发展总体规划，从观光产品向休闲度假产品转变是未来宜昌旅游产品开发策略之，愚人岛进行度假旅游开发正是这策略体现。无论是宜昌还是湖北，要留住三峡游客最关键点就是要做好以三峡大坝为点以长江中下游和清江流域为线以鄂西旅游圈为面旅游开发。愚人岛开发增加了三峡大坝旅游和清江旅游互动，形成观光与度假结合，增加了旅游者停留时间。目前，清江旅游线路上也有几处度假区，但是它们规模较小，级别也不高，对宜昌市度假旅游市场基本上没有什么影响相反，愚人岛可以确保至少平方公里土地面积用于旅游开发，可以做大度假区规模，并且可以打造高端度假产品，这样完全有可能影响宜昌整体度假旅游市场。在清江愚人岛发展现代生态旅游，方面促进宜昌旅游结构改变，推进鄂西生态文化旅游圈发展，提高整个湖北地区旅游档次，另方面保护清江生态环境，实现清江旅游业可持续发展，为清江旅游业今后发展开辟了新页。三愚人岛别墅群项目开发助推愚人岛生态休闲旅游区开发步伐愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大总投资亿元人民币建设周期长建设期年，如果不通过分期开发滚动发展，这种资金压力是任何家民营企业都无法承受。因此，湖北愚人岛实业有限公司股东集体做出决策首先开发资金回笼快别墅群项目，通过别墅群项目开发快速回笼资金，以此支撑愚人岛生态休闲旅游度假区可持续发展。第三章市场分析与市场定位国内别墅市场分析引爆生态旅游度假别墅市场随着市场发展，别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主要是位于金字塔顶尖国内外成功人士概述项目实施的背景二项目概况三项目投资者概况与清江愚人岛旅游区互为依托关系，整体提高了宜昌市旅游区旅游资源利用水平。湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目以合理定位来带动整个项目运作，为清江愚人岛旅游区崛起和房地产开发建设带来全新理念。她建成必将成为清江愚人岛旅游区标志性高尚住宅小区，完全符合发扬愚人岛实业有限公司经营宗旨，更是树立企业文化，塑造高端房产品牌形象定位标杆性项目。通过综合分析，可以看出方面，本项目具有较高财务效益和较强抗风险能力，市场风险较低，另方面，本项目充分考虑生态环境保护，人类与生态环境可持续发展，经济效益社会效益与生态效益实现有机统，具有极高投资价值。二建议湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目与愚人岛生态休闲旅游度假区融为体，实现了别墅群项目开发与生态保护休闲旅游观光度假有机统，循环利用，滚动开发，具有极高生态效益经济效益社会效益。建议湖北愚人岛实业有限公司特别重视清江生态环境保护工作，制订切实可行科学管理目标，做好生态旅游规划，加强环境监测工作。结束语湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目依托愚人岛生态休闲旅游度假区，是个非常具有发展前景别墅群项目。本人非常荣幸接受湖北愚人岛实业有限公司委托编制可行性研究报告，但由于时间仓促，项目规划相关数据不足，本报告难免有未尽之处。敬请公司领导社会同行给予指正。附件附表愚人岛别墅群项目投资估算表项目单价元第期第二期面积金额万元面积金额万元固定资产建筑安装费用土建工程桩以上基础工程给排水工程弱电消防给排水④强电与供水工程社区景观绿化设施工程小计二无形资产土地开发成本小计三开办费项目管理费工程监理费勘测设计费小计四不可预见费五物价因素六销售费用七总建筑成本八流动资金九建设期利息十别墅群项目总投资总建筑面积单位投资元附表二愚人岛别墅群项目投资计划表项目第期投资计划第二期投资计划金额万元年年金额万元年年建安成本使用计划所需资金万元土地出让金使用计划所需资金万元开办费使用计划所需资金万元销售费用使用计划所需资金万元不可预见费使用计划所需资金万元物价因素使用计划所需资金万元建设期利息流动资金万元合计所占百分比附表三愚人岛别墅群项目投资成本表项目名称愚人岛别墅群项目建筑面积序号成本项目名称成本估算万元说明土地出让金按建筑面积计约元建筑安装费用包括土建工程安装工程等，按元景观设施按建筑面积计元开办费包括项目管理费工程监理费规划设计费，按元财务费用不可预见费流动资金其他费用营销费用项目总投资平均成本元附表四愚人岛别墅群