（综合评估）南新澳洲花园房地产开发项目工程项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

三交通条件本项目距三亚凤凰国际机场公里。

三亚凤凰国际机场现已开通北京上海广州沈阳武汉青岛深圳等国内个城市航线和新加坡澳门香港马来西亚泰国汉城大阪东京条国际航线。

三亚往海口班车班次频繁，每隔分钟有班车前往海口，约小时可到达。

市内交通主要有公交车和出租车。

三亚出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表元就可以到达中心城区任何地方。

三亚市内主要有路路及往亚龙湾方向三条公交线路。

上述两条线路公交车均经过本项目所在地。

据了解，三亚市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系。

本项目紧邻迎宾大道是公交体系核心位置，新规划公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。

本项目右侧正在新建旅游景点连成片，使本项目区域住户，可徒步观赏风景。

第三节项目建设必要性三亚地处海南岛最南端，集山海河自然美景于体，是中国最南端热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净乐土和休闲度假天堂，是神州大地中最美画卷，犹如镶嵌在南海上颗明珠，有东方夏威夷之称。

优美自然环境使三亚成为最适合人类居住城市，他是集阳光海水沙滩气候森林动物温泉岩洞风情田园十大旅游资源于体生态示范城，更具有全国独无二空气质量和环境质量。

据有关资料显示，三亚市森林覆盖率为，城市地区绿地覆盖率为，人均公共绿地面积平方米，城市空气负离子含量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有着天然氧吧美誉。

三亚天蓝海碧，河水清澈透明，山川美丽，绿意怏然，生气蓬勃，年四季树木长青，鲜花烂漫，让人仿佛倘徉在诗人笔下世外桃源，凭借其得总论第节项目提要第二节可行性报告依据与范围第二章项目背景第节项目承建单位简介第二节建设项目的有利条件第三节项目建设的必要性第三章项目本身及市场情况的分析第节中国房地产发展状况第二节三亚市房地产市场环境分析第三节项目定位分析第四节项目规划指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十三章结论与建议项目目标客户群定位是经济条件不算富裕但有定购买能力客户群，对生活品质有强烈追求，有高尚生活品位，所以项目产品定位也必须满足这个阶层居住习惯及对居住环境和空间期望。

三亚南新澳洲花园项目定位为个为追求生活品质阶层打造集休闲投资于体休闲度假居所。

三亚南新澳洲花园项目项目开发不仅仅是在三亚湾市中心城区黄金地段土地上建起来公寓楼，为经济条件不算富裕但有定购买能力客户群打造种全新度假生活理念与方式。

可以相信，三亚南新澳洲花园项目开发必将再次领跑三亚市中心城区房地产市场。

在三亚市中心城区可用于开发土地日趋奇缺情况，三亚南新澳洲花园项目绝佳区位和高品质产品决定了销售前景和具有较强投资收益能力抗风险能力和偿债能力，同时，三亚南新澳洲花园项目将以开发贷款合作为核心拉动个人按揭与银行存款相关业务合作，三亚天泽实业发展有限公司衷心希望能通过与金融机构成功合作实现项目开发双赢。

本项目符合国家产业政策，符合三亚市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金既有企业自筹，又有银行支持。

结构非常合理。

项目建成后，除能为丰富海南省房地产消费市场和促进岛内外房地产交流做出巨大贡献，还能取得较好经济效益。

有较强还款能力。

它不管是在设计方面建筑质量后期管理，还是投资价值上都远优于同档次项目。

因此本项目具有很强竞争力。

通过我们研究发现，在项目投资和开发过程中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。

就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现本项目赢利目标将是可以实现附表主要经济技术指标表项目投资明细表项目投资计划与资金筹措表销售收入预测表成本预测表贷款还本付息估算表项目损益预测表销售收入与经营税金估算表资金来源与运用表财务现金流量表敏感性分析表。

附表主要技术经济指标工程项目三亚金色年华房地产开发项目单位万元序号指标单位数量备注总开发用地面积亩销售收入万元直接开发成本费用万元销售税金及附加万元按税率计算土地增值税万元开发间接费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率投资利税率资本金利润率全部投资内部收益率财务净现值税后万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年其中税费为期间费用。

建设期间销售费用为投资成本，销售期间销售费用列入期间费用。

附表项目投资计划与资金筹措表工程项目三亚金色年华房地产开发项目单位万元序号项目投资占总投资备注项目建设总投资房地产开发成本土地费用依据委托方提供相关资料建安费用附属工程费用室外工程费用其他费用及不可预见费房地产开发费用销售费用管理费用依据委托方提供相关资料财务费用按到三年期银行贷款利率，上浮作融资费用，拟贷