到的本项目的几大方面优势，特别是项目规 模的优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟 的。像金佰瀚商务会馆大江南俱乐部蓝黛俱乐部碧水 云天，相对本项目而言，都只是中小项目。 位于项目北部公里处的北京第家大型 金源即将于今年月日开业，依靠本 项目的特色和服务，金源在定程度上可以 给本项目带来很多客流量。 随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不 久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有 个质的飞跃，而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败 之地。 ④在周边已有不同档次和有定知名度的洗浴娱乐场 所，如金佰瀚商务会馆蓝黛俱乐部碧水云天千岛湖等，且金源中也有桑拿娱乐部分，而本项目的加 入在定程度上可以形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的发 展，给西部的消费群体增加个可选择的休闲娱乐场所，建 成犹如三里屯酒吧条街阜成路美食街的京西洗 浴娱乐城。 消费作为拉动经济增长的个重要动力，正在寻求新 的突破，从新世纪起，旅游教育和电讯及文化休闲服务开 始成为新兴的消费热点。而洗浴娱乐则是休闲服务中的 种，因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了 西部的娱乐消费空白。 结论 本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。 洗浴中心消费群体特征分析 自营洗浴中心的空间布局划分 洗浴中心初步规划面积为平米。 表洗浴中心项目的大概面积规划 序 号 项目数量单面积面积平方 米 前台大厅 男桑拿区 女桑拿区 自助餐厅 按摩室平米个 包间平米个 休息室平米个 套间棋牌 室 平米个 游泳池 公共部分 合计 自营洗浴中心的人员配备 洗浴中心的组织框架 保 安 部 工 程 部 保 健 部 鞋 部 洗 涤 部 客 房 部 采 购 部 财 务 部 前 厅 接 待 预 定 接 待 总 机 总经理 副总经理 洗浴部经理客房部经理 桑 拿 部 市 场 部 后勤部经理 洗浴中心的人数配备 本项目规模的洗浴中心至少配置人左右。 表洗浴中心项目的人员配备 序号职位数量人 总经理 副总经理 大堂经理 前台经理前台服务人员 洗浴部经理 技师 服务人员 保安部经理 保安 内保 会计 出纳 后勤部经理 后勤人员 餐厅经理 餐厅服务人员 后厨 维修工程部经理 维修工采购人员 销售部经理 销售推广人员 备注技师的数量依据生意的好坏可以随时调整 至少保证坐班有人，其中搓澡工人，足底按 摩师人，保健修脚师各人 足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师 则不定非要会足底按摩 管理人员可以自定 洗浴中心的人员招聘途径 主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员， 俗称挖墙角，其次是从外地的按摩学校招聘技师。 般个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠 道带来名有丰富经验的服务生，这样很容易使企业上 轨道。但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对 批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管 理。 自营洗浴中心的成本分析 员工工资 依据以下数据测算，每月员工工资为，元月， 年员工工资为万元。 表洗浴中心项目的员工工资 序号项目单人工资元月人 前台收银性分析 自营洗浴中心的利润 根据对洗浴中心经营者的定性研究，如果本项目进行自 营，则可获得非常可观的利润，承担定的经营风险是经营 者所不可避免的。 本项目得出以下参考数据 人均消 费 元 夏 季 春 秋 冬 季 夏 季 春 秋 冬 季 夏 季 春 秋 冬 季 日客流量 日营业额 万元 营业额万 元 年营业额 万元 次性投 入万元 年运行成 本万元 利润万 元 回收期年年年 出租物业的利润 如果将自营洗浴中心的物业面积进行对外租赁，相对于 自营洗浴中心来说，租赁风险几乎为零，但获得的利润也不 可观。 经营面积平米 租金元平米天 年租金收入万元年 管理费用万元年 租赁利润万元 自营与租赁利润的比较 针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润的 倍倍，且自营仅仅是次性的投入，即次投入 万元，之后获得的则是几倍的利润。 结论 自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。建议本项目洗浴中心部分自营。 初步市场推广方案 不按牌理出牌，创新业态 在未来年的筹备期，通过业态创新来创造新的需求， 规避竞争进入无竞争领域，制订新的游戏规则以喝到市场的 头啖汤。 