少人多，这是个不争事实。管理层要保住十八亿亩土地红线，充分保护土地可利用资源，土地是依然稀缺。物以稀为贵，大多数人对房屋期望值处于高水平。投资与投机心理由于人们都相信，房屋从长远来看肯定是增值，还是抗通货膨胀最好方式，因此，人们倾向于将闲钱投入买房，把买房作为投资方式之。像前几年那样，房价上涨过快，短期内可能获得巨大差价，更会激起人们买房投资欲望。如今买房投资已经成为人们种新理财观念。社会保障制度仍未完善我国是发展中国家，并将长期处于社会主义初级阶段。社会性质决定了我国社会保障制度在建立和不断发展完善过程中，对住房保障短期内无法实现。攀比和炫耀心理第二部分房地产调控政策与走势分析调控政策简介宏观调控简称宏调是政府实施政策措施以调节市场经济运行。在市场经济中，商品和服务供应及需求是受价格规律及自由市场机制所影响。市场经济带来经济增长，但会引发通货膨胀，而高潮后所跟随衰退却使经济停滞甚至倒退，这种周期波动对社会资源及生产力都构成严重影响。所以宏观调控是着重以整体社会经济运作，透过人为调节供前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第部分房地产行业宏观分析„„„„„„„„„„„„„„房地产对国民经济的重要性„„„„„„„„„„„„„„„概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„房地产与增长„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二国内市场需求„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„刚性能性。利率变化对房地产投资者主要有两方面影响是对房地产实际价值影响，如果采用高利率折现会影响房地产净现值收益。二是对房地产债务资金成本影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者开发成本，加重其债务负担。经营性风险。是指由于经营上不善或失误所造成实际经营结果与期望值背离可能性。产生经营性风险主要有种情况是由于投资者得不到准确充分市场信息而可能导致经营决策失误二是由于投资者对房地产交易所涉及法律条文城市规划条例及税负规定等不甚了解造成投资或交易失败三是因企业管理水平低效益差而引起未能在最有利市场时机将手中物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬可能性。产生财务风险主要原因有是购房者因种种原因未能在约定期限内支付购房款二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资不确定性，加大了收不抵支抵债可能性。社会风险。是指由于国家政治经济因素变动，引起房地产需求及价格涨跌而造成风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震火灾滑坡等，给投资者带来损失可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒因素，其旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大损失。风险规避房地产投资风险防范与处理应针对不同类型不同概率和不同规模风险，采取相应措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中风险减到最低程度。善用资源，互利共赢为了使得投资合理化，高回报，快回报，投资过程应该充分利用人力财力物力等各方资源，通过人力资源积极投入项目策划与进行，善用地方特有资源，与涉及方探索合理化合作模皖南盆地中心，以山地丘陵为主，地势北高南低，属亚热带季风气候，年均气温，年均降水量毫米。适宜温度，充沛雨水，非常适宜桑树生长，因此，栽桑养蚕历史悠久，且毗邻江浙等闻名中外丝绸生产贸易重要省份，有丰富优质原料资源。近年来，歙县丝绸工业发展迅速，已拥有大批具有专业技术职称技术管理人员和流操作水平熟练工人，以及大批在外从事纺织服装业务工人员，劳动力资源丰富，生产条件非常优越，现已基本形成桑茧丝绸衣产业链。歙县地处我国十大名胜风景区之黄山南麓。境内有徽杭高速合铜黄高速扬绩高速国道皖赣铁路和黄山机场等陆空通道，交通十分便捷。目前，京福高铁杭徽高铁及皖赣铁路复线改造歙县境内工程已全面动工，这些工程完工后，歙县交通更是如虎添翼四通八达。第三章项目建设内容及特点项目建设内容黄山蓝天方园实业有限公司始建于上世纪年代末年代初，目前公司主要当家设备为丝织机。丝织机是上世纪年代有梭操作传统织机，虽然织绸品质认可，但操作比剑杆机难度大。