高综合效益好，社会认同率高，结合康居工程要求，以及国际上流行些规划设计观点，创造以人为本生态保护新型住宅小区。项目与其他居住区比较，本项目具有显著后发优势。随着房地产业发展日益迅速，小区建设理念也在不断发展变化。小区将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而于天津市其他居住区拉开差距。加上公司企业形象及其在天津市显著影响也有利于本项目赢得市场。田园小区与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与天津市区同档楼盘比较仍有明显价格优势而此价位与天津市相关楼盘比较，在价格环境房型等各方面又有定优势。市场风险分析年天津市房屋销售面积和销售套数高于年销售水平，年在波动中，整体交易水平均高于年和年，在房价方面，年整体交易价格在略高于年后，年在动段中，基本持平于年，随着滨海新区建设和国家救市政策双重刺激，天津房地产市场已经进步复苏，基本摆脱了金融风暴负面影响。年天津全市共成交商品房套。从交易面积来看，商品房年共成交万平方米。从交易金额来看，商品房年共成交亿元。年天津市共成交商品房万平方米，同比年上涨，是近四年来最高值。全年交均价为元平方米，同比年上涨，商品房均价在月份出现极大值，为元平方米。从交易套数来看，交易最活跃月份出现在年月份，正是房地产市场传统旺季初期而位居第二就是刚刚过去月份，可见年底政策面刺激，对于楼市影响是很明显。年是天津楼市极不平凡年，商品房突破十万套，均创历史新高，市场火爆程度实属罕见。经历了年市场寒冬之后，年初市场徘徊在十字路口，未来市场情况扑朔迷离。然而经过短短两个多月调整，年月份市场经历了年度首次上扬。这轮涨幅是年受到抑制刚性需求，借着房价下调机会，得到了集中释放所致。其中以婚房类首次置业总论项目名称田园住宅小区拟建场址项目拟建场址位于天津市区编制依据天津市委市政府关于加快城市建设的战略发展精神项目土地挂牌出让地形图建设部年建设项目可行性研究报告内容和深度规定建设部建标号房地产开发项目经济评价方法建设单位提供的设计依据资料及关于田园住宅小区的建设思想和使用要求国有关规划设计定额设计标准及规范。编制原则润期初未分配利润可供分配利润提取法定盈余公积金可供投资者分配利润应付优先股股利提取任意盈余公积金应付普通股股利各投资方利润分配其中方方未分配利润息税前利润利润总额利息支出息税折旧摊前前利润息税前利润折旧摊销投资借款还本付息表等额还款年初借款余额当年还本付息其中还本付息年末借款余额财务评价结论财务评价基础数据测算项目资本金现金流量表项目年份现金流入销售收入固定资产余值回收流动资金二现金流出用于建设投资项目资本金用于流动资金项目资本金经营成本营业税金及附加借款还本付息所得税三净现金量流量二动态投资回收期为年盈利能力及清偿能分析由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴年份项目现率，具有财务上经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。财务计划现金流量表序号项目合计计算期经营活动净现金流量现金流入营业收入增值税销项税额补贴收入其他流入现金流出经营成本增值税进项税额营业税金及附加增值税所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入现金流出建设投资维持运营投资流动资金其他流出第十四章风险分析主要风险因素识别本项目建设具有较大经济和社会效益，但也存在定风险，主要风险有工程风险，主要包括设计工程地质施工与工期等存在各种不确定性将会给项目带来不同风险。投资估算风险，主要来自工程方案变更工程量增加工期延长，人工材料机械费提高等。社会影响风险，是指项目与所在地互适程度可能出现问题，对社会各利益集团当地组织机构及文化环境带来负面影响。融资风险，本项目投资较大，因此融资方面风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。工程风险本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计施工难度不大，风险很小，风险基本为零。投资估算风险本部分风险主要来自可能人工材料及土地涨价，但风险程度很小。社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。但根据建设单位在该区域已建工程情况分析，这部分风险较小。融资风险如资金不能按时到位，将影响施工效率以及工程进度，根据业主经济实力，融资风险小。降低风险措施针对不同风险类别，可采取不同措施以降低或消除风险。工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本投标单位中标。投资估算方面施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价依据。社会影响方面要与当地公安消防防疫等部门加强联系，共同创造良好施工环境。融资方面进度根据融资情况适时进行调整。如在建设期间因施工进度原因，造成在期间内需大量资金支持时，将采用短期融资方式获得银行资金支持。第十五章结论社会效益分析