编制单位和编制人员可行性研究报告编制单位北京房地产评估有限公司北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍第二章项目投资环境分析北京市经济形势运行状况及对房地产市场影响房地产市场稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五开局之年，北京市经济保持了良好发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。第二产业增加值为亿元，同比增长第三产业增加值亿元，同比增长。人均地区生产总值稳定增长，都说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业迅速发展，必然有新空间需求，将带动房地产市场发展。图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数增加，必然引致住房需求增加，从而进步加大对商品住宅需求。另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。常住人口增加人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。图北京市常住人口及城市总户数图常住人口万人城市总户数万户均人口数人户年年年年年年图总论项目概况项目名称广渠门外南街危改项目二项目单位北京鑫阳房地产开发有限公司三项目位置广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。项目用地四至为东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。目名称总额万元占总投资比例单价元平方米备注土地费用项之和地价款根据出让合同补充协议及优惠政策确定契税地价款见第页契税拆迁补偿费用根据房屋拆迁项目结案表等确定城市基础设施建设费根据北京市征收城市基础设施建设费暂行办法及危改政策确定防洪费根据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定确定前期工程费第项之和前期规划费用取第项之和项目前期设计费用根据合同确定可行性研究费用根据项目实际及预计发生确定水文地质勘测费用按第项之和估算现场施工三通平费按总用地面积元平方米估算基础设施建设费用第项之和红线内基础设施费用按地上面积元平方米估算红线外基础设施费用按地上面积元平方米估算建筑安装工程费用根据项目实际情况结合北京造价水平综合确定公共配套设施建设费根据配套实际情况结合北京造价水平综合确定开发间接费用按第项之和估算管理费用按第项之和估算财务费用根据实际情况确定销售费用按照销售收入估算其他费用第项之和质量监理费参照北京市工程建设监理费收费标准实施办法京价收字第号综合确定竣工图费按前期设计费估算招投标代理含标底编制费按第项之和估算招投标管理费按第项之和估算不可预见费用按第项与第项之和估算合计第项之和附表项目投资计划表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度开发成本土地费用前期工程费基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费其他费用不可预见费开发费用管理费用财务费用销售费用总投资附表项目销售情况预测表单位万元建筑编号用途销售收入年年年年季度前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度写字楼裙房商业写字楼裙房商业地下商业服务公寓裙房商业地下商业独立商业住宅裙房商业住宅地下商业独立商业地下商业独立商业地下商业地下车库地下车库住宅地上住宅地上住宅地上地下车库地下车库合计附表项目资金来源与运用表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度资金来源自有资金股东借款借贷资金增股融资销售收入二资金运用开发成本管理费用财务费用销售费用销售税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还三盈余资金四累计盈余资金附表项目财务效益表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度经营收入按收入含预收款配比结转投资成本开发成本管理费用财务费用销售费用经营税金及附加土地增值税利润总额补前期亏损应纳税所得额所得税净利润总投资利润率总投资净利润率附表项目财务指标测算表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度现金流入销售收入现金流出开发成本管理费用财务费用销售费用税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流