，增长 固定资产投资率，比上年提高个百分点。在全社会完成投资中，城镇 集体及以上单位投资亿元，增长。其中基本建设投资亿元， 增长。全社会更新改造投资亿元，增长。 由于历史原因，山东的发展在近来年的主要投入都放在胶东半岛的青岛 烟台威海等地，济南作为个全国第三经济大省年月山东省已跃居 全国第二经济大省的省会城市，其城市基础设施和旧城改造的投资力度很小， 欠账较多，现在到了城市形象与城市地位极不相称，甚至将对社会经济的发展起 瓶颈作用的程度。据了解年以前的年，济南市投入市政道路等基础设施 建设的资金累积不到亿元，而从年起至年，济南将每年投入 亿左右的资金用于城市基础设施的改造。与此同时，配套的旧城改造房地产投资 平均每年投入应不少于亿元，而且外商投资急速增长。近期有到济南的人， 亲自体验下全市内外的尘土飞扬，就会对济南市紧抓机遇求发展的强势动作有 个积极的评价。 国内贸易 消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增 长。其中批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售 额亿元，增长。按经济类型分，国有及国有控股零售额亿元， 增长集体经济零售额亿元，增长个体私营经济零售额 亿元，增长其他经济零售额亿元，增长。连锁企业商品销售总 额占全市社会消费品零售额的比重达，同比提高个百分点。 二济南市对信息化城市建设的迫切需要 济南市城市信息化建设 济南市被国家确定为城市信息化试点城市电子商务与现代物流试点城 市智能交通试点城市。其中的济南市电子商务与现代物流示范工程，建成 后将拉动济南市国民经济增长。 宽带高速多媒体城域网初步建成，无线市话成为通讯行业 新亮点。 二系列相关积极政策出台 济南市国民经济和社会信息化十五规划纲要颁布实施 根据国家信息化建设十五规划和济南市国民经济和社会发展第十个 五年计划制定的济南市国民经济和社会信息化十五规划纲要经过市信息 化领导小组全体会议审议通过，成为济南市十五期间信息化建设的行动纲领。 它的制定对保证济南市信息化建设快速健康发展，指导济南市建设数字化省会城 市战略目标早日实现具有重要意义。 济南市信息化工程建设管理规定出台 济南市鼓励软件产业发展的若干政策规定颁布 三济南市公用信息平台期工程建成并投入运行 公用信息平台是济南市城市信息化最重要的基础设施，是省信息化重点建设 项目，是由政府主导整合各种信息资源推动城市网络资源互联和信息资源共享 开展综合信息服务的系统工程。它的建成统了因特网出口，大大节省接入设备 的投入和租用费用，将使济南市信息化建设分散建设和重复投资的局面初步得到 改善。 第三章市场调查分析 济南电子行业市场分析 济南电子行业现状 济南近年来电子信息产品交易市场快速膨胀，以山大路为中心，形成了济南 科技市场高科技市场齐鲁软件大厦通信产品市场等多个电子信息综合 市场群，总营业面积超过万平方米，基本形成了以山大路为中心，集信息产 品经营信息咨询人才培训技术中介服务为体的综合市场群体。 山大路的科技市场群出现于九十年代初期。经过近十年的发展，市场覆盖面 不断扩大，涵括华东华北华中等地，创造出了蜚声全国的济南模式。山 大路科技市场的高速发展源于这里的技术智力知识密集度在全市乃至全省独 无二。山东大学山东省科学院等二十几所大专院校科研院所或地处其间 或环拱四周，汇集了万余名高中级专业技术人员或后备人力资源。 山大路科技市场号称济南中关村。北京中关村从最初粗放式电子耗材销 售，成功经过二次创业艰难阶段，向科技研发生产销售等全方位发展，产业 发展后劲足规模大，规划前景好。而山大路科技市场处于相对产业初级发展阶 段，是属于苗圃式业户集合集中体，是电子耗材终端销售的大集中市场。 在北京中关村推向全国市场的软件产品中，由济南山大路的软件企业和工作 室开发的软件产品占到，年科工贸收入超过亿元。目前有经营业 主超过家电子产品每月销售额超过亿元人民币，其中品牌机万台 亿元组装兼容机万台亿元计算机配件及维修亿元产品 万台亿元软件类万套亿元。 二山大路电子产业经营模式简析 山大路科技条街已成为全省乃至中国华东和华北结合地区的信息产品集 散中心，但是其经营模式相对比较单，多为由房产商开发后售卖给个体房主， 然后向行业销售商出租，形成较为分散的电子市场，逐渐集结成群形成山大 路科技市场集合。其投资回报也是由房主出租房屋，吸引销售商等客户，使得客 户逐渐集中并形成定规模的电子市场，然后吸引大量顾客购买产品，产生收益。 