计局统计数，按照市城市总体规划调整预测，到年主城区人口约万人到年底实际人口为万人，至少还需要万平方米商品住房供应。截止年月底，市主城区商品住房累计可售量为万平方米，其中年以上待销售住宅万平方米，从发展角度讲，市商品住宅开发近两年还有较大市场空间。同时，根据市城市新轮发展规划预测，到年，主城区人口将增长到万人，城市建成区面积由目前平方公里增加达平方公里。按照人均住房面积平方米计，年至年间新增城市人口对商品住房需求总量为万平方米。考虑城市房屋拆迁改善性购房和个人房产投机也是块很大市场，估计十二五期间，市主城区住宅需求总量为万平方米左右，年均需求量在万平方米左右。全国房地产市场运行情况国家统计局发布月全国房地产市场运行情况报告显示年月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比月提高个百分点。月，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。月，商品房销售额亿元，同比增长。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，占房地产开发投资比重为。延续今年以来逐月回升势头。全国房地产开发景气指数简称国房景气指数连续个月上升。主城区月房地产市场情况分析今年月份我市房地产市场保持了持续稳定发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过年同期水平。房地产市场基本情况房地产投资增幅明显。月份我市主城区房地产开发投资总论项目概述项目名称花园居住小区建设项目建设单位房地产集团置业有限公司建设地点该建项目建设用地位于市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。很强清偿能力。资金平衡分析在项目计算期内，各期资金来源与运用是基本平衡。具体见资金来源与平衡表。敏感性分析将开发成品成本销售价格销售进度等作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，项目效益对产品开发成本和售房收入这两个因素最为敏感，其中产品开发成本对项目收益影响最大，其次为销售价格。因此要注意控制投资成本，并避免雷同化价格竞争。要优化设计方案，加大招标竞争，加强项目管理，以确保合理成本水平和售价。临界点分析临界点分析是项目评价另个重要方面，它反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种重要因素向不利方向变动极限值。假定投资者期望内部收益率为，在这种情况下，项目开发投资临界点为万元，增加万元商品房销售均价最低价格为元平方米，下降销售面积最低值为平方米，下降平方米。详见下表。临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值项目开发投资万元最高值万元其它不变销售均价元平方米最低值元平方米其它不变销售面积平方米最低值平方米其它不变综上评价可知，本项目在财务上可行，且有较高抗风险能力和较强债务偿还能力。敏感性分析销售收入变化开发成本变化收入进度变化变化幅度净现值主要技术经济指标主要技术经济指标览表序号项目单位指标备注技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米总居住户数户总居住人口人机动车停车位辆绿地率容积率建筑密度二经济指标总投资万元销售收入万元上缴税收万元税后利润万元投资利润率资本金利润率内部收益率税后财务净现值万元税后借款偿还期年贷款意向第九章社会评价社会效益分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量与环境。置业有限公司秉行创造精品，服务人民，提升生活经营理念，参与城市建设，改善城市居住环境，丰富人民购房选择，对于提高城市品味，推进城市文明具有积极意义。该项目在丰富住宅供应同时，并为城市创造大量了就业平台与经济活动平台，从而促进城市综合发展。建设适应性分析分析认为，市及周边城镇居民，以及当地政府为该项目主要利益相关者。根据调查研究，居民对居住要求首先是质量品位与舒适性，然后是周围各种环境及条件，这些方面要求均能得到相应满足。而政府比较关注项目社会效益和生态保护，这些方面也均能在项目中得到体现。因此，该项目能为当地社会环境人文条件所接纳。第十章结论与建议结论本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。花园居住小区所在城市区位是宜商宜居优良地段，环境优良，交通优越，在此建设高品质住宅群，营造优美舒适生活空间，完善配套服务设施，满足人们生活各项需要，将是城市居民理想居住选择，并吸引商业网点进入。项目开发是高品位住宅小区，锁定是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应投资水平和价格水平，市场目标是明确，定位是准确。年以来，市房地产市场逐月升温，随着我市经济快速发展和城市规模扩张