现障碍，工程可分阶段进行建设，既为了及早开业营运，也是对融资风险种防范。市场风险市场风险主要是项目投产后来自于市场变化风险。包括市场需求下降成本上升或价格下跌等因素。这些因素变化会最终导致项目营运利润下降，从而达不到预期投资目标。但从本项目财务分析所作现金流量分析盈亏平衡分析和敏感性分析结果看，项目有较好财务预期收益率，且有较强抗风险能力。从项目本身财务分析结果，结合望城当地经济发展趋势和目前物流企业现状等多方面因素分析，项目市场风险较低。化解可能存在和出现市定位目标为依托望城便利陆路运输条件和望城县及周边地区快速经济发展形势，着力发展集建材家具五金机电汽车汽配食品和农产品等批发为主，仓储配送展销运输配载包装装卸信息服务等现代物流于体第三方物流产业，建设功能齐全物流服务设施。建设成全县最大集物流市场仓储物流信息金融结算等功能于体物流中心，并与湖南省四大区域物流中心组成湖南地区配套物流节点城市网络。项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划年重要举措，将增强长沙大河西商贸物流园区作为区域物流中心在省内地位，更好发挥其功能。本项目建设是优化区域经济结构促进社会经济可持续发展需要望城县是湖南省县域经济发达地区之。年望城县全社会工业总产值达到万元，其中规模以上工业总产值万元规模以下工业总产值万元。在规模以上工业总产值中，轻工业产值万元，占重工业产值万元，占。按经济注册类型划分国有企业完成万元，占集体企业完成万元，占股份合作企业完成万元，占股份制企业完成万元，占外商及港澳台投资企业完成万元，占其他经济类型企业万元，占。年全县实现社会消费品零售总额万元。其中县级零售额万元县以下零售额万元。按行业划分，批发零售贸易业零售额万元餐饮业零售额万元，其他行业零售额万元。年，全县进出口总额万美元。其中进口总额万美元出口总额万美元。财税工作成效显著，财政总收入登上亿元台阶。全县全年完成财政总收入万元，比去年增收万元，增长，其中般预算收入万元，增长。在财政总收入中，上划中央两税完成万元，增长地方财政收入完成万元，同比增收万元，增长。全年财政支出万元，同比增支万元，增长。望城县区域经济发展必将带来物质流资金流极大需求，而目前建材批发市场仍处于小散差传统经营模式，总论项目概况项目名称长沙大河西国际商贸物流城期工程建设单位中国邵商投资有限公司建设地点本项目拟建在位于湖南省望城县经开区，期工程位于望城大道以东，月亮河以南，马桥河路以西地段。投资风险，从理论上讲，风险与收益是对等，收益越大，风险也就越大。通常，个建设投资项目风险可以分为项目建成前决策风险建设风险以及项目投产后管理风险和市场风险。决策风险作为投资决策内容部分，本项目在产业投向项目选址方面在本报告项目背景分析项目介绍和财务分析中都有表述，邵商投资有限公司针对当地经济市场对现代物流巨大需求和宏观经济发展趋势，所作出对本项目投资决策是非常正确。在项目规划方面，投资方组织人员对湖南省内些物流企业进行了反复考察，也参照了省内物流园区建设许多经验，对物流中心定位进行了反复研究。因此，来自于投资决策方面许多风险都得到了很好规避与防范。建设风险任何建设项目，都应对建设过程中可能产生风险有充分估计，投资单位和建设单位都应作出应对预案准备，采取有力措施进行防范和化解。般而言，项目建设风险来自两个方面技术风险主要指工程建设技术不先进技术采用不合理引起工程问题造成损失。工程风险指工程地质条件水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期拖长所造成损失。从本项目各项建设内容来看，各建筑单体及其使用用途基本上属通用民用建筑工程，工程建设无特殊技术要求从已知工程地质勘探结果和邻近场地建设情况看，本项目场址范围无不良地质构造，适合项目各项工程建设。因此，其建设风险较低。降低项目建设风险措施是加强与规划设计单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成设计频繁变更对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工加强与施工承包方协调沟通，帮助其提高工作效率加强监理工作健全工程监督机制与责任机制，杜业务量推进速度水电气等费用工资及福利折旧修理费摊销费管理费用销售费用财务费用总民是个重要部分。由于昭乌达路没有贯通，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出地价，周围村提供土地，还是东瓦窑地价，般每亩在万元左右，甚至以下。该区域内住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。目前，南区主干道昭乌达路建设已基本完成了地下管线敷设，延伸工程预计在年月底全面竣工。二环路工程在今年月将首先开始南段动拆迁工作，预计在年内完成南段即金桥开发区概念。在金桥开发区北侧紧邻东西向主干道上，现已有路公交车通行，交通相当便捷。因此，在此地发展房地产将有升值潜力。金桥开发区情况金桥经济技术开发区是经济技术开发区南片区，与西片区金川开发区和东片区如意开发区相联，形成个有机整体。该开发区位于市城区东南城郊结合部，规划总面积平方公里，辖个乡镇个行政村，归市赛罕区管辖。