现状年区全年实现地区生产总值亿元，增长实现财政总收入亿元，增长，其中地方财政般收入亿元，增长实现全社会固定资产投资额亿元，增长万元生产总值综合能耗下降，化学需氧量和二氧化硫排放量下降幅度达到年度确定目标。在城区人民路解放路建设区级商业中心，延续原有商业氛围，调整商业结构，完善商业业态，分流市级商业中心服务功能，为组团区域内居民和游客服务。商业发展机遇商业发展环境将进步优化区城市经济发展，沪杭甬经济发达地区对区经济辐射旅游产业成长等诸多有利因素，都给区城市商业带来前所未有发展机遇。商业发展基础条件将进步完善区在信息交通基础设施等方面快速发展和海洋渔业海洋开发旅游资源等诸多优势进步发挥，为城市商业发展提供了非常有利条件。商业发展市场需求将进步扩大随着区城市经济不断发展，特别是大桥开通带来商业升级机遇以及市民和流动人口购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新消费升级阶段，商品更新进步加快假日消费，科技文化教育消费和生活服务消费增长，将为城市商业提供广阔发展空间。现状分析现状分析上次古街建设中，引入了商家进行多种核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总述项目概况项目名称海洋文化条街修缮改造项目拟建地址区昌国街道西安社区区域建设单位市古街旅游开发有限公司建设单位地址建设单位概况市古街旅游开发有限公司于年月成立，注册资本金为万，由市区国有资产经营有限公司市区昌国街道经济开发实业总公司共同出资其中股东市区国有资产经营有限公司以货币认缴出资万元，占公司注册资本的股东市区昌国街道经济开发实业总公司以货币认缴出资万元，占公司注册资本的，公司经营范围为老街建设开发旅游项目开发化和海洋旅游有机结合，通过对传统街区修缮改造凸现古城风貌和传统格局，展示城市发展历史延续和海岛建筑文化海岛渔盐文化海岛美食文化海岛制作文化海岛民间艺术海岛佛教文化等海洋文化特色，形成具有浓郁地方风格海洋文化条街，将吸引比以往更多外地渔民和旅游者来此旅游购物，延长游客来停留时间，从而增加旅游收入。改建后街区因市场更加繁荣将要求增添员工，这将给当地居民增加就业机会。总之，海洋文化条街修缮改造项目将有利于当地商业繁荣，有力地促进市及区社会经济全面协调发展。项目互适性分析利益群体对项目态度及参与程度本项目建设涉及当地利益群体主要有建筑业运输业等。根据建设规模及技术方案分析，项目建设所需大量建筑材料将取自当地，给当地建筑业运输业带来发展机遇，因此对本项目抱有积极参与态度。各级组织对本项目态度拟建项目所在地市区等各级地方组织对本项目建设和运营抱着积极支持态度。涉及主要部门主要有国土交通环保电力水务消防等。本项目建设能够带来较为可观经济效益，能够增加就业机会，增加当地税收，带动相关产业成长，促进当地经济发展。各相关组织及部门在市古街旅游开发有限公司统协调下，在本项目建设过程中将提供相关优质配套服务，促进项目顺利建成。总之，本项目建设社会效益明显，对今后市及区影响是深远。第十章结论与建议结论海洋文化条街建设提升了旅游品牌和城市知名度，能带动就业增加居民收入，是积极应对金融危机影响，推进海洋旅游业快速持续健康发展重要举措，具有较好综合效益。本项目选址合理，具有良好水电交通通信以及施工配套设施等建设依托条件，可以较好地满足本工程使用要求和技术要求，工程实施难度不大。项目主要污染源为各类生活垃圾废水及配套设备排放废气，只要在项目施工结合部，是承泄淮河上中游万来水巨型平原水库，是著名悬湖。多年平均入湖洪量为亿，多年平均出湖洪量为亿，设计洪水位，校核洪水位，分别受三河闸高良涧进水闸二河闸及二河新泄洪闸控制。当洪泽湖达汛限水位不破圩时，湖区水域面积为，库容为亿，当湖平均水位破圩时，总库容为亿摘自省防汛防旱手册，年。洪泽湖主要进湖河道有淮河干流怀洪新河池河濉河汴河徐洪河等多条河道主要出湖河道有入江水道入海水道苏北灌溉总渠废黄河及淮沭河二河，分别入江入海入沂。清水坝河位于淮河进入洪泽湖入湖口附近，河道对岸是淮河中著名三滩之哈滩，下距淮河大桥约，距洪泽湖约。清水坝河开凿于年，是清水坝灌区引水渠，也是县港口连接淮河通航河道，具有防洪灌溉航运三大功能。引河长，平底河道，底高程，底宽，边坡。设计流量，清水坝级电灌站提水能力为。拟建港区附近地面高程约，清水坝河堤防高程约为，盱明公路路面高程约。清水坝河最高最低通航水位分别为和，河口宽约，通航水深。交通概况县交通十分便利，主要干线公路有宁徐宁淮两条高速公路及宁连级公路。距多，到扬州等大中城市均在小时左右。距概述县域概况，秦代臵县，建县前为淮夷之地。地处北纬东经。现位于淮河中下游，洪泽湖南岸，省西北部，市西南端。东与金湖县安徽省天长市相邻，南西与安徽省来安净现值万元财务效益费用比表财务现金流量表序号项目建设期营运期达产率吞吐量二现金流入税后现金流量回收固定资产余值回收流动资金三现金流出固定资产投资流动资金营运费用所得税四净现金流量五累计净现金流量六计算指标续表财务现金流量表序号项目营运期达产率吞吐量二现金流入税后现金流量回收固定资产余值回收流动资金三现金流出固定资产投资流动资金营运费用所得税四净现金流量五累计净现金流量六计算指标财务内部收益率，财务净现值万元，财务效益费用比综合评价本项目国民经济内部收益率为，高于社会折现率，它建设不仅能够直接发展本地区水上运输事业，节约运输成本，而且能够利用港口优势，改善投资环境，促进本地区经济繁荣，具有很好间接效益，可见，从国民经济评价角度上看，本项目建设是可行。