（综合评估）南宁广西国贸中项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

返还是到在经营前个月之前给付，租金收入要纳税。

年月份交楼。

此种返租对客户风险是比较大包租公司只是在包租合同里承诺在经营前个月之前给付。

销售积累客户年，开盘个月，销售公寓，商铺。

三金朝阳广场地理位置南宁市人民东路号民族商场旁主题定位数码电器广场家电数码价格铺号，沿街铺面，建筑面积，单价元，总价元，托管费用元。

其实是回报年回报总房款折后除去托管费总价。

铺号，建筑面积，折后总价元。

楼商铺均价楼万元内万，外万二楼三楼基本不卖，自己经营，引进个音响商。

商铺整体均价万住宅均价元，开盘未做广告，抢而空。

商业布局层，层共计。

层与民族商场连通，形成经营空间。

楼铺面层高，高达米，分成层。

上层做试音空间，不计入面积。

营销模式返租，前三年采用总房款回报，相当于年回报，冲抵首付。

回报是以托管费名义，为客户避免交税营业税，客户与发展商签定委托管理协议，由开发商统招商，租金由开发商来谈，开发商统制定租金价目表，这样可以避免租金紊乱。

年以后，商铺将由业主经营。

目前，楼，销售，剩下，打算只租不买。

二楼三楼暂时不卖，交给承包经营管理公司统经营统招商。

二三楼不卖原因是想引进个大音响机构，把铺面做火，几年后在抛出来买，从而实现商业价值最大化。

销售积累客户年，开盘个月，销售商铺。

四华星时代广场地理位置前言第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标二项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市的商业物业环境二区域市场分析二可类比楼盘基本情况分析两河流域金山广场金朝阳商业广场核准通过，归档资料。

亿包括部分建安成本建安成本亿元销售费用楼盘总收入万税金楼盘总收入亿总收入亿。

商铺收入亿地上层面积万层万商铺收入亿二层万商铺收入万三层万商铺收入万四层万商铺收入万住宅收入亿元项目沿街面约米沿民族大道共和路友爱路延长线，商铺按径深米，售价按万，临街商铺总收入约亿。

占商铺总收入。

项目利润亿。

年利润万。

预计用年时间开发周期项目利润率。

投资回报率。

方案二预算预计把项目后面自治区工商联亩中医学院第二附属学院亩和市共和南路小学亩起收购，共计亩。

增大商铺面积商铺从扩大至万。

预计总建筑面积万商铺扩大至万，共计层栋层写子楼和栋层公寓楼。

商铺面积层万公寓面积万写子楼面积万市共和南路小学亩。

中医学院第二附属学院亩。

自治区工商联合会亩。

总成本亿。

土地成本预计亿包括部分建安成本，亩万亩万建安成本亿。

万元销售费用楼盘总收入万税金楼盘总收入亿总收入亿。

商铺总收入亿万万住宅总收入亿万元净利润亿。

利润率。

投资回报率其它另外还有道路绿化广场等，也加大成本。

还有拆迁成本拆迁量。

方案三预算在原来商铺基础上，仅做商铺，写子楼和公寓楼不做。

降低公司经营成本和生产周期。

预计商铺面积。

总收入亿。

商铺收入亿地上层面积万总成本亿。

土地成本亿包括大部分建安成本建安成本万销售费用楼盘总收入万。

税金楼盘总收入万。

项目利润。

利润率。

投资回报率。

另外还有道路绿化广场等，也加大成本。

结论项目土地成本亿亿万，即每亩万亩，此地价是目前南宁地价最高地价大连万达年初地价是万亩。

项目区域价值很高，表现在地段是繁华市中心周边配套成熟。

南宁商业物业面积以成倍增长。

商业物业占南宁市整个房地产开发面积约。

目前，从商业物业空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和。

建议项目商业物业运作要有较快节奏。

产品结构风险根据目前南宁市场来看，商铺和公寓都是比较畅销产品。

从定性方面来说，该项目所在区域具有较高商业价值。

尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有商业价值。

商业价值体现是成功关键所在。

从租金调查来看市中心大连万达商业广场华星时代广场目前租金有上升微调，而民族大道两河流域租金三次往下调。

从招商和租金来看定要引进个实力强主力店，带动整个商场运营，考虑设在二楼或三楼。

从周边租金和类比