先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度 在项目开业前，通过事件营销等超常规运作手法，来达 到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得炮打响，夜走红。 擒贼先擒王，开业公关，通过领头羊创造潮流，引领时 尚 开业期，运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖， 以点带面引发多米诺骨牌效应，从而带动整体消费。 导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度， 打造品牌 开业后，通过营造种深刻的难以磨灭的消费体验或 痛快刺激，或温馨浪漫，或轻松舒适，培养大 批长期稳固忠实优秀的客户群，这是预防竞争对手模仿的 无上法宝。因为洗浴中心的客户是回头客。 与时俱进，打造核心竞争力 这几个策略的方案执行能保证本项目的开业成功与发 展看好，但我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐 抵消我们的固有优势。所以，与时俱进永创新高是保持长期竞争力和永续经营的惟之路。通过环境服务与产品的 不断完善与更新，自我否定，推陈出新，始终走在产业前沿， 领先步，保持品牌的时代感，使之历久如新，经久不衰， 实现永续经营的梦想。 软广技巧 在北青报，时尚杂志等主流媒体刊登洗浴中心的老总访 谈，探讨洗浴中心的社会价值和影响范围，从而获得本项目 的社会知名度 固定客源的锁定 在瑞丽，风范杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠 道的媒体附赠折消费卡，个月后发放折卡，以初步锁 定客源。 实际经营者的经验分享 用水量 般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏 天费水以上，最省水，平均个人用 吨水。 水温控制 洗浴中心的水温随着季节的变换，洗浴中心对水温的控 制也是不同的，般冬天水温控制在度左右，夏天水温 控制在度左右。 柴油用量 业内人士介绍说，北京的洗浴中心都是用锅炉烧水 的，用锅炉则会用到柴油，般烧吨水至少耗柴油公升， 由于目前成品油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要 有家供应商提供柴油，才能保证洗浴中心的需求而 本项目规模的洗浴中心，建议本项目在后期经营时定要与家石油供应商建立合作关系，基本都为送油上门，否则 会影响洗浴中心正常营业。 如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。 锅炉 根据本项目的规模要求，建议必须具备万大卡的锅 炉个以上，费用大概为万元。同时，如果使用水处理 设备可以节约的用水，水处理设备的费用为多万。 游泳池 在桑拿房的旁边必须设立个游泳池，面积为国家规定 面积的半即可，国家规定游泳池面积为平方米。 包房 洗浴中心有的包房是不能投入经营的，主要 是要考虑所辖派出所社会人员内保特殊服务生的占房 率和使用率，同时可能还要招待些朋友之类所用。 管理经验 服务生均为两班倒，精英必须安排在晚上，两班各 有负责人 附属给领班相当的权限，经理般不出面处理纠纷， 投资方应派人协助管理监督 内保要有定势力范围，包括和公检法机关及 社会人员的关系 ④领班是关键人物，技师小姐可以灵活调整，包括 提成比例。开始要高，运营进入正轨后马上把比例下调 预留出包房给朋友内保小姐公检法人员 把领班带来的有经验人员分开管理。收银员要可靠， 也可频繁更换。 装修采用招投标的方式，其它设施较好采购，但柴 油控制较为紧缩，所以建议与家甚至更多的供应商建 立合作关系 做好收银系统，将收款台和财务室的联机监控系统做的尽可能完善。 经营洗浴中心必须要打通关系的政府机关辖区派 出所分局治安处分局扫黄打非办公室地税部门街道 办事处。 洗浴市场未来发展趋势 洗浴行业已成为个朝阳产业并处于继续发展态势，据 不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在至亿元左右。 就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高， 消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会 越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的 享受。洗浴市场出现了三个转变经营业态由过去单的大 众浴室向浴场桑拿保健中心大众浴室等多种业态转变 所有制形式向股份制股份合作制外资经营等多种形式， 以民营经济为主，这符合国家产业发展方向服务功能由过 去单的清洁向休闲保健娱乐餐饮多功能转变。 从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代 化，服务项目日益增多，现已形成高中低档多种经营模 式，建立了与北京消费水平相适应的洗浴市场体系。目前， 北京