区域内规划有现代工业区行政与商贸金融区新型住宅区高科技园区仓储区现代农业区等六大功能分区，总投资亿元。市房地产市场综述土地市场供应量及供应方式市人民前言市场研究第二章项目研究第三章物业定位及发展建议第四章财务分析第五章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市场研究自治区概况自治区成立于年月日，是我国最早的民族自治区。疆域辽阔，跨越东北华北和西北三大地区，东西蜿蜒多公里，南北跨距多公里。别是北部大学城政府办公楼用地纳入天然气受益范围，这样，在政府大楼北部本地块也可顺理成章地成为受益范围。自治区在住宅配套上不要求交付使用住宅提供煤气配套。开发商可以在开通煤气以后向住户收取煤气配套费，用于冲抵小区内煤气配套费。在些小区，开发商实际在收回煤气管网投资成本外，还将此作为赢利个来源。供电及用水考虑到市实际生活水平，平均每户用电量控制在以内，即可在较长段时间内满足居民日常用电需要。但为了提高住宅外在品质，可以在用电回路上多作文章。室外用电线路应采用地埋式，已配合环境景观实现，提高质感。参考当地用水习惯。建议采用分质供水，以在这干旱地区体现以人为本建设理念。社区小配套对物业成功非常关键，作为万平方米规模大型社区，建议在社区周边部署建设商业条街，以餐饮美容美发各式零售小商业为主。会所将是提供服务和对外展示形象重要窗口，建议规模平方米上下经营对外开放造型现代而略带夸张功能以娱乐休闲运动为主题内外装修建议内部装修标准外部建材建议应改变当地只做毛地坪习惯，完成细石混凝土地坪。有关管线应预埋到位。卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。楼梯间和公共走道铺设地面砖。物业管理建议市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层元，高层不超过元市场物管价位，具有很强定位性，不宜突破。从营销角度出发，高品质社区必须配以优秀物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。第四章财务分析投资估算及财务效益分析静态投资成本分析表在本节及以下分析中，考虑了楼盘在理想情况下可能性，即多层和小高层各占，建设和销售周期在年左右。如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。设建筑面积平方米，其中多层和小高层各占。多层建安成本元，高层建安成本。考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值。成本分析中未考虑商业网点成本和收入。该部分可在规划方案确定后再做测算。参见成本成本其中固定成本可变成本经营成本北京中咨海外咨询有限公司附表固定资产折旧估算表单位万元序号项目年限原值残值合计原值折旧费净值房屋及建筑物原值折旧费净值生产设备原值折旧费净值北京中咨海外咨询有限公司附表摊销估算表单位万元序号项阳市长期以来散乱管理农产品批发市场历史，对促进区域经济发展产生较大影响力和带动力。项目实施后，随着物流园区逐步建立和完善各项管理规章制度，提高经营管理水平，经济效益和投资回报率将逐年提高，上缴税金逐年大幅提高预计每年上交各种税收可达亿元。项目实施后对当地及周边将会带来长期持续非常可观带动效益。大量商户及客户将会在吃住行玩等方面依托该项目及周边区域，为周边区域社会经济发展带来强大动力。项目建成运营，对促进河南省及洛阳市农产品商贸流通产业发展，形成农产品产供销产业链，升级传统流通体系，农业结构调整深入，农业产业化步入良性发展轨道，主导产业和特色产业升级，农民增收步伐逐渐加快及增加就业增加创汇增加税收经济繁荣和社会进步起到积极推动作用。第十章结论结论经本可行性研究初步分析报告论证，该项目建设，是符合国家和河南省社会经济发展及洛阳市商贸物流业发展规划项目。项目建成后，不仅大大推动了农产品流通业现代化进程，促进河南及洛阳农产品商贸业发展，对河南及洛阳农业经济发挥较强影响和推动作用，同时也是个惠及地方税收众多农商广大消费者和增加就业机会多方有利与运河物流通道，煤炭物流通道，进出口物流通道。全国性物流节点城市包括北京天津沈阳大连青岛济南上海南京宁波杭州厦门广州深圳郑州武汉重庆成都南宁西安兰州乌鲁木齐共个城市。区域性物流节点城市包括哈尔滨长春包头呼和浩特石家庄唐山太原合肥福州南昌长沙昆明贵阳海口西宁银川拉萨共个城市。河南省十二五发展规划支持农产品精深加工，提高农产品加工能力，延长农业产业链条，挖掘农产品增值潜力。大力发展农村二三产业，继续扶持农业产业化龙头企业，支持其建立原料基地，开发新产品，拓展国内外市场。推广龙头带基地公司连农户产加销条龙等多种模式，建立健全企业与农户利益共享风险共担经营机制，使农民更多地分享农产品加工流通环节收益。发展各种新型专业合作经济组织，提高农民进入市场组织化程度。支持黄淮地区商丘信阳周口驻马店市充分发挥自身优势，大力发展农畜产品精深加工，培育龙头企业，建成全国重要粮食和畜产品加工基地加快工业化城镇化步伐，重点发展医药煤化工能源轻纺食品等产业，壮大工业规模和经济实力，实现跨越式发展支持文化旅游资源开发和红色旅游景