（综合评估）南京市国际服务外包产业基地地块项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

在南京市委市政府疏散三集中和城三区战略指导下。

河西新区已成为未来年主城建设重点地区。

河西大发展有利因素是有高标准规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成都市发展地区。

主城由明城墙围合老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。

在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映现代化新城区。

河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主城市副中心，还是居住与就业兼顾中高档居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。

二是有十运会强力促进河西作为十运会主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化体育场馆。

体育盛会举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量影响。

政府大量基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足理由。

可以说十运会举行使河西规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。

三是有优越位置交通优势与亚东江宁相比，河西距离以新街口为中心老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，还将陆续有三条地铁线进入。

离中心城区较近位置优势和将来便捷交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心功能，成为现代化新南京标志区域。

南京国际服务外包产业园介绍本项目所在地属于鼓楼区重点打造国际服务外包产业基地，原名江东软件城是南京建设软件名城重点工程。

总占地亩，建筑面积万平方米，规划将整个园区分割成信息技术外包总论第部分南京市概述南京概况批中小企业，租赁年后，按照元平米价格销售。

市场公开销售写字楼期按照元平米价格销售，三期四期按照元平米价格销售。

公寓是写字楼配套设施，主要针对在写字楼工作年轻族，价格适当从低，按照元平米考虑。

项目销售单价元住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下停车位销售收入预测项目可售面积销售单价元销售收入万元住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下停车位个合计第六部分项目投资测算投资是房地产开发项目经济评价三个投资数量售价主要参数之。

投资包括土地费用设计费及前期工程费用建筑安装工程费用基础设施建设费用公共配套设施建设费用财务费用管理费用销售费用及不可预见费用等。

土地费用是本阶段可行性研究需要通过经济论证确定参数，先确定个起算价，经过经济评价临界点分析确定最高限价。

管理费用取投资额，销售费用取销售额，财务费用根据资金平衡分析确定。

由于项目不确定性因素较多，不可预见费按考虑。

在以下测算中，写字楼均按照正常市场价格公开销售，如果按照限制销售考虑，需对以下报表进行调整。

项目总投资预测项目地处江边，由于地质情况，每平米须增加元左右桩基成本，公寓写字楼酒店考虑公共部位精装修室内毛坯装修标准，外立面按玻璃幕墙考虑，各业态单方造价如下建筑面积单方造价元平米总造价住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下车库人防合计当土地楼面地价为元平米含拆迁时，土地费用达到亿元，总投资达到亿。

自有资金为亿元时，财务费用为亿元，投资预测表如下项目名称总投资万元土地费用勘察设计费前期各项交费建筑安装工程费住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下车库公共配套设施费室外配套工程费项目名称总投资万元财务费用管理费用销售费用不可预见费开发建设投资合计项目总投资投资计划与资金筹措表每项投资费用按进度支出，根据合理原则分配到每期。

本项目遵循下述原则土地费用总计近亿，按要求须在年月日前付清勘查设计费次性集中支付建安工程从开工到竣工验收，按工程进度分配前期费用按照四期开发面积进行分摊管理费用不可预见费在各期平均分摊销售费用按照销售收入比例进行分摊序号项目名称合计投资使用计划合计土地费用勘察设计费前期各项交费建筑安装工程费住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下车库公共配套设施费室外配套工程费财务费用管理费用销售费用不可预见费资金筹措合计自有资金其中用于开发建设投资用于经营资金二年贷款销售收入投入资金来源与运用表序号项目合计资金来源销售产品收入出租产品收入自营产品收入自有资金长期借款经营资金借款其它短期借款回收固