预售许可证到位销售法律文件到位，销售价格体系确认强势媒体宣传二期二期招商期三期认筹期年月年月第批单位商铺分割及业态规划方案确认期住宅基本封顶，二期工程开始启动招商团队招商宣传资料到位同步进行期单位销售商业销售认筹登记三期住宅单位认筹登记工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备条件三期三期第次开盘及强销期年第批单位套商铺三期住宅完成地面三层建设，预售许可证到位三期销售推广策略及价格体系确认专业商铺销售人员到位，商铺预售许可证到位强势媒体推广销售法律文件相关销售物料到位同步进行商业招商第批认筹登记三期第二次开盘及强销期年第批单位商住，套商铺前期商铺招商工作不间断进行，积累定客户资源商住部分预售许可证到位开盘期强势推广，淡季相关优惠政策确认销售法律文件相关销售物料到位同步进行招商第批住宅平销第批认筹三期第三次开盘及强销期年第批单位剩余单位套商铺优惠活动方案开盘方案销售方案确认第批住宅单位预售许可证到位工程进行完毕同步进行外地招商各批剩余楼盘清盘五价格策略住宅单位基准均价制定当阳各在售楼盘销售均价项目均价核算表项目名称锦绣江南玉墅林风关公文化园天泽园在售均价交易情况修正交易时间修正区域因素区域商服繁华程度区域交通便捷程度区域公共配套设施水平区域基础设施状况区域环境质量区域社会环境个别因素结构修正楼盘名称第部分项目定位体系项目总定位当阳新型商居中心当阳项目的主要辐射范围和核心客户群新型形式新业态新管理新，唯的建材家居市场唯的站式经营的建材家居卖场唯提供先行赔付等统经营管理服务的建材家居市场，唯的商居综合体均创当阳之先商居项目兼具商业和居住的双重功能，宜商宜居的有机统中心建材家居市场的行业中心地位，有效带动周边地块的价值提升商居综合体的功能有效吸引客流物流和资金流的聚集市场定位㈠总体市场定位商居中心㈡住宅小区市场定位当阳次中心便利型宜家小区次中心点明项目地理位置和区位特征，给人以环境安静经济，客户可以选择性与第三方公司签订另外份商铺买卖合同客户将商铺按照原价出售给第三方公司，在出售商铺过程当中产生费用由双方各自承担，合同有效期推迟到年后。此种方式在销售过程当中应该引导客户建立对第三方公司信任和认识。优势消除了投资者后顾之忧，提升了投资积极性能够在开发初期快速融资，为项目后续开发和经营提供了保障劣势投资风险更多转嫁到开发商身上如果市场经营未能达到投资者预期，势必引起大批回购要求，开发商将面临巨大经济压力市场初期低廉租金无法支撑投资回报费用和不菲营运推广费过于强调回购保障性，反而容易引起投资者对项目前景怀疑注意事项回购方式只是作为本项目在谈判过程当中可以实施种促销手段，并不在推广中大力宣传。在进行接待客户时候，可以引导客户本项目是年后可以原价回购，根据客户自愿性签订回购协议，降低开发商在年后资金压力。㈡商铺销售过程当中产生费用预估计算表本项目商铺预计销售金额为万元其中带租约销售实现销售额为万元返租销售实现销售额为万元回购销售实现销售额为万元销售税费营业税收益元城建税营业税元教育费附加营业税元合同印花税收益元企业所得税利润元交易费商业地产元平元土地增值税销售额预征元合计元支付收益费用按照项目返租销售及回购销售实现额万元，年收益净收益计算营业税收益元城建税营业税元教育费附加营业税元房产税收益元合同印花税收益元个人所得税收益元合计费用元本项目在销售过程中产生费用总计为元年以后回购预计产生费用回购面积为回购商铺金额为万元契税合同金额元印花税合同金额元印花税贴元户元根据调研定每个商铺面积为，总共回购商铺大约为个测绘费平元配图费户登记费元面积在元户土地证办证费用元测绘费元户，办证费用元户转让交易手续费平，上下家人半合计元第六部分土地增值税计算方法土地增值税税额计算公式计算土地增值税公式为应纳土地增值税增值额税率二土地增值税实行四级超率累进税率增值额超过扣除项目金额部分，税率为。增值额超过扣除项目金额未超过扣除项目金额部分，税率为。增值额超过扣除项目金额未超过扣除项目金额部分，税率为。增值额超过扣除项目金额部分，税率为。三具体计算公式增值额未超过扣除项目金额土地增值税税额增值额增值额超过扣除项目金额，未超过土地增值税税额增值额扣除项目金额增值额超过扣除项目金额，未超过土地增值税税额增值额扣除项目金额增值额超过扣除项目金额土地增值税税额增值额扣除项目金额公式中为速算扣除系数四可扣除项目取得土地使用权所支付金额