股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 无锡市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托江苏省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前无锡商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基 础，对建设无锡东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容 包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利 润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计 划委员会计经贸号文批复同意建设无锡东方物流配送中心及超市项目。 无锡是江苏苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展 商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动无锡及周边地区经济的发展 起到重要作用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使无锡商业大厦股份有限公司由大商场 经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企 业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商 品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成 本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的 经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股 份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第三利润源等方面奠定基础。 项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货 物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般 商品万件。 工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积 ，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积。 项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流动资金万元。 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所 得税后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符合投资回收的期 限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市大楼 其中超市卖场面积， 仓储及配送面积 辅助配套设施用房 包括冷冻机房变电室泵房 锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元 资金来源全部为股票上市募 集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正常年 未分配利润万元正常年 投资利润率 投资利税率 主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率所得税前 所得税后 自有资金内部收益率 全部投资财务净现值评价基准 所得税前万元 所得税后万元 自有资金财务净现值万元 全部投资回收期 所得税前年含建设期年 所得税后年含建设期年 自有资金投资回收期年含建设期年 盈亏平衡点生产能力 三存在的问题及建议 项目的建设投资运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。建议在项 目的建设经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行 成本，以避免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目 的预期效果。 物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统纳入其中，集中 强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地 区的区域性物流配送中心。第二章项目建设必要性及意义 我国及江苏省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要 求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度 经济效益的目标，从而在国民经济中占百超市 无锡永安超市 无锡天惠超市 无锡汇华超市 无锡百业超市 无锡市糖烟酒超市 太平洋仓储超市 湖滨商场超市 小百合超市有限公司 汇丰超市公司 无锡市上海为民超市 锡州超市 友谊超市 无锡八佰伴 欧倍德 佳乐福 麦德龙 表限额以上零售企业情况表 二物流市场环境分析 我国物流市场总规模分析 根据国际货币基金组织年的统计，我国当年物流成本占的比重为，达 类型或行业法人单位 个 所属全部贸易餐饮 产业活动单位个 从业人员 个 营业面积 销售额 万元 批发零售贸易业合计 市区 批发业 市区 零售业 市区 零售业安经营方式 连锁商店 非连锁商店 零售业按业态分 综合商店 超级市场 专业商店 其他亿美元按汇率元美元，合人民币亿元，按照国际上第三方物流在物流市 场上所占平均份额计算，第三方市场份额应在亿美元左右亿人民币。 年我国为亿元，如按上述比例计算，年我国全社会的物流成本约为 亿元，第三方物流的市场份额在亿元左右。对未来年进行预测假设按照 年我国物流总成本占比例，每年物流成本占的比重下降，即年 中国物流成本占比例为，年中国物流成本占比例为，则 这十年我国物流成本占比例的算术平均值约为我国第三方物流在 物流市场上的比例前五年按照国际平均数左右计算，后五年按照 计算，则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为。根据测算结果， 到年，我国物流总成本将达到多亿元，第三方物流市场总规模将达到 多亿元，而目前我国第三方物流业才刚刚起步，实际总规模非常微小，因此发展空间非 常巨大。 物流市场机会分析 国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产轻流通，加上历史形 成的条块分割与大而全小而全等传统观念，我国企业在物流陷阱中造成的 损失和浪费难计其数。例如，根据年底国家统计局的统计，万家核算工 业企业产成品库存亿元人民币，占其全年产品销售收入的，如果加上应收帐 款亿元，两项资金占用为产品销售收入的。年，这万家企业流动资 产周转次数为次。同年，我国产成品库存时间为天，而发达国家平均为天。 可见，我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度 的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。 客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。随着商品经济的发 展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量多品种高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门 的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代 物流配送业带来蓬勃的发展机会。 外资企业大举进入带来的市场机会。由于外资企业较早研究物流，对流通领域的成 本控制重视程度较高，与国内企业相比，跨国公司对物流服务的需求要旺盛得多。到 年底，世界强企业中，已有多家进入了中国市场。这些跨国公司的运作，要求 个强大的物流支持系统作保障。随着对外开放的不断深入，进入我国的跨国公司无论 数量还是营业额都将大幅增加，他们对物流服务的需求将进步增长。 加入带来的市场机会。今年年底或明年初我国极有可能加入，关税的降低 和些非关税壁垒的被迫取消，将从出口和进口两个方面大大促进我国对外贸易的增长。 进出口总额的增长必然带来物流的繁荣，从而为物流业的发展提供巨大的市场机会。 可以预见，随着进步深化社会分工和扩大对外开放，我国的物流业尤其是第三方物流 业存在着广阔的发展前景。 本项目物流市场分析及预测 本项目拟建的物流配送中心的功能主要是方面为股份公司内部及参股公司等系统内提 供配送服务另方面为系统外有关公司及单位提供社会化物流配送服务。系统内服务 的对象有为商业大厦零售商场家拟建中的东方大型超市家百业网销售客户以及 下属子公司超市连锁店若干家。系统外提供服务的对象有无锡市第百货集团八佰 伴商贸中心天惠超市星河商业公司以及宜兴江阴锡山等市县商业网点。根据对 这些服务对象现有的销售能力及发展趋势的分析，这些服务对象所需提供配送服务的配 送总金额近期内在亿元左右，远期将在亿元以上。本项目的配送对象见图。 股份公司内部配送 东方大型超市商业大厦东方百业网 第卖场第二卖场第三卖场第四卖场第五卖场 参股公司配送 东方装潢二百电器商厦百业超市东方药业其它 芦庄店沁园店刘潭店上马墩店稻香店学前店小桃园店河埒店南阳店山北店西郊店