（综合评估）历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。

劝业场商业区品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该区域。

如现有消费者心理状态时间持久，势必会影响到本项目效益。

综上分析，我们如能发挥并利用好本项目区域环境人文品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点前景良好。

具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。

通过这些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。

第四章项目定位市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及高档餐饮娱乐市场需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态花园法式风情区项目。

天津城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有商业物业中，步行街能够更好地体现商铺均好性。

因此，本项目决意创建天津第个国际级法式风情商业街区，打造公园式购物环境。

为此，我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划，完成了基础研究及项目概况项目背景年天津市政府关于进步加快旅游业发展的意见文件确定打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系列，实施近代中国看天津的三年整合开发规划。

天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块的重中之重。

利率为，本项目未考虑项目建设期利息支出。

项目计算期本项目计算期为年，其中开发建设用年完成。

项目采用滚动开发方式进行，从建设期年开始至年。

财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标基准和依据，也是项目在财务上是否可行最低要求，也用作计算财务净现值折现率，是根据正常资金收益预期同期银行贷款利率，再加上与相关风险系数，修订后确定。

本项目财务基准收益率取。

二财务分析盈利能力分析从动态指标看，反映项目盈利能力指标包括财务内部收益率财务净现值投资回收期，通过对项目全部投资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如表所示。

表项目盈利能力指标计算结果表序号指标名称指标值财务内部收益率财务净现值元动态投资回收期年静态投资回收期年分析表明，本项目有定盈利能力，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值为正值，说明本项目投资是可行。

偿债能力分析反映项目偿债能力指标有贷款偿还期和偿债备付率等。

本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为项目盈余资金表外融资资金，未来收益。

经测算，项目借款偿还期为年，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息，且项目偿债备付率大于，这表明项目偿债能力较强。

第十章项目风险分析风险定性分析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。

系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就项目公司难以控制风险。

非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非系统风险又称可控风险。

本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。

自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起风险，例如天津地区属于地震活动频繁地带，因而必然要面对发生地震风险。

自然风险无法预防，只能通过相应手段进行分散或转移。

由于系统风险是项目本身不可控制，因此下面主要对项目非系统风险进行论述。

结合目前本项目实际情况，简要分析非系统风险如下天津市近年来开发了多个类似项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。

劝业场商业区域商业没有品牌特色，比较杂乱，是影响高端客群进入主要因素，要改变人们心理因素，时间会长，势必会影响到本项目客群关注。

二风险定量分析敏感性分析针对项目建设总投资和产权商铺价格销售收入两个不确定性因素，就财务内部收益率指标对项目进行单因素敏感性分析，分析两个因素对项目财务盈利性影响，以及考察项目收益对这些不确定因素敏感