为此公司树立努力改正工艺设备淘汰落后设施发展思路，充分研究了集韩国日星公司和青岛允春纺织机械公司生产多臂电子储纬喷水织机优点，剖析了其投入大且仅优势于生产化纤面料缺点，结合自身传统丝织机特点，在年公司开始与浙江杭州公司合作开发丝织机电控技术，并在部分织机上进行了有效试验，效果十分明显。为降低生产能耗，减轻生产工人劳动负荷，提高公司产品效益和企业生产效率，在现有生产设备基础上进行生产工艺提升和产品技术改造，拟对公司力织车间现有台并外购新增台丝织机进行电控技改。确保技改后生产抗皱免烫仿真丝面料及提高传统高档真丝面料，做出奢侈品质买出成亲民价格，走出自己企业品牌道路，切实提高企业生产效益和社会效益。二技改项目特点丝织机电控技改项目不改变丝织机原有生产工艺和流程，在原有设备上增加了电控设施，提高了生产性能和控制水平。丝织机电控技改项目具备以下特点特有扩经保护装臵，如织机出现异常情况，会自动报警停机，避免了经线轧梭断经现象，从而提高了织绸质量。制动采用电动刹车，使制动准确灵敏，提高了接档质量。降电耗物耗。织机不在织绸状态，电机不空转，不产生电耗。由于有了诸多电脑保护装臵，大大提高了机配件利用率。易操作。织机全部采用电脑按纽控制，增强定度，实行定位限制，使挡车工操作更方便灵敏，降低了劳动负荷，提高了看台率。三项目实施进度本技改项目具体实施计划化运行机制和稳固利益连接机制，产业结构和产品发展实现了由数量型向质量型转变由资源型向经济型转变由粗放经营向集约发展转变由产品经营向品牌经营转变四大转变，产品市场竞争力显著增强，企业发展憧憬十分乐观。目前，企业已基本形成栽桑养蚕合作社蚕茧收烘丝棉加工蚕丝织绸服装床上用品等条龙生产经营体系，企业年销售额近万元，为蚕区农民年人均增收元以上。二项目建设条件本项目建设地点在歙县深渡蓝天方园实业有限公司内。歙县地处皖南盆地中心，以山地丘陵为主，地势北高南低，属亚热带季风气候，年均气温，年均降水量毫米。适宜温度，充沛雨水，非常适宜桑树生长，因此，栽桑养蚕历史悠久，且毗邻江浙等闻名中外丝绸生产贸易重要省份，有丰富优质原料资源。近年来，歙县丝绸工业发展迅速，已拥有大批具有专业技术职称技术管理人员和流操作水平熟练工人，以及大批在外从事纺织服装业务工人员，劳动力资源丰富，生产条件非常优越，现已基本形成桑茧丝绸衣产业链。歙县地处我国十大名胜风景区之黄山南麓。境内有徽杭高速合铜黄高速扬绩高速国道皖赣铁路和黄山机场等陆空通道，交通十分便捷。目前，京福高铁杭徽高铁及皖赣铁路复线改造歙县境内工程已全面动工，这些工程完工后，歙县交通更是如虎添翼四通八达。第三章项目建设内容及特点项目建设内容黄山蓝天方园实业有限公司始建于上世纪年代末年代初，目前公司主要当家设备为丝织机。丝织机是上世纪年代有梭操作传统织机，虽然织绸品质认可，但操作比剑杆机难度大。为此公司树立努力改正工艺设备淘汰落后设施发展思路，充分研究了集韩国日星公司和青岛允春纺织机械公司生产多臂电子储纬喷水织机优点，剖析了其投入大且仅优势于生产化纤面料缺点，结合自身传统丝织机特点，在年公司开始与浙江杭州公司合作开发丝织机电控技术，并在部分织机上进行了有效试验，效果十分明显。为降低生产能耗，减轻生产工人劳动负荷，提高公司产品效益和企业生产效率，在现有生产设备基础上进行生产工艺提升和产品技术改造，拟对公司力织车间现有台并外购新增台丝织机进行电控技改。确保技改后生产抗皱免烫仿真丝面料及提高传统高档真丝面料，做出奢侈品质买出成亲民价格，走出自己企业品牌道路，切实提高企业生产效益和社会效益。二技改项目特点丝织机电控技改项目不改变丝织机原有生产工艺和流程，在原有设备上增加了电控设施，提高了生产性能和控制水平。丝织机电控技改项目具备以下特点特有扩经保护装臵，如织机出现异常情况，会自动报警停机，避免了经线轧梭断经现象，从而提高了织绸质量。制动采用电动刹车，使制动准确灵敏，提高了接档质量。降电耗物耗。织机不在织绸状态，电机不空转，不产生电耗。由于有了诸多电脑保护装臵，大大提高了机配件利用率。易操作。织机全部采用电脑按纽控制，增强定度，实行定位限制，使挡车工操作更方便灵敏，降低了劳动负荷，提高了看台率。三项目实施进度本技改项目具体实施计划种经营科技示范龙头带动有机结合，加快了农业生产加工贸易旅游观光体化发展进程和城乡体化进程，实现了农业增效农民增收目。依据茧丝绸产业发展规律，蓝天方园公司逐步形成以利益为纽带以合同为依托以规范管理为保障产业化运行机制和稳固利益连接机制，产业结构和产品发展实现了由数量型向质量型转变由资源型向经济型转变由粗放经营向集约发展转变由产品经营向品牌经营转变四大转变，产品市场竞争力显著增强，企业发展憧憬十分乐观。目前，企业已基本形成栽桑养蚕合作社蚕茧收烘丝棉加工蚕丝织绸服装床上用品等条龙生产经营体系，企业年销售额近万元，为蚕区农民年人均增收元以上。二项目建设条件本项目建设地点在歙县深渡蓝天方园实业有限公司内。歙县地处