1、“.....年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织企业 个人创办养老服务机构。在年召开中共十六大三中全会上有关 代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部 及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是 老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。山东省政府更 是认识到全省人口老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行 性养老服务机构建设用地可划拨十余项税费可减免贷款条件放 宽利率优惠财政可给次性开办补助向非营利性养老服务机构 的捐赠缴所得税前扣除 养老现状分析 目前淄博市的养老机构以中小型为主，多属传统的养老院福利院，拥有个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后， 生活设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配 套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新代老年 人的心理和生理需求。 服务人员缺乏专业培训。在养老院从事服务的人员多为下岗 职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训......”。

2、“.....对老人的服务只是满足于简单的端茶送饭洗衣，而无法从 老年人心理生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。 总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是 最基本的服务。这种养老与老年人的尊严舒适不匹配，与子女的孝 心放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。 四项目规划内容 基础建设方面 选址要求 项目以老年人住宅为主，集休闲娱乐度假会务为体。根 据老年人的生理和心理需求，我们分析认为作为老年人的养身养 心养性养情的地方应满足以下几个方面的要求 地块中间或周边应该具有山地丘陵水域或者辽阔的田野，因 为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清 新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅， 满足老年人的生活行为要求。 地块周边道路应畅通，水电气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。 地块规模宜大不宜小，小则亩，大则亩......”。

3、“.....但更害怕孤独，老年人需要医疗需要社团活 动需要社群文化需要对外交往需要家政服务需要终极关怀 需要个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社 区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。 地块距离城郊不易超过，老年公寓不宜选址在非常偏僻处， 不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将 其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承 受很大的压力，不利于身心健康。 养老院规划 我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，力图通 过对退休社区进修生活的倡导，把社区构建为个老年人的超 级文化生活园地。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达 成美好的愿景。 养老院规划设计要求 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使 老年人的居住建筑设计达到安全卫生方便和适用的要求，还要无 处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心 理问题......”。

4、“.....让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐锻炼场所。 公建设施要高比例化配套要完善化 小区配有完善的医疗保健超市商场银行保险邮局会所 健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场 钓鱼台等生活配套设施。 设计要人性化 平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶有台阶处应有相 周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。 园区的环境应为老人提供优美安全方便的娱乐交往场所。老 年人，特别是岁年龄阶段的老年人，因离职退休，生活方 式的转变带来了身心环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈 的渴望。主要的活动有叙谈饮茶赏鸟下棋散步健身钓 鱼看书作画写字种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平， 不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识 到这特殊群体的特殊需要。 整个院区的景观规划总体上应该是典雅欢快童趣和积极向上 的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能......”。

5、“.....园区内修建大型具有特色的中央 主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为 老年人交流休憩以及娱乐活动场所。 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老 年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将 居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰应沿湖 设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步道路要进行无障碍 设计，每间隔直线距离左右即修建休息坐椅，方便老人休息。 道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以 通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独 和自闭症。 二服务方式 集中养老服务。以家庭为核心，以社区为依托以专业化服务为 依靠，由专业服务团队为居住在社区的老年人解决日常生活困难。 居家养老服务。以家庭养老为主，社区机构养老为辅，在为居家 老人照料服务方面，以上门服务为主，整合各方资源的养老服务方式......”。

6、“.....特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方 式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需 要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度， 认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和 生活方式认知认可程度及时间长短。 五项目实施进度 项目发起人 项目名称青河港湾综合养老服务机构 筹办申请 获批后规划土地发改委办理相关手续 实施建设同时完成亩土地规划，分四期建设，首期建 平方米。 申领社会福利机构设置批准证书 开展养老服务 六结论 老龄问题涉及政治经济文化和社会生活等诸多领域，是关系 国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经 济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿 命普遍延长。目前中国岁以上的人口已有亿，今后个时期 老年人口会以较快的速度增长，到年，将超过亿......”。

7、“.....而现在社会养老服务机构 的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社 会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的 孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了些国内外的养老经验，结 合中国传统的居家养老观念，拟在淄博市高青县建设综合服务性养老机构青河港湾养老院，旨在为退休的中老年提供种全新的积极 的健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中国民族的敬老 养老的传统美德。 目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础社区服务为依 托机构养老为补充的养老社会服务体系方面加快养老机构建设， 加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓养老院和老 年护理院，在农村加强敬老院建设同时鼓励和调动社会力量，采取 公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种形式，推动养老机 构发展，以期最终实现老有所养老有所医老有所教老有所学 老有所为老有所乐的目标。我们生存在这个时代，应该抓住这次 历史机遇......”。

8、“.....自觉承担定的社会责任和义务。 该项目建筑面积平方米。建成后将为淄博市范围及周边 区域的约名中老人提供居住休闲养老服务，平均每人月消 费元以内。有定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等 消费享受高端养老服务。 万名老人在此居住，为合作公司和当地村民提供了巨大的商 机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物万斤， 鸡蛋万个，肉类万斤，蔬菜万斤，水果万斤。需要 服务人员余人。 青河港湾养老服务社区的建设，必将会替政府分忧，为老人解难， 给村民造福，促公司发展。是荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国 老龄化特点突出基数大,已占全国总人口的增长速度快,半世纪走完别国百年的老龄化进程历史欠账较大，养老没有积累人 口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型的未富先老国家，因 此,更需要低价位的养老机构。国办发„‟号国务院办公厅 转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知规定 社会福利机构的建设用地，按照法律法规规定应当采用划拨方式供 地的......”。

9、“..... 在地价上要适当给予优惠属出让土地的，土地出让金收取标准应适 当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府 的支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。 目录 项目概况 二项目提出的政策依据 三项目实施的背景及市场分析 四项目规划内容 五项目实施进度 六结论 项目概况 二项目提出的政策依据 国务院社会养老服务体系建设十二五规划年 年国办发号 山东省人民政府关于加快发展养老服务业意见的通知鲁政办 号 山东省淄博市人民政府办公厅关于加快发展养老服务业务的实施 意见淄政办号 三项目实施的背景及市场分析 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或 岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社会。据有关统计资 料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，岁以上的老龄 人口约为亿，占我国总人口的......”。