积万平方米，占当年商品住宅销售面积，即使这样，也仅是按比换算比例换算需求量，如果按人户考虑到老城区拆迁分户需求人均平方米需求量计算，实际由于拆迁导致住宅需求将达到万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量三分之。通过这组数字，可以看出由于拆迁规模扩大，导致住房被动刚性需求急剧上升。流动人口对地产市场影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源聚集能力。在内蒙境域内，市绝对属于经济增长最快地区。年东胜城区仅有万余人，到时隔年后年，仅东胜市户籍人口即达到万人，年均增长人口万，年均增长比例为将近。目前，东胜市常住人口万人，加上流动人口近万人。人口集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价持续走高提供了有力支持。以改善现有居住条件为目消费需求经济发展使城市居民手中可支配收入越来越多，对现有居住条件不满造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同是，传统安居乐业心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人收入购房。非理性消费需求对于房地产市场影响土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，进步强化了这种认识。再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走总论项目名称市汽车博览园住宅小区建设项目建设单位市房地产开发有限责任公司项目建设地址市镇可研编制单位内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司资质证书编号证书等级发证机关国家发展和改革委员会建设单位概况本项目由市实业有限责任公司全资子公司市房地产开发有限责任公司以下简称房地产组织开发。市实业有限责任公司成立于年月，公司注册资本万元，是家集土地级开发商业地产车辆销售商铺租赁路投资计划项目建设期三年，建设投资在建设期第年投入，第二年投入，第三年投入。资金筹措建设单位筹集建设投资，申请银行贷款。第十四章财务评价项目租售计划通过市场预测，高层销售均价按元平米计算，低层住宅销售均价按元平米计算。成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。销售费用销售费用按照市场惯例，包括代理广告律师等费用以销售收入计算。营业税及附加营业税，城市维护建设税，教育费附加综合税率为。所得税所得税率按照计取。投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格详见附表计算分析，整个项目开发期累计税后利润万元。项目总投资收益率达到。财务评价指标通过全部投资现金流量表分析可得如下指标所得税前财务内部收益率财务净现值万元。经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率大于基准收益率，且项目全部投资财务净现值为正数，则本项目在财务效益评价下是可行。敏感性分析考虑项目实施过程中些不确定因素变化，可研分别对建设投资销售收入作了不利单因素变化时对项目盈利能力影响分析，详见表敏感性分析表。序号项目基本方案销售收入下降建设投资上升数据数据较基本方案数据较基本方案税后内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值万元由该表分析得知，建设投资上升销售价格下降单因素变化时，财务内部收益率均高于基准收益率，项目仍具有定盈利能力，说明该项目风险水平较低，抗风险能力较强。财务评价结论通过以上财务分析，该项目内部收益率高于行业基准收益率，盈利能力和清偿能力指标符合该行业要求，具备定抗风险能力，从财务角度分析，项目可行。第十五章社会效益分析环境效益分析本项目规划设计以人为核心，注重人与环境相互协调，建筑设计理念超前，建筑形态行云如水曲线流畅造型优美新颖时尚线条和细部处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。市商住小区周边绿化建筑小品布局合理巧妙，错落有致，营造出个良好消费氛围。项目建成后可以改变当地设施简陋环境恶劣现状，形成个环境优美配套设施齐全。它对改善周边环境，提升区域生活环境质量等将会有显著环境效益。社会效益分析项目建成后，可以满足住房市场需求，提高人民生活质量，为居民提供个高雅舒适居住环境，通过项目开发可以提高该地区消费档次，提升地价，带动周边地区房地产商品销售休闲城市交通等产业全面发展。项目建设还有利于改善市东胜区汽车博览园区塔拉壕镇形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大。第十六章结论与建议结论项目建设用地已通过招拍挂方式取得，并符合规划城市规划要求场地注位置优越，自然及