（综合评估）南京朝西街古玩城项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

包间以为例，年租金万，约合元平方天第三节中国古玩市场未来发展趋势中国经济发展促进古玩市场快速发展从年以来，中国经济持续稳定和快速发展，又由于政治开明与社会稳定环境促进了古玩市场强烈需求形成，这就给中国古玩市场发展创造了千载难逢机遇。

据有关资料显示，年我国人均国民生产总值突破美元，年长江三角洲地区个主要城市人均达到多美元，年杭州等批城市人均超过美元。

个新富裕阶层正在形成，他们不仅有钱购买高档住房私家车，还开始涉足古玩市场，我们从这里就可以发现中国古玩市场兴起经济基础和秘密。

随着亚洲和中国经济发展，东方文化在世界文化中所具有重要性正在被人所认识，而东方文化特别是中国文化越来越占有重要地位。

所以，随着亚洲和中国经济崛起，也决定世界古玩市场向中国转移趋势。

因此，我们要注意洞察和认识古玩市场发展规律，开辟新古玩市场。

二收藏与投资古玩将成为社会热点中国实施改革开放之后出现过两个新投资领域与高潮，个是证券市场，个是房地产市场。

我们从社会发展趋势来看，从投资证券房地产到古玩是个必然过程。

根据西方国家经验，当国民收入达到千至千美元之后，古玩收藏与投资高潮就会到来。

目前沿海城二年月项目概况项目名称南京朝西街古玩城投资主体江苏弘业股份有限公司设立的全资子公司项目建设计划计划以万元购入朝天宫西街号原江苏省工商银行所有五层楼房栋，占地亩，总建筑面积约平方米，改造成个涵盖商铺租赁艺术品销售文物鉴定修复评估相关知识培训信息交流发布艺术品拍卖珍品会展等多种功能的综合性古玩城项目。

项目投资规模及投资方案该项目由弘业股份设立的全资子公司经营运作，总投资亿元，其中购置房产万元。

限十五年。

其中，拟以，万元受让工商银行位于南京朝天宫附近房屋层，约平方米，将房屋进行改造和装修，建设成古玩城，改造后可以出租面积平方米，开始每平方米租金元，年出租率增值服务收入开始按照每年万元估算。

第二节项目投资估算总投资本项目总投资为，万元。

建设投资构成表朝西街项目投资构成表项目名称预算费用万元房产购置房产购置契税房产办证费用小计，二工程费用拆除工程结构加层内装饰工程，外装饰工程空调系统部扶梯部直梯监控消防配电设计费不可预见费小计，三其余为日常流动资金总计，第三节资金筹措及投资计划资金来源本项目拟变更募集资金用途，以，万元募集资金设立全资子公司作为项目公司经营运作。

投资计划本项目建设期年，总投资为，万元。

第三节财务评价项目营业收入本项目年营业收入包含租金收入和其它增值服务，收入构成见下表时间序号年年年年年租金单价元平方天租金收入万元增值服务万元合计万元注租金开始按每平方米元天，每年每平方米增加元天出租面积平方米，出租率按计增值服务开始实现万元每年，每年增加万元年。

运营成本测算年总成本费用估算表单位万元序号项目前五年五年后水电费工资及福利费设备维保费招商运营费用其他管理费用固定资产折旧费装修摊销费总成本费用上述费用中水电费基本是由承租人分摊，项目公司只需要承担自用面积部分水电费。

损益表序时间号项目年年年年年年营业收入税金及附加成本利润总额所得税净利润财务评价资本收益率年平均投资收益率投资回收期静态投资回收期年动态投资回收期年第五章风险分析与对策本项目主要存在以下几方面风险政策风险朝西古玩城成功与否与白下区政府对整条商业街改造力度和对周边环境综合治理程度有很大关系。

上海北京郑州优秀古玩城均是政府下大力气重点改造项目，与政府鼎力扶持有着密不可分联系。

本项目高效运作还有赖于所购置房产性质改变。

目前本项目拟购置房产性质为民用住宅，如想高效运作，改造包装后出售，需要政府支持改变房产用途。

对策由于目前政府积极性很高，下决心将整个街区打造成流文化街区，并承诺全力支持街区出新改造及配套设施建设，我们要积极推动白下区政府对整个古玩商业街综合整治落地实处，从周边环境精心打造古玩市场，并良性带动周边文化商业地产项目，为本项目成功实施提供保障。

在白下区政府积极协调下改变房产用途。

二市场风险规模不够大，只有平方米，还不能形成为综合包含所有类别大型古玩艺术品商城。

对策需要挖掘周边空间潜力，扩大经营空间，形成规模经营三管理风险本项目涉及古玩市场招商及管理文物公司及典当业务等创新型业务，需要多方面专业