从财政盈利能力分析，本项目财务内部收益率所得税后为，高于行业基准折现率，财务净现值为万元，投资回收期为年，财务上具有较强盈利能力。本项目投产后应尽量增加货运量，提高港务管理水平，增加营运收入，减少营运费用，提高盈利能力。从偿还能力上分析，本项目米综合这样大项目。该区未来供应量为万平方米，预计年供应量在万平方米。丰台区项目多集中在西客站周围，像海天广场等项目。供应量约在万平方米左右，而且大多为中档项目。在北京各区还有些面积稍小或潜在在建拟建项目。预计供应量大约在万平方米左右。市场需求谁将撑起写字楼市场片天北京，作为中国政治经济文化中心，作为国际性大都市，每年写字楼吸纳量在万平方米以上，相对于上海和广州，北京魅力就在于历年都有大单写字楼客户成交案例，显示出强大集团购买力和承接力。那么年谁将撑起写字楼市场片天让我们先来回忆过去五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交案例调查。根据北京写字楼信息网调查，至年五年内认购万平方米以上写字楼面积大单成交数量达到家，认购面积达万平方米以上。区域特点从大单客户认购区域看，西城家，占，认购面积万平方米海淀家，占，认购面积万平方米东城家，占，认购面积万平方米朝阳家，占，认购面积万平方米丰台家，占，认购面积万平方米。行业特点从大单客户行业构成看，金融保险机构家，占调查结果其次是大型集团公司家，占调查结果通讯电信企业家，占调查结果部委机关家，占调查结果外国公司家，占调查结果外省市公司家，占调查结果。面积特点从认购面积来看，认购平方米面积大单客户共家，认购平方米客户家，认购，平方米以上面积大单客户家。从以上分析，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼案项目基本情况号地块位于驰名中外的历史文化名街王府井大街商业区中心，与改造后的王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。项目西临规划中的地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。本项目地段灯市口站就有详见附表。七盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点分析写字楼销售价格盈亏平衡点单位开发成本销售税率元平方米商场出租价格盈亏平衡点分析商场出租价盈亏平衡点年经营成本出租面积营业税率元年元日以目前市场价格，不可能出现此盈亏平衡点出售和出租价格，说明该项目风险低盈利能力强。八财务评价基本结论通过上述财务分析可以看出，在计算期内，在正常市场情况下，项目以租售形式经营，可实现销售收入，万元，以写字楼销售收入收回项目全部投资商场及地下停车位用于出租，每年净租金收入在，万元以上，税后利润在，万元以上，计算期内企业可实现利润，万元，盈利情况好。投资回收期仅为年，资金回收能力强。此种开发方案能在短期内收回投资，并能为公司长期提供稳定经营收入，从公司短期收益及长远利益来看，该项目具有很好投资价值。八项目风险及其规避方式项目主要风险来自于市场风险。本项目是集商场和写字楼于体综合性建筑，王府井作为闻名于世首都商业核心区，成为众多购物者天堂，其周边商铺更为众多投资者所青睐。本项目面临王府井大街，因此商场部分前景看好，风险较小。项目主要风险来自于写字楼部分市场风险。王府井片区作为商业重地，办公概念尚未完全形成，只适合中小企业作为办公地点。随着区域详细规划出台，区域大规模开发已经拉开了序幕。按照规划，区域可开发面积为万平方米，而写字楼部分占，区域浓厚商业氛围将会吸引众多公司迁往区域，将对本项目构成定冲击。此外，目前写字楼市场多数为租赁形式经营，完全销售将会存在定市场压力。为了规避上述风险，必须在项目硬件软件上加大投入，首先在设计上要体现实用性，敞开式办公空间将有利于客户实际需要，硬件设施以甲级写字楼标准配备。高标准物业加之优秀物业管理将有利于增加投资者信心。在实际操作中，写字楼部分可以以租售结合或以租代售方式推向市场，迎合投时施工要层层把关，严格工程监理制度，保证项目顺利实施。十九投资估算与资金筹措本项目投资估算编制依据市市建筑工程计价定额县征地补偿安置实施办法项目建设单位提供基础数据本报告第十二条所列工程建设方案。估算总造价包含内容总造价涵盖了项目所有费用，由征地费工程建设前期费行政规费建筑工程费安装工程费门窗工程费内外装饰工程费环境工程费预备费等组成。本项目估算总造价本项目建设规模为平方米，预计建设投资总额万元，单方造价约元平方米。二项目建设资金筹集项目建设资金由园区镇人民政府自筹。二十项目社会效益评价项目对社会影响分析适应经济社会发展趋势需要。近年来，芦溪经济发展势头强劲，带动了社会各项事业发展，各单