（综合评估）南京万科聚宝山项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

废弃采石场农田农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。

树木宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。

图宗地主要树木分布水塘宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上个，最大平米。

大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米，水质良好。

图宗地地表水分布高压线现状有条二回高压线从宗地内部穿过。

根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。

图宗地高压线走向拆迁北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积亩，房屋总面积万平米，居民户工企单位家，需安置劳动力人，保养人员人。

其中，宗地拆迁面积亩含代征道路与绿化用地，占拆迁总面积，拆迁居民户。

代拆迁范围面积亩，占拆迁总面积，拆迁居民近户。

图宗地拆迁范围三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有绕城公路宁镇公路宁栖公路和岔仙公路条，其中宁镇公路既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系功能，是宗地与老城区联系主要通道，时速可达公里小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路玄武湖隧道至老城区新模范马路仅分钟车程，并且可以通过新模范马路城西干道等快速路连接城市西部地区。

绕城公路时速可达公里小时，通过柳塘马群八百户双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。

宁栖公路通往尧化门栖霞山，规划拓宽为米。

岔仙公路通往亚东仙林大学城，规划拓宽为米。

表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置，年开始主营房地产，年竣工江苏国际经贸大厦荣获鲁班奖，年竣工海月花园为南京第代精品楼盘典范。

重产品质量经营理念独到，立足打造精品楼盘。

竞买可能性判断在建主力项目阳光嘉园与聚宝山地块同处宁镇公路沿线，相距公里，由于销售火爆，有可能增强其继续在黑墨营聚宝山周边市场开发信心。

今年月，与溧水县政府签署协议，合作开发东屏湖旅游度假区项目，首期投资亿元，资金压力较大，近期大规模增加土地储备可能性较小。

年月万元中标黑墨营阳光嘉园地块，投标经验丰富。

表东恒在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米中国人家四期江宁上半年竣工推出套，个月销售阳光嘉园玄武期年入伙期销售火爆，前景看好土地储备东屏湖旅游度假区溧水县首期投资亿元与县政府合作开发长发经营特点以老城区写字楼商住楼小规模住宅项目为主，未曾开发大规模城郊项目和进入城东市场，竞买聚宝山地块可能性不大。

现有项目销售状况般，今年月中标利济巷地块消耗亿资金，资金上不允许近期再进行大规模土地储备。

年月万元中标利济巷地块，投标经验丰富。

表长发在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米圣淘沙花城鼓楼主体封顶，年底入伙个月销售率土地储备万平米利济巷玄武中标商住项目，前景看好亚东简介中美合资企业，国营仙林农牧场与美国亚兰湾股份有限公司联合兴办，年成立，注册资金万美元。

亚兰湾股份有限公司为美国著名土地开发上市公司。

承担亚东新城开发区建设任务，并自主开发住宅项目，已建和在建项目总建筑面积万平米，占亚东住宅开发总面积半以上。

竞买可能性判断年开发量仅万平米，现有土地储备可开发年，竞买可能性不大。

长期在亚东开发，熟悉聚宝山周边市场，不排除大股东美国亚兰湾股份有限公司增资扩张可能。

未曾参与南京市场投标，投标经验缺乏。

表亚东在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米咏梅山庄亚东入伙个月销售率沁兰雅筑亚东刚开工个月销售率土地储备万平米亚东亩前期大学城建设推动，前景看好总结综合上述分析，栖霞建设中海华润包括杭州宋都在内浙江发展商可能是聚宝山项目主要竞争对手。

第八部分综合分析与建议优势与劣势优势项目规模大，密度低，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心边缘中档偏高项目。

该项目四面环山，环境优美，具备典型畔山物业特征，独特自然风景资源将成为其主要卖点。

该项目为今年城东最大环境整治项目，拆迁改造土地总面积亩，除实际出让亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，该项目实际可利用资源价值高。

项目在南京属中档偏高定位均价元平米左右，该细分市场为南京主流市场，供需关系平衡，客层丰富，适合万科四季花城产品品牌线发展要求。

城东直是南京市民较喜欢居住选择区域，该项目背靠大企业群，市场需求旺盛，周边可用于住宅开发土地