该模式可追溯到年，其结果注定开发商或营运商竞争利益的根本要素是房 屋出租面积大小，所以多家科技市场尽可能地扩大资代为组织建造，然后给予业主拆补的面积补偿。这样， 安置成本可以适当降低，拆迁户也会较为满意。 四地价的交缴办法鉴于项目投资较大，应与政府协调对项目用地实 行次定价，分期支付的办法。即首先保证政府拆迁补偿资金的需要和项目开发 建设的需要，对配套费用及报建费用延后交缴。 五税费及经营优惠政策的争取。鉴于我方为外商投资企业，同时项目 的开发运作将给政府培植新的财政增长点，解决居民改善居住条件的需求，创造 较多的就业机会，是个政绩工程财源工程民生工程，所以政府应在税费和 经营的政策上给予较多的优惠和支持。是所得税的减免二是建设配套费的减 免项目和幅度三是报建费用的减免四是交易配送过程中适当的税费减免，以 便放水养鱼五是旧城改造安置下岗待业等政策优惠的落实等等，都需要我方 综合调查了解后向政府书面报告要求下文确认的。 六管理机制问题 电子交易配送中心建成交用后，如何营造个既能培育大市场大流通 大产业的政策环境，又能对所有经营者的工商管理质量监管税费交缴资信 支持货款结算等微观工作予以全方位的帮助和服务，必须由政府批准成立济 南美旗电子交易中心管理办公室，作为外对税务工商技术监督等政府职能 部门负责和联系，内对全体经营者服务管理和协调的半官方职能机构，即按美 旗式以商招商以商养商以商管商的模式运作。这样，交易中心才会有生 机和活力，才能越做越大越做越强越做越好, 第八章项目投资运作的经济可行性分析 项目投资及开发成本 地价按亩，每亩万元计，地价约为亿元 综合建安成本万元亿元含地下室 配套成本及不可预见费亿元，合计项目开发成本约为亿元，折合 亿美元。 二资金筹措及运用 整个项目的启动和建设资金，统由美旗集团及其关联公司负责自筹，由美 旗物流提供全过程的主要建材配送服务。 三项目开发经营投资收益和回报估算 项目建成后，原则上对裙楼商场层共余万作为永续经营的资产，其 中层只租给国际大卖场，层不租不卖作为自营的电子交易场所，地下室 作为配套设施只租不卖。销售的仅为塔楼建筑和底层商场，数量约为万。 销售策划的目标是通过售卖底层商铺以及产权式酒店公寓万 国际酒店万以及商务中心万四部分房产即要收回整个项目的投资成本 并实现部分盈利，取得相当的现金回报。 销售估算如下 底层商铺万元亿元 产权式公寓元亿元 国际酒店元亿元 商务中心元亿元留做集团办公用。 销售合计亿元。 销售税费按计，为亿元其中税金及附加，销售费用 财务费用按亿元贷款，使用时间年计，约为亿元 管理费用个月万万元 二销售房产的项目盈利约为亿元。 三万的电子交易中心，至少有个摊位，按每个摊位万元 的标准可收取押金亿元。投入使用年，经营成熟后每平方米按万 元的价格出售产权，返租经营，可以收回亿元左右的投资。若持续自营，评 估价值将有亿元 同时，尚有层大卖场为自有永续经营的资产，年收入 元万元，正常运作年后，平均每平方米按万元计，价值约亿 元 地下室划出万作为餐饮娱乐用房年收益亦可达万 •月，其余作车位出租。整个地下室的估价按万元计，约有亿元的价 值。 综此，自营资产评估价值约为亿元，年租赁收益应在万元左右， 此外，电子交易中心物流运作年交易额至少可达亿元以上，年综合收益不会 低于亿元。巨大的自营优质资产，将成为美旗集团及其关联企业投资新项目融 资的坚实保证。当项目竣工投入使用年之后，凭籍优良的资产和巨大的年交易 额丰厚的利润将为企业上市创造非常有利的条件。旦上市，企业发展的资金 将更容易取得。可见，本项目从总体上说是个投资地点极好投资回报较高 投资回收较快运作风险较小，对企业的中长期发展将起到非常积极的促进作用 的好项目。 第九章项目运作的主要风险及对策 用地政策风险 主要是用地的招拍挂问题。运作不好，有可能使项目启动时间久拖无 果二有可能多家竞争，炒抬地价，造成用地成本过高，盈利空间减少三是规 划控制是否有灵活调整的空间问题。 对此，我方已与政府进行了多次的洽商和沟通，基本已达成致，即政府将 在公开公示用地时，通过我方向市区政府报送的规划方案，确定用地功能性质， 达成改造块，拉动片，提升整个区段城市功能的目的。按此要求设置捆绑式 的综合性高要求门坎，使般企业无法综合运营，望而止步，放弃竞买。 二项目运作风险及对策 电子交易中心经营群体的去留问题 如何处理拆迁改造与留住市场主体众多的经营者问题，使他们不致因改造 而外迁，从而确保交易中心建成后市场继续繁华等，这是我们运作中非常关键 的问题。 对此我方可以与历下区政府洽商，临时寻找座综合楼来安排他们，作为周