中，土地出让 金和期限以将来北京市土地管理部门与项目开发建设单位签定的土地出让合同 为准。 市政配套条件 本项目水电气热通讯道路等市政基础设施建设已由北京市各专业 部门作出供给和规划实施方案，市政管网线规划方案已经市规划局综合，随着项 目的开发建设，各种市政条件将同步落实。具体情况如下 市政污水 建设用地西侧三里河东路已建有雨污水分流系统，项目雨污水排放分 别排入三里河东路已建的雨污水管线。污水排入三里河东路现状直径毫 米市政污水干线号检查井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧 向西接入三里河污水管。雨水排入三里河东路现状直径毫米雨水市政管线 号检查井，另在项目用地东侧及南侧修建雨水支线米，分别向西排入干 管。项目建筑室外排水按雨污水分流设计，生活污水经化粪池含油污水经隔 油池排放空调废水排入雨水管地下室排水设水泵提升。 上水 项目北侧月坛北街现有直径毫米上水管线，西侧三里河路现有直径 毫米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设条直径毫米上水管线，北 与月坛北街现有直径毫米上水管线西与三里河路直径毫米上水管线 沟通。 热力 本项目用热属于石景山热电厂供热范围，首汽集团公司为现状用户，项目供热由项目西侧三里河东路现有直径毫米供热管线接引。 电力 本项目外电源引自阜城门外千伏开闭站，开闭站电源为阜城门千伏 变电站，项目需铺设双路电缆线路公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆 分界室座。 煤气 本项目煤气气源为月坛北小街现有直径毫米低压煤气管线，由该管线开 口，在项目建设用地东侧路新建直径毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南 边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。 通讯 本项目所在地电信设施属于北京市市内电话局茂林居局界，由于项目建设 是首汽集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但 项目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。 道路 本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的月坛北街，西侧的三里 河东路，并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。内部交通通过内部环路组织， 按规定设置机动车地面地下停车场和自行车库。 通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备 的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。 第四章项目建设规模和内容 经过综合考虑市场需求规划条件项目投资等因素，初步计划本项目的 规划总建筑面积平方米，其中地上建筑即写字楼公寓和商务公寓建筑面 积平方米，地下建筑包括商业设施地下停车场自行车库物业管理中 心及其他附属配套设施建筑面积平方米。 规划原则 建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计 规范，建筑功能上除了满足办公居民日常工作居住购物需要外，还须照顾 到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积，创造优美的居住环 境。 二建筑面积和设施 项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步 规划方案，土地使用状况如下 项目规划各功能区占地建筑面积 单位平方米 内容占地 面积 所占比 重 建筑面积所占比重 人均占地面积 平方米人 写字楼 公寓 商务公寓 附属设施 合计 三使用功能配置和分区 整个项目为座地下层，地上层至层的综合大厦，具体规划见附图， 现将各功能区具体情况简要介绍如下 公寓 大厦座为公寓，位于项目用地南侧，拟建幢高层塔式结构住宅，建筑周 围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积平方米。 具体情况见规划图 商务公寓 大厦座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积平方米。 写字楼 座为配备现代化管理通信设施的智能型写字楼，位于项目用地西北侧， 总建筑面积平方米。 写字楼和公寓实行全封闭式物业管理，沿月坛北街和三里河东路分别设出 入口。 配套商业设施 为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下层建设配套商业 设施，包括商业综合服务和商务服务区，提供购物洗衣银行商务中心 邮政等服务。