鉴性。自营和委托管理成本对比委托经营经营成本除了包含自主经营日常经营成本以外，还额外支出下列成本基本管理费万万年营业额提取提取比例大约为每年营业额不同公司有不同营业额提取标准奖励管理费大约每年营业额或毛利润和会籍销售提成。管理模式建议建议综上，从巽寮项目总体