涉境多公里，明长城横贯东西多公里。地域东西长公里，南北宽约公里，总面积平方公里。二气象条件榆林气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温，平均降水毫米左右，无霜期天左右。三水文条件境内有大小条河流汇入黄河，主要是四河四川无定河秃尾河窟野河佳芦河，皇甫川孤山川清水川石马川。北部沙区有多个内陆湖泊，红碱淖是陕西最大内陆湖泊，总面积平方公里，总蓄水量亿立方米四地质条件地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积。平均海拔至米。第二节经济条件近几年来，随着西部大开发战略实施，榆林作为西部重要城市之，经济保持了稳定快速持续地发展，近几年来各项经济指标继续保持了良好增长势头。榆林年国民经济初现跨越发展态势，六项指标再创历史新高，多项经济指标位居全省前列，实现了十五良好开局，为跨越式发展奠定了坚实基础。是经济增长速度稳居全省第。全市预计达到亿元，增长，高出全省个百分点，连续五年为全省第。二是财政收入增速全省第。财政收入突破百亿元大关，达到亿元，增长，增速全省第其中地方财政收入亿元，增长，高于全省百分点。三是固定资产投资再创历史新高。全市完成固定资产投资亿元，增长。能源化工基地个重点项目全面推进，其中个在建项目完成投资亿元，增长。已落实个超百亿元项目。四是工业增速实现历史第。预计全年实现规模以上工业总产值亿元，增长，创历史新高，工业对全市经济贡献率达。煤电油气化工四大工业支柱产业项目总论第节项目背景项目名称紫陌园二建设单位三承担可行性研究工作的单位陕西君安房地产咨询有限公司四拟建地址本项目位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内第二节项目概况场地概述具体用地榆林紫陌园小区位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内。小区东侧紧邻片荒地，西邻创二路圣湖路，南邻西区路苏兴路，北邻榆部收益率大于基准收益利率，项目动态静态净现值均大于零，项目静态及动态投资回收期小于项目计算期，项目投资利润率也处于合理范围之类，因此本项目盈利能力较好。二清偿能力分析本项目资金来源以自有资金以及销售收入为主，银行贷款万元，相对项目总体规模较小，根据资金来源与运用表测算，项目清偿能力较好。三不确定性分析通过测算，可以看出对本项目是否盈利主要影响因素是经营收入及总投资两个变量，因此本次不确定性分析主要针对这两个因素变动对项目内部收益率所产生影响进行分析，结果如下表所示双因素敏感性分析表销售收入变动投资变动由上表可以看出本项目具有定抗风险能力。注以上分析详细过程见附表附表第六节财务评价结论第页共页根据测算，本项目全部投资所得税后财务内部收益率税后为资本金利润率税前为，以上指标表明，本项目具有较好盈利能力。二敏感性分析结果表明本项目具有定抗风险能力。综上所述，本项目在财务上是可行。第页共页第九章风险及对策市场风险分析本项目市场定位为高尚住宅小区项目，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。虽然目前榆林市房地产市场总趋势是供求基本平衡，但与同处于经济开发区在建或规划中项目桃花园住宅小区锦园小区圣景名苑墨金园号及沙漠绿洲等项目相比较，本项目在市场定位及销售价格方面相对较高，为保证项目成功，开发商在前期应密切与专业代理公司合作，准确把握市场状况，了解客户真正需求，进行准确项目定位，并加强客户拓展和营销工作，做好项目销售推广工作。同时在施工方面应提高工程质量，通过降低开发成本，以减小市场风险。在项目方案规划方面要加强新理念导入，应具有定市场超前性。项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划和户型设计上赢得消费者，减小项目市场风险。二经营管理风险分析根据双因素敏感性分析结果，本项目收益对于投资变动以及销售收入变动稍显敏感，因此在投入方面需要特别注意加强成本控制管理，以降低项目经营管理风险。在销售方面，主要应加强市场营销管理，做到全过程营销，从项目开发决策确定后，就开始全方位营销工作，为项目成功销售打好基础，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目建设管理方面应积极优化建筑设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，要选择技术专业人品高尚高素质管理人员控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，为达到项目在规定期限内开发完毕并取得合理回报，并且防止随着时间延长而使得市场情况发生变化，建议本项目做好开发周期控制，力争在规定期限内开发完毕。同时在物业管理方