配套商业设施总建筑面积平方米，具体分配情况见下表 配套商业设施表 单位平方米 内容数量单位建筑面积小计 商场 综合服务部 合计 物业管理中心 项目开发建设单位将遵循北京市政府关于房地产开发与物业管理相对 运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范有定实力的专业化高水平物业 管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定，本着 核算自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。物业管理中心位于建筑物地 下层，总建筑面积平方米，具体安排情况见下表 物业管理中心配置及面积表 单位升级的步伐意义重大。 二北京市房地产市场发展状况 北京市房地产开发业经过近十年的蓬勃发展已日臻成熟。截止年底， 全市共有房地产开发企业个，年末从业人员达万人完成投资已占 市固定资产投资比重为，成为我市经济发展的支柱产业之。年以来受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市 办法的出台，经济适用房的大规模建设广大大市民迫切要求改善住房条件银 行利率持续走低且国家鼓励利用银行按揭贷款购买商品房等因素的推动，我市房 地产开发投资继续保持定的发展速度，走势平稳。 投资主体数量变化不大但每个企业投资进步增加 从开发规模上看，年上半年末全市在建开发项目开发规模亿元以 上的房地产企业家，较上年增加家，总投资亿元，较上年增加 亿元，平均每个企业总投资由上年的亿元上升到亿元共完成 投资亿元，同比增长，占房地产投资的比重为。 从实际完成投资上看，上半年全市完成投资亿元以上的房地产企业家， 较上年增加家，完成投资亿元，较上年增长，本市房地产投资的 比重为，上升了个百分点。在个企业中，内资企业家，完成 投资亿元港澳台及外商投资企业家，完成投资亿元。 投资主体的相对集中，在定程度上带全动了全市房地产投资的增长，也 有利于具有定规模的公司上规模上水平，规范管理，创造品牌效应，有益于 避免房地产开发盘散沙，遍地开花和无序发展的弊端。但政府有关部亦应提前 考虑批重大项目竣工后，如果没有大项目补充对年末乃至明年房地产投资规模 及走势产生的影响。 商品住宅投资占全市房地产投资的以上 年上半年全市商品住宅投资亿元，同比增长，增幅上升 个百分点。商品住宅投资占全市房地产投资的比重为，较上年增长 个百分点。与投资上升相适应，全市同期商品住宅开复工面积达万平方 米，增长，其中本年报开工万平方米，增长。 商品住宅投资上升，开复工面积增加，方面是受宏观政策导向影响另 方面，作为企业经营者面对较激烈的市场竞争仍投入如此大量的资金，说明其 对末来市场的预期较高。 三项目经营前景分析 地点分析 该项目用地建设地点位于北京市西城区，项目建设用地东距二环路公里 南距月坛南街公里西距钓鱼台国宾馆公里北距阜外大街公里。用地 附近有包括路公共汽车等各类公共交通工具经过，交通条件十分优 越。项目附近基本没有工业生产等空气污染源，绿化条件和空气质量良好，是开 发面向国内买家高档写字楼和住宅的适宜地点。 需求与供给情况分析 本项目所处的月坛北街和三里河地区为国家行政机关和经济指挥机构集中 的地区，附近散布着国家计委财政部中国科学院国家国内贸易局，区域环 境优美，人口较为密集，市政基础设施完善，商业发达，万方商场京克窿超级 市场赛特购物中心复兴商业城长安商场等各大商场距项目用地咫尺之遥， 项目占地西面为玉渊潭公园，东面为月坛公园和月坛体育馆，且周围地区有多家 宾馆饭店，服务设施较为完备。从地理位置上看本项目为北京市房地产开发销 售的黄金地段之，用地周围交通教育商业设施齐全，地理条件十分优越。 经营前景分析 由于本项目所在的地理位置优越，该地区已成为北京市房地产开发的热点 地区，周围地区已建有北京金融街万通广场国宾花园钓鱼台宾馆等商住项目，形成了良好的投资环境，十分适宜建设高级写字楼住宅和商业设施。 根据上述分析，我们认为本项目自然地理交通条件都十分优越，各项 配套设施齐全，开发方向符合市场需求，市场前景十分乐观。第七章投资估算和资金来源 投资估算 根据项目初步规划方案，结合建设工程的实际需要及国家和北京市的有关政 策规定，本项目的建设投资包括土地地价前期工程费建安工程费及向政府缴 纳的各种税费等。现就有关投资分项说明如下 征地拆迁费和土地出让金 根据国家和北京市有关规定，本项目所占用地应按国家和北京市政府有关部 门规定办理土地有偿出让手续。地价包括土地有偿出让金，市政配套费及四源费。 由于本规划尚未确定，土地价格尚未评估。同时规划该项目用地存在拆迁问题， 也要支付定的费用。经参考临近同类开发用地的价格水平，本报告暂按共需缴 纳万元人民币估算。 前期工程费 包括三通平土地勘探建筑规划设计等费用，按万元估算。 建安工程费 根据初步估算，项目建建安工程费共需投资万元。 设计施工管理税费 这部分费用包括施工执照费预算检查费投招标管理费质量监督费竣 工图费建材发展基金等，累计约万元。 市政公用设施费 根据初步