（综合评估）南京建邺万达广场项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

固定资产投资及其增长南京市固定资产投资逐年增幅趋缓南京市固定资产投资年为，亿元，较之年增长了，略高于年至年涨幅既年约左右涨幅后，之后增长态势均较为平稳，但是增幅较之年有了定下降，但是总体运行态势较为稳定，年至年年均复合增长率为年全市完成全社会固定资产投资额亿元，比上年增长南京市固定资产投资持续稳定增长背后，房地产投资成为主要动力之。

支柱产业发展状况南京市支柱产业发展运行态势良好年，南京市规模以上工业企业实现工业总产值约，亿元，同口径对比采用新统计口径，比上年增长全市当年工业四大支柱产业电子石化钢铁汽车实现总产值达到约，亿元，同口径对比采用新统计口径增长四大支柱产业总产值占到了全市规模以上工业总产值约比重。

并且年当年完成新产品产值亿元，增长。

人口数量及其特征南京市常住人口持续稳定增长截止至年底，南京市常住人口数量达到了万人，较之年增加了万人，增长了年南京市市取消了农业户口非农业户口地方城镇户口等各种户口性质，统为居民户口，并放宽了外地购房投资就业人员落户政策，这举措促进了南京常住人口数量增长，同时也吸引大批人才落户南京年底，南京市户籍人口约为万人，其中市区人口为万人，较之上年增加了万人，人口向市区集聚趋势较为明显，这将进步促进房地产市场发展。

人均可支配收入及其增长南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过年约增长高峰后，近两年来增速放缓，年和年年增幅分别为和年至年间，南京市序市场分析南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客。

根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。

近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京连锁企业年销售额亿元，占社会消费品零售总额比重达，中小型商业网点占全市商业网点营业面积比重达。

而项目作为未来南京商业副中心会发展为各类业态齐全，兼顾服务本市居民和外来人口综合性商业中心。

规划发展空间会沿新街口往本项目纵深发展，整体商圈范围将逐步扩大。

控制市场风险措施虽然市场前景非常好，但对于市场风险是不能忽视，需通过严谨市场调研包括市场消费者调研人流量分布调研商业物业需求调研各类零售商调研符合市场需求商业定位及超前规划设计，为南京市民打造个具有全新业态组合，舒适购物环境新城市空间，与商圈内部其他设施进行互补，有效地控制风险。

具体途径如下科学严谨市场研究，准确把握定位从商业地产全方位把握市场状况，委托专业市场调研公司多角度对市场进行摸底，反复论证，针对国内外类似项目进行了考察工作。

通过与专业顾问公司合作，准确把握市场状况，了解真正主流消费者及其需求，有助于项目定位准确性以及其后招商经营和营销工作有效进行。

合理规划从南京市地方特性出发，整合了城市元素街区元素商业元素地铁站点对接元素，融合有创意主题，并将这些规划理念体现在总体规划配套环境规划经营规划中去，从规划方案上强调其功能性来赢得消费者青睐。

创新营销理念用崭新营销理念精心策划，结合项目营销期重大事件，借势组织大型推广宣传活动，增强项目知名度和美誉度，用体验式营销现场触动投资者兴奋点。

另外，在营销渠道上形成有序网络化营销，并利用重点客户点对点方式，外地区域商会组织推介会方式，完成整个营销架构。

从而大大降低市场风险。

五内部经营管理风险及防范措施个综合型商业地产项目运作成功与否除了要充分重视上述各方面风险防范和控制以外，内部管理环节也是不可忽视重要方面，因为它直接关系到项目运作决策正确与否成本控制目标是否具有市场竞争力项目质量优劣项目定位目标是否与市场需求相吻合项目运作是否能实现利益最大化。

所以，制定了系列项目规范化管理规章制度非常重要科学决策管理程序有关项目运作环节中关系到合作伙伴选择技术方法选择项目定位成本控制工作目标效益目标等方面决策，必须通过公司决策委员会集体决策，以追求客观务实地决策，规避由于盲目主观决策给项目运作带来不良后果和损失。

严格工作流程制度和审批程序制度通过工作流程制度规范公司办事程序，使公司项目运作达到科学有序目，避免由于工作流程紊乱和忙中出错而给公司造成经济损失和给项目运作带来风险通过严密各类审批程序，包括财务审批程序工程签证审批程序采购审批程序预决算审批程序资金调度审批程序付款审批程序结算审批程序等，做到责任到人层层把关，以避免产生不必要损失和财务风险发生。

公正招投标管理制度透过招投标管理制度实施，包括工程监理采购等招投标管理制度，实现对投标单位选择技术性评标和定标经济性评标和定标材料性价比材料供应能力等有效控制，达到实事求是择优录用降低项目成本目标，规避由于营私舞弊而给公司和项目运作造成经济损失。

施工管理制度通过严格施工管理制度，实现对设计变更施工现场签证各类专业技术扩初及施工分项及分