（综合评估）南京百家湖西花园住宅小区项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

资本型收入阶层知本型收入阶层普通收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层经济适用型收入阶层白领阶层百家湖花园知本型业主占位图利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者需求设计了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。

楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。

百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。

在市区政府规划建设和支持下，利源公司已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。

百家湖花园近万各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。

同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。

根据利源公司自年以来对百家湖花园开发经验，百家湖西花园主要销售对象定位在以下几个方面南京市中高收入阶层。

主要为各企事业单位高级主管人员高校研究院所高级知识分子及自由职业者。

此类人群收入较高，年薪般在万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章项目选址及配套建设条件算�市政基础设施开发费按元平方米建筑面积估算�供电贴费按元估算电增容费由住户缴纳，项目单位代收�自来水管网配套费按住宅元平方米估算�结建人防工程费按元平方米估算���墙改基金按有关规定免收白蚁防治费按元平方米估算教育附加费按元平方米估算。

预备费万元。

其中不可预见费按工程费用其它费用管理费用按工程费用估算。

财务费用计入银行贷款利息。

销售费用按销售收入估算。

预备费用按工程费用估算。

二经营资金。

按开发建设投资估算。

二资金筹措及计划资金筹措估算。

南京百家湖西花园住宅小区项目总投资万元，其中利源公司自有资金万元，银行贷款二投资计划万元，其余为商品房销售回笼资金万元。

本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。

年投资分别为万元万元。

详见附表总投资估算表附表投资计划和借款偿还估算表。

三销售收入房价普通公寓按元平方米价格销售跃层式公寓按元平方米价格销售公共建筑按每平方米元平方米价格销售。

二销售收入本项目按三年销售计算。

普通和跃层公寓销售率按，公共建筑销售率按。

第年第二年第三年各年销售比例依次为销售收入分别为万元万元万元。

详见附表销售收入估算表。

四财务评价项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率利润总额。

利润总额为销售收入减经营成本运营费用销售税金及附加其中营业税率为，城建税和教育费附加合计为营业税。

所得税税率按，税后利润为万元。

利润率投资利润率利润总额总投资销售利润率利润总额销售收入详见附表损益表。

财务内部收益率财务内部收益率是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力指标。

经计算，评价结果说明本项目财务效益较好，其主要财务评价指标如下财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值税前万元财务净现值税后万元静态投资回收期税前年静态投资回收期税后年敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降时，税前财务内部收益率下降到，税后财务内部收益率下降到详见附表财务敏感性分析表。

临界点分析是测算个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许最低经济效益时极限值，并以不确定性因素临界值组合显示项目风险程度。

按本项目税后利润为经济指标进行单因素临界值计算结果如下项目临界点分析计算表项目数量单位项目数量单位最低售价普通公寓跃层式公寓公共建筑最低销量普通公寓跃层式公寓公共建筑最高土地价格最高工程费用元平方米元平方米元平方米平方米平方米平方米万元亩万元售价普通公寓跃层式公寓公共建筑销量普通公寓跃层式公寓公共建筑土地价格工程费用元平方米元平方米元平方米平方米平方米平方米万元亩万元综上评价可知，本项目